搞債的雷猴 作者：DealingMatrix
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2020年的廣州富力地產股份有限公司（以下簡稱“富力”）如同中了化骨綿掌，走的并不順利。
在5月9日，富力在海南的紅樹灣項目的整改，仍被中央第三生態黃精保護督察組認定為不到位。
這一被企業董事長李思廉看重的項目，前后已經整改近4年時間。面對屢次整改通報，富力的態度一直是“積極認錯，拒不悔改”。
項目上麻煩不斷，今年在賣房營銷上也翻了車。大手筆邀請主持人李湘直播賣房，一天內只賣了20張優惠券，一套房。
債市大佬們觀察到富力的發債困難，短期償債壓力巨大，其酒店生意又一直在拖后腿。在較為艱難的房企大環境中，產品難賣也成為富力營銷的一大痛點。
圖片來源：DM查債通APP
一、債券融資情況
在岸債券方面：
富力今年還未有發行在岸債券。
目前，富力共有流通中人民幣債券20筆，當前存續433億元，今年待付本金利息76.12億元。
圖片來源：DM終端
在岸債未來償債現金流分布圖如下：
圖片來源：DM終端
今年富力的在岸債償債情況尚可接受，未來兩年是償債高峰，今年必須在融資上加班加點，四方來財，迎接未來的兌付挑戰。
5月10日，深交所消息稱，富力的2020年面向專業投資者公開發行ABS項目狀態更新為“通過”。根據募集書，該100億元債券募集資金將全部用于償還富力地產已發行公司債券的到期及回售部分。
該債權類別為小公募，本次債券規模不超過人民幣100億元(含100億元)，采用分期發行的方式，其中，首期發行規模不超過人民幣50億元(含50億元)。
未公告券方面：
富力在發債的路上一直鼓足著力氣。上交所在3月25日通過富力地產非公開發行的2020年公司債券，該債券擬發行金額40億元。
富力地產未公告債券如下圖所示：
圖片來源：DM終端
離岸債券方面：
在今年，富力只發行1筆境外債，發行規模是4億美元，期限是4年，票面是8.625，融資用途是歸還一年期內的中長期債項。
目前，富力的離岸債券共有10筆，當前存續為51億美元，今年沒有美元債到期。
富力的離岸債券如下圖所示：
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今年富力的發債一直在沒有迅猛發展，市場人認為“發債困難”。在債務重壓懸頂下，無力感再次向富力襲來。
美元債行情：
在美元債行情中，DM有一項重要的指標來判斷其成交活躍性，此指標為流動性指標。流動性指標得分從1至5，1分代表流動性最好，5分代表流動性最困難。
富力的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對照行情，如下表所示：
數據來源：Bloomberg、DM
富力的美元債的流動性均不錯，其中流動性稍弱的一只美元債“XS1923588096”，票面是9.125，是美元債中票面利率最高的。
在岸債券行情：
近一個月來，流通中在岸債券的歷史成交量第一為“16富力06 “，成交量為9.70億元。成交量排名前三的債券余額均不少于40億元。
近一個月成交量前五的債券如下圖所示：
圖片來源：DM查債通APP
在《DM查債通》APP上，可實時跟進不同經紀商成交行情，并可選擇不同成交維度進行對比分析。
2020年國內外各大評級公司紛紛更新對富力的評級。
2020年4月29日，標普確認富力的評級為B+，展望是“穩定”。
標普認為，富力的現金流動性和債務杠桿率會在未來的12個月有所改善。
2020年4月3日，穆迪將富力地產“Ba3”企業家族評級及其子公司富力香港“B1”企業家族評級列入降級觀察名單。
穆迪就近期富力的表現表示擔憂。
穆迪表示，未來12個月，富力將有620億債務到期，且將在2020年第二季度派息45億元。但是從富力地產2019年報數據來看，富力現金持有量約380億元，加上扣除基本經營現金流項目后的合同銷售收入，并不足以覆蓋其債務。
2020年1月14日，YY對其評分為6分，與上期持平。
YY認為，富力地產的經營狀況總體比較平穩，屬于大型地產企業。2019年克而瑞銷售金額行業排名第21位，項目主要分布在直銷市、省會、經濟發達的城投等城市。
但需要注意的是，公司的財務杠桿偏高，資產中投資性房地產占比較高，需要關注其價值變動對資產質量和財務狀況的影響。
2020年3月31日，DM量化評分對富力的評定為BB，較上期下調2級，現量化評分對應的違約概率為0.81%，較上期提高0.43%。
關于國內外各評級機構對富力的評級信息，DM查債通均有收錄，詳情可登陸APP了解。
四、項目分布
富力在全國共有232個項目，項目著重分布在三/四線城市。
一線城市有21個項目，具體分布數量為廣州10個，北京8個，上海3個；
二線城市共有99個項目，排名前三的是太原13個、天津11個、石家莊7個；
三/四線城市共有108個項目，排名前三的是唐山7個、惠州7個、湖州6個。
數據來源：DM終端-地產債版塊
富力在二線和三/四線城市的項目分布幾乎相當。
富力的地產貨源相對比較充足，疫情主要是對國內低線城市的房地產投資帶來沖擊，但是對于一線城市的核心房地產，相對比較穩定。
未來富力的項目主要是以城市更新項目為主，成本比較低，風險較小，利潤及利潤率的增長遭遇黑天鵝沖擊的幾率較小。
據房管局統計數據，從今年1月到5月至今，富力銷售總金額為118.20億元。
按城市能級分類，富力銷售分布主要集中在二線城市。
其中，一線城市銷售金額8.01億元，占總金額6.78%；
二線城市銷售金額為65.99億元，占總金額的55.83%；
三/四線城市銷售金額為44.19億元，占總金額的37.39%。
數據來源：DM終端-地產債版塊
按物業類型分類，富力銷售主要集中在住宅。
其中，住宅的銷售金額89.86元，占總金額97.72%；
商業的銷售金額2.5億元，占總金額2.63%；
辦公的銷售金額1.07億元，占總金額1.11%。
數據來源：DM終端-地產債版塊
在2019年上市房企銷售排行榜中，富力的銷售金額行業排名第22，銷售面積行業排名第17，銷售均價行業排名第62。
其中，富力2019年銷售金額1381.90億元，同比增長5.44%；
2019年銷售面積1254.76萬平方米，同比增長23.26%；
2019年銷售均價為11013元每平米，同比降低14.46%。
DM終端數據及時整理出富力發布的企業銷售月度數據。包括：銷售金額、銷售面積、銷售均價，并且數據同比變化和行業排名一目了然。
圖片來源：DM終端-地產債版塊
2019年，對比于百強房企，富力的銷售增速有所放緩，一線和二線城市的占比較高。
今年同樣是在二線城市上發力，但是目前三/四線城市的土儲上升，后續有可能面臨銷售土地去化的風險。
近三年富力在拿地上勤勤懇懇，在拿地面積上保持在20名左右。
2017年拿地總金額327.41億元，；拿地面積838.08米；
2018年是拿地均價的低谷，拿地總金額216.99億元，拿地面積攀升至956.42萬平，拿地均價只有2269元每平；
2019年拿地金額為217.77億元，拿地面積693.52萬米，同比減少27.49%；
圖片來源：DM終端-地產債版塊
據國土資源部統計數據，從今年1月到5月份至今，富力總拿地金額為40.56億元。
按城市能級分類，富力今年在拿地金額上重心押寶在二線城市。
其中，一線城市未有涉及；
二線城市均從太原市拿地，金額為125.32億元，占總金額的62.42%，
三/四線城市均從蘭州市拿地，金額為15.24億元，占總金額的37.57%。
數據來源：DM終端-地產債版塊
按物業類型分類，富力的住宅拿地金額為30.23億元，占總金額的74.53%；
商業/辦公拿地金額為10.33億元，占總金額的25.46%。
數據來源：DM終端-地產債版塊
目前拿地上依舊是走謹慎的路線，這跟其拿地方式的變化有關。
2019年末富力總土儲建面為5790平方米，土地儲備相對充足，消化周期在4-5年左右，可支撐企業未來開發正常需求。
富力是舊改項目發家，未來也是通過重點開拓城市更新項目來換取土儲，比起招拍掛和收并購，此種方式結算下來會得到更高的凈利潤率。
從2019年財報中，可看出富力的高負債的危機凸顯。
盈利數據方面：
企業毛利率為238.6%，相較于去年下降24.15pts；
歸母凈利率為10.7%，相較于去年下降0.24pts;
營銷及管理費用率為6.6%，相較于去年上漲0.79pts;
償債能力上：
短期借款及長期借款當期部分622.70億元，同比上漲18.94%；
凈負債率為198.8%，同比上漲14.81pts;
借款總額為1971億元，來源占比包括銀行貸款49%、離岸債17%、境內債22%、信托貸款12%；
長期借款為1348.70億元，同比增長22%；
短期借款為141.16億元，同比增長2%；
流動性資產方面：
集團現金為384.4億元，同比增長10.7%；
其中，流動現金及其等價物為229.04億元，同比增加16%；
受限制現金為155.31億元，同比增加4%；
截至2019年12月31日，集團從銀行獲得非承諾性銀行授信額度約為1200億元尚未動用；
富力的賬面的流動現金并不能完全覆蓋短期借款，捉襟見肘。
2020年第一季度報告出爐，財務數據也不盡如人意。
在今年第一季度，富力的凈利潤同比下滑65.68%，一年內到期費流動性負債提升43.32%。
富力曾經稱霸房企的“華南五虎之一”，現在重債如同達摩克利斯之劍懸頂，危機四伏。
有高人總結了富力近幾年頻頻擲錯的棋子。
1） 過早涉及商業地產，拖累了住宅部分的發展；
2） 過早下沉至三四線城市，在沒有強有力的政策支持下，影響了利潤攫??；
3） 2016年的三四線城市的棚改紅利期間，沒有重力發展；
4） 2017年重金熱錢拿下萬達酒店業務，逐年虧損，元氣大傷。
富力逐漸變成“負力”，難在負債高筑，難在流動疲弱。希望以后的富力能審時度勢，再不要踩錯發展的節拍了。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 踩錯點的富力，高債懸頂難再發力
