作者：指南君

來源：不良資產(chǎn)指南

佳兆業(yè)百億級資產(chǎn)抵債完成

4月9日，佳兆業(yè)集團（深圳）發(fā)布公告，宣布《福田佳園項目債權(quán)抵債方案》完成絕大多數(shù)投資人簽約，并啟動有限合伙企業(yè)工商登記，意味著歷時四年多的百億理財兌付危機正式收官。

2021年，佳兆業(yè)旗下錦恒財富理財產(chǎn)品因流動性危機全面逾期，涉及規(guī)模約127.88億元，上萬名投資人陷入焦慮。彼時正是房地產(chǎn)行業(yè)最黑暗的時刻，恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等頭部房企接連爆雷，兌付成了最敏感的問題。

危機爆發(fā)后，與其他房企一刀切展期或打折兌付不同，佳兆業(yè)堅持每月現(xiàn)金兌付，累計完成48期，覆蓋76%本金、63%的投資人，但光靠現(xiàn)金兌付，依然填不滿百億窟窿。

2025年9月，佳兆業(yè)完成境外債務(wù)重組，削減約86億美元債務(wù)，平均展期5年，這一仗打完，境外債的剛性兌付壓力被大幅后移。隨后，佳兆業(yè)推出《福田佳園項目債權(quán)抵債方案》，以深圳福田CBD核心地段的福田佳園項目二期債權(quán)為底層資產(chǎn)，設(shè)立有限合伙企業(yè)。投資人可以選擇繼續(xù)拿現(xiàn)金，也可以轉(zhuǎn)為項目債權(quán)份額。

福田佳園位于濱河大道與中心二路交匯處，緊鄰會展中心、平安金融中心。一期已經(jīng)交付，二手市場成交價穩(wěn)定在9.6萬-10.77萬元/㎡。二期規(guī)劃可售面積約10.5萬平方米，整體貨值超120億元，足夠覆蓋剩余未兌付本金。

為了讓這個方案跑通，佳兆業(yè)還拉來了中信城開，共同合作開發(fā)管理，確保項目后續(xù)建設(shè)和銷售。2026年4月，絕大多數(shù)投資人完成簽約，工商登記確權(quán)啟動。這場四年多的化債長跑，終于到了終點。

1647億負債下的“不死鳥”現(xiàn)狀

據(jù)佳兆業(yè)2025年年報，公司全年營業(yè)收入95億元，同比下降17.8%；毛利4.52億元，同比增長89.9%；毛利率從2.1%提升到4.8%。最引人注目的是凈利潤：從2024年虧損292.29億元，轉(zhuǎn)為盈利523.26億元；歸母凈利潤525.55億元，資產(chǎn)負債率從115.07%降到89.44%。

而2025年的巨額盈利，幾乎全部來自境外債務(wù)重組產(chǎn)生的非經(jīng)常性收益，約853.74億元。扣除這部分后，歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損328.19億元，虧損幅度比2024年的273.96億元還在擴大。也就是說，主營業(yè)務(wù)仍在持續(xù)失血。

房地產(chǎn)開發(fā)收入從2021年的312.56億元，大幅下滑到2025年的61.44億元，累計縮水80%。合約銷售約55.44億元，同比再降17.9%，比2021年峰值下滑73%。保交樓還在消耗現(xiàn)金流，銷售回款遠沒恢復(fù)。

不過，資產(chǎn)負債表確實經(jīng)歷了階段性重生。總負債從2024年的2424.21億元降到1646.99億元，凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正到194.5億元。境外債務(wù)重組后，2027年底前沒有剛性還本壓力，新票據(jù)票面利率降到5%-6.25%，融資成本持續(xù)下降。

截至2025年末，佳兆業(yè)總土地儲備約1910萬平方米，其中約64.2%在粵港澳大灣區(qū)。深圳、廣州兩大核心城市的土儲，占大灣區(qū)整體的39.8%。雖然比不上危機前深圳95個舊改項目、6141億貨值的巔峰，但大灣區(qū)核心土儲仍然是它最硬的底牌。

資產(chǎn)處置則分兩路走：

一路是自己主動整合。2026年3月，佳兆業(yè)將所持青海制藥30.12%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給佳兆業(yè)健康，作價約2160萬元，以股份支付。青海制藥持有國家指定麻精藥品生產(chǎn)稀缺牌照，被預(yù)測未來營收有望突破20億元。

另一路是被迫割肉。2026年4月，佳兆業(yè)位于惠州惠東縣的住宅地塊被強制拍賣，起拍價1.96億元，評估價3.5億元，相當(dāng)于打5.6折。該地塊2020年以4.9億元競得，至今沒動工。

另外，為鞏固境外重組成果，佳兆業(yè)于2026年4月向美國紐約南區(qū)破產(chǎn)法院提交第15章呈請，申請認可香港重組程序。美國法院已批準臨時濟助，禁止個別債權(quán)人在美國發(fā)起平行訴訟。

這套組合拳打完，佳兆業(yè)算是闖過了生死關(guān)，進入了以時間換空間的新周期。

“舊改之王”往事

盤點佳兆業(yè)盤活爛尾樓戰(zhàn)績

佳兆業(yè)為什么叫“不死鳥”？因為它的發(fā)家史，就是一部跟爛尾樓搏斗的歷史。從早期接盤深圳爛尾樓起家，到如今用核心資產(chǎn)化解百億債務(wù)，盤活“爛尾”的能力早就刻進了這家企業(yè)的基因。

1999年，深圳東門商圈。一棟始建于1992年的寫字樓，因開發(fā)商資金斷裂已爛尾7年，產(chǎn)權(quán)錯綜復(fù)雜，多家開發(fā)商望而卻步。年輕的佳兆業(yè)卻敏銳地接下了這個“燙手山芋”。

公司先投入巨資清理債務(wù)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系，然后把它改造為開放式主題公園，并融入商業(yè)社區(qū)“桂芳園”，打造成大型社區(qū)。這個項目不僅讓佳兆業(yè)賺到了第一桶金，更重要的是，它讓公司形成了“通過城市更新化解復(fù)雜問題樓盤”的核心能力。

從那以后，“舊改之王”的名號開始萌芽。

子悅臺，也叫深圳民航大廈，位于深圳福田區(qū)核心地段，緊鄰深南大道與市委大樓。1993年11月開工，2000年9月因資金問題徹底停工，爛尾近十年。

2003年，這棟爛尾樓被擺上拍賣臺。當(dāng)時深圳樓市還處在低迷期，佳兆業(yè)以約4億元的價格競得。

佳兆業(yè)接手后，2005年5月項目復(fù)工啟動，2005年9月秋交會，項目改以 “佳兆業(yè)中心” 正式公開亮相，正好趕上深圳樓市第一波上漲潮，項目迅速賣光，賺得盆滿缽滿。

這一仗，被業(yè)內(nèi)視為“逆周期操作”的典范，在行業(yè)低谷期低價買下核心資產(chǎn)，等市場回暖時高價變現(xiàn)。

這筆錢，成了佳兆業(yè)后續(xù)大規(guī)模擴張的關(guān)鍵資本。

2021年流動性危機爆發(fā)后，佳兆業(yè)在龍崗坂田的地標(biāo)項目，高約258米的寫字樓（推廣名“KICC”）在主體封頂后徹底停工，一度成為龍崗在建最高爛尾樓。

面對自己資金枯竭，佳兆業(yè)選擇拉“外援”。2022年，其主要債權(quán)人之一中信集團以“融資+代建”模式接手，注入資金并主導(dǎo)后續(xù)建設(shè)。項目更名為“中信國際大廈”，2023年商業(yè)部分亮相。

這個案例代表了出險后佳兆業(yè)最新的盤活思路，引入資產(chǎn)管理公司、信托、國企等“白衣騎士”，通過多方共建守住資產(chǎn)價值。

這個思路也用在了福田佳園的化債中，引入中國長城資產(chǎn)等AMC機構(gòu)和國企，把盤活后的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)用于抵償債務(wù)，完成了從“爛尾風(fēng)險項目”到“化債核心資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)化。

從創(chuàng)業(yè)期的單打獨斗，到成長期的逆周期操作，再到出險后的多方共建，佳兆業(yè)的爛尾樓盤活史，就是一部濃縮的房地產(chǎn)行業(yè)變遷史。正是這種化腐朽為神奇的能力，讓它一次次從危機中站起來，贏得了“不死鳥”的稱號。

福田佳園抵債完成，是佳兆業(yè)四年化債之路的一個句號，但遠不是終點。1647億負債、持續(xù)虧損的主業(yè)、還沒恢復(fù)的融資渠道，都是擺在面前的山丘。但1910萬平米的大灣區(qū)土儲、刻進基因的盤活能力，以及剛剛完成的債務(wù)重組，給了這家“不死鳥”繼續(xù)飛下去的理由。

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原標(biāo)題： 百億級資產(chǎn)抵債完成！盤點“舊改之王”的爛尾樓翻身史