作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站此前公布的消息，2022年北京市第一批次商品住宅用地共出讓18宗地塊，總面積83公頃，總建筑規(guī)模約169萬平方米，總起拍價(jià)約491.8億元。

競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間為2022年2月15日15：00時(shí)止，掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為2022年2月16日15：00時(shí)止。

線上競(jìng)價(jià)結(jié)束后，2月17日迎來現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，8宗地總成交價(jià)273.255億元。加上16日成交的9宗地塊，2022年北京第一批次商品住宅用地成功出讓17宗地，石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1612-830、831地塊R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）地塊因無人報(bào)價(jià)流拍。

作為虎年全國(guó)首場(chǎng)集中供地，本輪成交總價(jià)達(dá)480.225億元，底價(jià)出讓8宗地，最高溢價(jià)率15%，平均溢價(jià)率4.8%。報(bào)名房企近60家，其中，綠城以98.4億元拿地3宗，華潤(rùn)以79.94億元拿地2宗，中海以62.69億元拿地2宗，保利+金地聯(lián)合體以59億拿地2宗，建發(fā)等則各拿地1宗。

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混改后成為中交控股的央企背景開發(fā)商綠城實(shí)為本輪集中供地最大買家，其相繼以43.47億元、40.17億元、14.76億元入手朝陽區(qū)崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊，總競(jìng)拍價(jià)款達(dá)98.4億元，成為本輪集中供地拿地最多、金額最大企業(yè)。

壕擲近百億，任性買買買之余，在昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，綠城與建發(fā)貢獻(xiàn)了同時(shí)舉牌的名場(chǎng)面。

17日14:10，下午場(chǎng)次的競(jìng)拍正式開始。首先競(jìng)拍的是北京市昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造土地開發(fā)A地塊CP02-0101-6006地塊，該地塊編號(hào)京土儲(chǔ)掛（昌）[2022]011號(hào)，建設(shè)用地面積2.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.18萬平方米，土地用途為R2二類居住用地，起始價(jià)24.1億元。

該宗地吸引了中交、城建、建發(fā)、中海、綠城、保利+金地+建工聯(lián)合體、華潤(rùn)、越秀、電建、大悅城等10家房企報(bào)名，為本輪集中供地參拍企業(yè)最多地塊。現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前，該宗地塊已有10次線上報(bào)價(jià)，火熱程度可見一斑。

轉(zhuǎn)至線下環(huán)節(jié)，參拍房企舉牌報(bào)價(jià)更是踴躍。報(bào)價(jià)觸及27.715億元上限價(jià)格時(shí)，由于動(dòng)作過于緊湊，出現(xiàn)場(chǎng)上兩家房企“同時(shí)”舉牌的場(chǎng)面，場(chǎng)外大廳也傳來錯(cuò)愕聲音。這兩家房企分別為綠城和建發(fā)。

當(dāng)工作人員首次判定該地塊由建發(fā)競(jìng)得時(shí)，綠城代表立即提出申訴，等待最終結(jié)果期間又進(jìn)行溝通、確認(rèn)，整個(gè)過程持續(xù)四十余分鐘，場(chǎng)內(nèi)的綠城、建發(fā)焦灼著，場(chǎng)外人員亦是神經(jīng)緊繃。

不過最后該地塊還是判定由建發(fā)為最高報(bào)價(jià)者轉(zhuǎn)入競(jìng)限房銷售面積環(huán)節(jié)，中交、電建、越秀、中海退出，其他6家房企主體繼續(xù)參與。因再未有房企舉牌，該地塊最終由建發(fā)競(jìng)得，成交價(jià)27.715億元，溢價(jià)率15%，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬元/平方米，配建3500平方米保障房。

很難不關(guān)注到這家企業(yè)，在幾乎央國(guó)企全覆蓋的首輪集中供地中，旭輝成為唯一拿地的民營(yíng)房企，可謂是“一枝獨(dú)秀”。

旭輝旗下北京旭科置業(yè)有限公司所拿宗地為北京市順義區(qū)順義新城第5街區(qū)平各莊舊村改造項(xiàng)目SY00-0005-6046地塊，成交價(jià)14.07億元，溢價(jià)率0.5%，地塊建設(shè)用地面積4.07萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.54萬平方米。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，這是旭輝自2021年11月在南京拿地后，再次獨(dú)立獲取土地。而對(duì)于旭輝而言，順義也算得上“老朋友”。

于2020年8月31日，旭輝曾與城建地產(chǎn)、首開以31.18億元聯(lián)合競(jìng)得北京順義仁和鎮(zhèn)臨河村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)C片區(qū)SY00-0007-6057等地塊二類居住用地、商業(yè)用地、其他類多功能用地、公交場(chǎng)站設(shè)施用地和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

此外，2017年10月31日，旭輝、中糧、天恒及恒基出價(jià)49.5億及12%自持面積比例拿下順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村的SY00-0019-6005、SY00-0019-6006地塊，溢價(jià)率50%。

目前，旭輝還有位于順義仁和鎮(zhèn)的公園都會(huì)項(xiàng)目在建，該項(xiàng)目配建約4.3萬平方米中央公園及約1.9萬平方米商業(yè)區(qū)MALL，占地面積12.22萬平方米，總建筑面積22.71萬平方米，容積率1.6，總戶數(shù)1508戶，預(yù)計(jì)2023年交房。

如果說聯(lián)合體拿地形式是近年土拍市場(chǎng)常見模式，那么本輪北京集中供地則帶來些許不同。17宗成功出讓地塊的拿地企業(yè)，僅出現(xiàn)兩組聯(lián)合體，中建三局+興創(chuàng)、保利+金地。

具體而言，中建三局+興創(chuàng)聯(lián)合體以底價(jià)35.7億元競(jìng)得大興西紅門地塊；保利+金地聯(lián)合體底價(jià)16.6億元競(jìng)得順義新城第13街區(qū)地塊，溢價(jià)率8.16%、以42.4億元競(jìng)得朝陽王四營(yíng)地塊。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪指出，企業(yè)選擇聯(lián)合拿地往往是出于分擔(dān)資金壓力和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但由于去年多數(shù)房企資金鏈斷裂情況頻發(fā)，在一定程度上增加了企業(yè)選擇合作方式的擔(dān)憂。

另一方面，北京土地出讓文件中明確規(guī)定“誰拿地、誰開發(fā)、誰售賣”，加之高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案壓身，企業(yè)利潤(rùn)空間有限，因此開始多傾向于“單打獨(dú)斗”。

其中，華潤(rùn)以79.94億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)紀(jì)家廟地塊與石景山首鋼園區(qū)1616-824地塊。

豐臺(tái)紀(jì)家廟地塊以57.12億+政府持有產(chǎn)權(quán)比例6%競(jìng)得，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)10.9萬每平方米，地塊建設(shè)用地面積3.35萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.54萬平方米。

石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1612-824地塊以22.82億元拿下，溢價(jià)率0.53%，銷售指導(dǎo)價(jià)為7.48萬每平方米，建設(shè)用地面積16391.763平方米，建筑控制規(guī)模45896平方米。

中海則以底價(jià)32.6億元競(jìng)得昌平創(chuàng)新基地地塊，又以溢價(jià)率11.21%、成交總價(jià)24.8億元競(jìng)得大興舊宮地塊，2宗地塊總成交額57.4億元。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，中海、華潤(rùn)等企業(yè)參與熱情較高，這與穩(wěn)健型房企的資金狀況相對(duì)較好直接相關(guān)。另外，年初獲取的地塊有機(jī)會(huì)在本年內(nèi)形成銷售儲(chǔ)備貨值，也成為房企關(guān)注本輪土拍的重要因素之一。

2021年北京首批集中供地掛牌30宗宅地并全部成交，總成交價(jià)1109.71億元，平均溢價(jià)率6.4%，底價(jià)成交5宗。相較而言，本次集中供地供應(yīng)規(guī)模及成交價(jià)均降低，但底價(jià)成交占比卻有上升，與此同時(shí)平均溢價(jià)率也有降低--本輪底價(jià)出讓8宗地，最高溢價(jià)率15%，平均溢價(jià)率4.8%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，2022年伊始，在集中供地暫緩、疫情反復(fù)等因素影響下，全國(guó)土地市場(chǎng)低開，成交規(guī)模下滑。

在其看來，雖然近期政策環(huán)境有所改善，但在償債壓力下，部分房企無錢拿地，短期內(nèi)謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度難以大幅扭轉(zhuǎn)，加之今年房企收購(gòu)并購(gòu)機(jī)會(huì)增加，2022年整體土地市場(chǎng)回暖的速度可能不會(huì)很快。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的二月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)（2022.1.12-2022.2.17），受春節(jié)及疫情因素影響，北京樓市平淡開局，新建住宅、二手住宅網(wǎng)簽皆降。數(shù)據(jù)顯示，北京本月新建住宅網(wǎng)簽數(shù)5276套，環(huán)比微降6.9%，同比下降28.2%；存量住宅網(wǎng)簽回落，網(wǎng)簽11875套，環(huán)比及同比分別下降23.1%、32.2%。

供應(yīng)方面，春節(jié)前開發(fā)商取證較少，月內(nèi)僅有12盤取證，商品房新增供應(yīng)1843套，環(huán)比上月下降75%，同比下降72%。

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原標(biāo)題： 北京首批集中供地：總成交額480億 “任性”綠城百億搶地