已交付全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的商品房所享有的并非是一普通債權(quán)，而是由以司法解釋的方式明示的一種“優(yōu)先債權(quán)”，該權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，同時(shí)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)作為一種優(yōu)先債權(quán)，又優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

相關(guān)法條     

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》

《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)>中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》

典型案例      

山東省青島市中級(jí)人民法院   (2017)魯02民終5075號(hào)《民事判決書(shū)》

云南省昆明市中級(jí)人民法院   (2017)云01民終6023號(hào)《民事判決書(shū)》

最高人民法院   (2016)最高法民監(jiān)25號(hào)《民事裁定書(shū)》

【案例一】

1．案件基本事實(shí)

王麗（乙方）與吉昌公司（甲方）于2011年11月10日簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，主要約定乙方購(gòu)買(mǎi)甲方房屋，建筑面積168.79平方米，單價(jià)4000元/平方米，總價(jià)675160元；車(chē)庫(kù)為*戶(hù)，總價(jià)15萬(wàn)元；配套費(fèi)天然氣2600元，有線(xiàn)電視開(kāi)通費(fèi)500元，以上合計(jì)828260元；乙方于2011年11月10日向甲方支付定金10萬(wàn)元，乙方與甲方約定簽訂商品房預(yù)售合同之前一次性付清余款728260元；甲方承諾在收到乙方定金后，保證乙方所選定房屋位置及價(jià)格不變；乙方保證按本協(xié)議約定價(jià)格、時(shí)間付款，如乙方未按約定付款，每逾期一天按購(gòu)房首付款的日萬(wàn)分之十支付違約金，逾期超過(guò)5天的，本協(xié)議作廢，定金不退，甲方可將本房屋另行出售。

吉昌公司于2012年2月23日給王麗出具收據(jù)2份，分別載明收到王麗購(gòu)房定金（22#-1-101）10萬(wàn)元（備注2011年11月10日交款）、購(gòu)房款（22#-1-101）728260元。

農(nóng)行城陽(yáng)支行于2009年12月14日取得青房地建市字第*號(hào)在建工程抵押證，吉昌公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌公司沒(méi)有償還全部借款，農(nóng)行城陽(yáng)支行至今未將涉案房屋解押。2012年12月底吉昌公司法定代表人王澤宣不知去向，吉昌公司停業(yè)。

一審中原告請(qǐng)求判令：1、吉昌公司與農(nóng)行城陽(yáng)支行辦理房屋的在建工程解押手續(xù)；2、吉昌公司協(xié)助王麗辦理上述房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)；3、訴訟費(fèi)用由吉昌公司承擔(dān)。

2．判決結(jié)果

案件一審判決：一、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司青島城陽(yáng)支行和青島吉昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效后30日內(nèi)協(xié)助王麗辦理房屋的抵押登記解除手續(xù)；二、在上述判決第一項(xiàng)的抵押登記解除手續(xù)辦妥后30日內(nèi)，青島吉昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)助王麗辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

二審法院維持原判。

3．裁判理由

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，而消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人，故王麗購(gòu)得涉案房屋的相應(yīng)權(quán)益優(yōu)先于農(nóng)行城陽(yáng)支行的在建工程抵押權(quán)。在王麗已交付全部購(gòu)房款后，且沒(méi)有證據(jù)證明王麗存在過(guò)錯(cuò)，其享有的合同權(quán)利，應(yīng)依法受到保護(hù)。王麗要求農(nóng)行城陽(yáng)支行和吉昌公司辦理涉案房屋解押手續(xù)，理由正當(dāng)，法院予以支持。

【案例二】

1．案件基本事實(shí)

2013年8月9日，原告劉宸宇（乙方）與被告昆明大潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》以及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)滇池國(guó)家旅游度假區(qū)荷香蓮怡苑住宅小區(qū)Ⅰ第14幢第2單元第5層501號(hào)房，總價(jià)款為1838505元。付款方式及期限：一次性付款，付款期限：2013年1月15日。被告表示已收取原告關(guān)于涉案房屋的上述購(gòu)房款，2015年4月24日，被告通知該小區(qū)已經(jīng)符合接房條件，通知接房。2015年4月29日、5月13日均以通知或補(bǔ)充通知的方式通知接房。2015年7月16日起原告入住使用涉案房屋。該房屋至今并未辦理登記備案。

2013年12月20日，被告與第三人信達(dá)資產(chǎn)管理公司簽訂《債務(wù)重組抵押合同》。（昆明市）房建昆字第2014000075號(hào)他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)明確涉案房屋的抵押權(quán)人為第三人，抵押人為被告。

一審中原告請(qǐng)求判令：1、被告繼續(xù)履行《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》義務(wù)，向房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》（合同編號(hào)：321號(hào)）及《合同補(bǔ)充協(xié)議》登記備案，立即辦理荷香蓮怡苑住宅小區(qū)Ⅰ第14幢2單元501號(hào)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)并將該套房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)轉(zhuǎn)移登記至原告名下；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

2．判決結(jié)果

案件一審判決：駁回原告劉宸宇的全部訴訟請(qǐng)求。

二審法院經(jīng)過(guò)審理，判決：一、撤銷(xiāo)昆明市西山區(qū)人民法院（2017）云0112民初1212號(hào)民事判決；二、上訴人劉宸宇與被上訴人昆明大潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年8月9日簽訂的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行；三、駁回上訴人劉宸宇的其他上訴請(qǐng)求；四、駁回上訴人中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司云南省分公司的上訴請(qǐng)求。

3．裁判理由

二審法院昆明中院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十九條規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。此處的優(yōu)先受償應(yīng)理解為優(yōu)先于普通債權(quán)受償。而《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

可知，已交付全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的商品房所享有的并非是一普通債權(quán)，而是由以司法解釋的方式明示的一種“優(yōu)先債權(quán)”，該權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，同時(shí)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)作為一種優(yōu)先債權(quán)，又優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

因此，當(dāng)劉宸宇已支付全部購(gòu)房款后，其就訴爭(zhēng)房屋享有的債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于信達(dá)公司設(shè)定的抵押權(quán)。一審法院對(duì)此適用法律有誤，本院予以糾正。本案中，劉宸宇與大潤(rùn)公司簽訂的案涉《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和社會(huì)公共利益，依法成立有效，且業(yè)已實(shí)際履行，故劉宸宇要求大潤(rùn)公司繼續(xù)履行《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》的訴請(qǐng)符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。

【案例三】

1．案件基本事實(shí)

2003年12月1日，曹縣城關(guān)農(nóng)村信用社與昊龍公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，合同約定購(gòu)買(mǎi)的商品房為第一幢，該商品房建筑面積約1100平方米；商品房總價(jià)款195萬(wàn)元，合同訂立后，城關(guān)信用社于2005年9月30日向昊龍公司交付購(gòu)房款27．3萬(wàn)元，昊龍公司的代理人陳某向城關(guān)信用社出具了收據(jù)，收據(jù)簽有昊龍公司公章。城關(guān)信用社為證明已付購(gòu)房款另提交2006年2月20日167.7萬(wàn)元收據(jù)一份及抵付房款清單一份，載明“今收到信用社購(gòu)房款壹佰陸拾柒萬(wàn)柒仟元整”，“其中以劉樹(shù)檢等32人貸款本息1670190元抵付清單附后”，抵付房款清單列明了劉樹(shù)檢等32人在城關(guān)信用社處借款詳細(xì)情況。收款收據(jù)由城關(guān)信用社工作人員周艷君書(shū)寫(xiě)，收據(jù)簽有昊龍公司公章，昊龍公司認(rèn)可當(dāng)時(shí)借款是由陳某和周艷君經(jīng)辦，當(dāng)時(shí)口頭說(shuō)是用此款抵付購(gòu)房款，該款項(xiàng)借出后全部用于了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2006年3月19日，城關(guān)信用社以要求法院確認(rèn)其與昊龍公司于2003年12月1日所簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效、要求昊龍公司立即交付所售房屋并辦理房產(chǎn)登記手續(xù)為由訴至原審法院。

2．判決結(jié)果

一審判決【（2006）菏民三初字第11號(hào)】判決：1、原告信用社、被告昊龍公司于2003年12月1日所簽商品房預(yù)售合同有效；2、被告于判決生效后十日內(nèi)將位于原××勞動(dòng)大廈（××路與××路交口西北拐角處）昊龍商住樓臨街第一幢拐角1至6層及北臨第2、3、4層住宅各一棟（面積約1070平方米，以實(shí)際丈量為準(zhǔn)）交付原告，房產(chǎn)登記手續(xù)由原告辦理，被告給予協(xié)助。

菏澤市中級(jí)人民法院再審判決：l、原、被告于2003年12月1日所簽商品房預(yù)售合同有效；2、變更本院（2006）菏民三初字第11號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：被申請(qǐng)人曹縣昊龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)將位于原××勞動(dòng)大廈（××路與××路交口西北拐角處）昊龍商住樓臨街第一幢拐角l至6層（包括北臨4層部分的第1層3間）和北臨4層部分的2、3、4層住宅各一棟（面積約1070平方米，以實(shí)際丈量為準(zhǔn)）交付申請(qǐng)?jiān)賹徣瞬芸h農(nóng)村信用合作聯(lián)社。房產(chǎn)登記手續(xù)由申請(qǐng)?jiān)賹徣瞬芸h農(nóng)村信用合作聯(lián)社辦理，被申請(qǐng)人曹縣昊龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給予協(xié)助；3、駁回再審第三人曹縣建筑工程承包總公司要求被申請(qǐng)人曹縣昊龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其開(kāi)發(fā)的“昊龍商住樓”東頭拐角處框架部分（主體4層、局部6層）給其辦理好房屋所有權(quán)證交付給再審第三人，用以抵償被申請(qǐng)人欠其130.3萬(wàn)元建筑工程款的訴訟請(qǐng)求。

山東省高級(jí)人民法院經(jīng)過(guò)審理判決：駁回上訴，維持原判。

最高人民法院再審認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百九十八條第二款及第二百零六條之規(guī)定，裁定指令山東省高級(jí)人民法院再審。

3．裁判理由

最高人民法院再審認(rèn)為，本案中的爭(zhēng)議主要為信用社購(gòu)買(mǎi)爭(zhēng)議門(mén)市房的行為能否對(duì)抗建筑公司的建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。首先，在本案審查中，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察可知，昊龍商住樓臨街第一幢拐角l至6層與北臨4層并非不可分割的整體，原審認(rèn)定兩棟樓為不可分割的整體，應(yīng)整體交給信用社作為營(yíng)業(yè)用房，缺乏事實(shí)依據(jù)。且信用社獲得爭(zhēng)議房產(chǎn)后即將房產(chǎn)高價(jià)出售，并未用為營(yíng)業(yè)用房。其次，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！睂?duì)于本條所稱(chēng)“消費(fèi)者”，應(yīng)為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的消費(fèi)者，應(yīng)為自然人，不能為法人或其他組織。其購(gòu)房系為生活消費(fèi)需要而并非經(jīng)營(yíng)。此外，申訴人在聽(tīng)證中反映，經(jīng)曹縣公安局經(jīng)偵大隊(duì)核實(shí)，本案涉案32人的貸款在2006年7月28日都已還清。對(duì)此，應(yīng)在再審中予以查清。如果屬實(shí)，則信用社據(jù)以起訴的債權(quán)不實(shí)，其請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。

律師分析

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！?br/>

對(duì)于上述規(guī)定中的“消費(fèi)者”的范圍是個(gè)人還是包括法人，購(gòu)買(mǎi)多套的買(mǎi)受人是否還能構(gòu)成消費(fèi)者，在最高院于2002年就上述批復(fù)作出后，最高院于2005年12月25日作出答復(fù)“《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）第二條關(guān)于已交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購(gòu)房應(yīng)是直接用于滿(mǎn)足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋?！币虼?，“消費(fèi)者”應(yīng)為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的消費(fèi)者，應(yīng)為自然人，不能為法人或其他組織。其購(gòu)房系為生活消費(fèi)需要而并非經(jīng)營(yíng)。

消費(fèi)者向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)房屋，交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，如開(kāi)發(fā)商就該房屋又抵押給他人的，抵押權(quán)即便依法設(shè)立，該抵押權(quán)不得對(duì)抗消費(fèi)者的“優(yōu)先債權(quán)”。并且，消費(fèi)者仍然有權(quán)要求要求抵押權(quán)人和開(kāi)發(fā)商辦理房屋解押手續(xù)。

根據(jù)上述最高院司法解釋及相關(guān)判例，可以推導(dǎo)出支付全部和大部分房款的買(mǎi)受人的權(quán)利優(yōu)于承包人，承包人的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，也即購(gòu)房人的“優(yōu)先債權(quán)”＞建筑工程的優(yōu)先受償權(quán)＞抵押權(quán)和其他債權(quán)。

通過(guò)上述案例分析可以看出，由于存在對(duì)消費(fèi)者的上述優(yōu)先權(quán)利的保護(hù)，對(duì)擁有建筑工程的優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)和其他債權(quán)的當(dāng)事人而言，則應(yīng)充分預(yù)見(jiàn)該風(fēng)險(xiǎn)，做出妥善的處理和安排，以求切實(shí)保障自身的權(quán)益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

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原標(biāo)題： 以案說(shuō)法 | 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利是否優(yōu)先于抵押權(quán)