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融資方案系列(一):土地款融資及房地產項目前融方案

西政財富 西政財富
2019-08-10 14:14 5129 0 0
西政財富團隊結合當前的募資和放款案例,特就各類融資路徑和融資方案進行示例性總結,以供有融資需求的同業人士作業務操作參考。

作者:西政財富

來源:西政財富(ID:xizhengcaifu)

自2019年5月份以來,23號文以及信托機構窗口指導、中央政治局會議定調不讓房地產作為短期刺激手段等強監管政策背景下,能尋找到可靈活替換的合作資金是各大開發商在當前融資寒冬求得生存的重要保障。西政財富團隊結合當前的募資和放款案例,特就各類融資路徑和融資方案進行示例性總結,以供有融資需求的同業人士作業務操作參考。

1融資主體

不限開發資質,但需具備一定項目開發經驗,項目公司無不良糾紛訴訟,比較簡單干凈,具有良好信用記錄且經營狀況較好。

2項目類型

住宅為主類項目,原則上住宅占比不低于80%,具體一事一議。

3項目區位

項目所屬地區為長三角、珠三角、京津冀、中部省會城市等一二線及強三線城市。

4融資成本

具體一事一議,綜合成本年化18%左右,其中4-5%期初按照一年收取,剩余按照自然季度付息。

5融資期限

一般1-2年,滿6個月可以提前還款。

6審批額度(配資比例)

審批額度為拿地金額的50%-70%,可審批1億-10億, 2-5億區間的項目優先考慮;項目開發類流動資金亦按建安投入的50%-70%配資。

7資金用途

可用于土地配資到四證階段的融資需求:

  1. 如用于土地款配資:需已拍得土地,并由機構配資50%的土地款直接打入國土局賬戶。在放款之前需提供階段性抵押物,若沒有階段抵押物,需新成立項目公司,并由機構持有90%股權,拿到土地證后釋放股權;

2.用于歸還股東借款或者項目開發建設。

8風控措施及投后管理

(一)風控措施

包括但不限于:

  1. 土地抵押,抵押率50-70%;

2.項目公司股權100%質押或部分/全部股權讓與擔保;

3.股東及實際控制人及其配偶的連帶擔保;

4.證照、印鑒及賬戶共管。

(二)投后管理

包括但不限于:

  1. 董事、財務等人員派駐;

2.工程進度及資金監管;

3.其他。

9還款來源要求

1.項目銷售去化款項

2.項目轉讓收益

3.貸款置換

4.其他主體或項目差額支付或流動性補足

10放款形式

受信托機構涉房業務及前融業務暫停影響,一般都做明股實債處理或直接做債權投資。

11放款速度

簽訂借款合同,辦理抵押、質押、轉股擔保等手續后一周內可實現放款。

12業務流程及工作周期

業務流程:提供融資申請書→初審→初審通過后通過與融資方電話會議或微信會議溝通的方式確認基本條件→收集完整資料,現場盡調,撰寫立項報告→召開項目立項會→通過后一周內,風控現場盡調→風控撰寫報告,提報投決會→投決會通過后,辦理抵押等手續,并放款。

工作周期:15-30天。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“西政財富”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 融資方案系列(一):土地款融資及房地產項目前融方案

西政財富

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