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中原霸主出狀況了

杠桿地產(chǎn)

2021-08-24 16:02 3655 0 0

中原霸主建業(yè)地產(chǎn)，2021年初提出“大中原戰(zhàn)略”，成功與否，有待未來觀察。

作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

中原霸主建業(yè)地產(chǎn)，2021年初提出“大中原戰(zhàn)略”，成功與否，有待未來觀察。

從日前發(fā)布的2021中期業(yè)績公告看，建業(yè)地產(chǎn)依舊是河南區(qū)域房地產(chǎn)市場的銷售金額、銷售面積“雙料冠軍”。

雙冠王背后，其實(shí)也有一些細(xì)節(jié)值得說，建業(yè)也有壓力，且不小——這么多年都不主動走出河南的建業(yè)，啟動“大中原戰(zhàn)略”背后，顯然不那么簡單。

銷售增速較低，營收大增但增收不增利

2021上半年，建業(yè)地產(chǎn)銷售金額達(dá)到310.5億元，同比增長3.5%；銷售面積405.2萬平方米，同比增長9.9%——依舊是河南區(qū)域房地產(chǎn)市場雙冠王，但這個增速顯然讓人不夠滿意。

因?yàn)?020年同期低基數(shù)，部分房企2021上半年錄得不錯的銷售數(shù)據(jù)。

比較起來，建業(yè)2021上半年的表現(xiàn)，還是值得思考。下文會進(jìn)一步寫，請期待。

營收方面，2021上半年，建業(yè)地產(chǎn)的營收從2020年同期的130.19億元，增長至203.57億元，增幅高達(dá)50%多。

可是我們看毛利，從2020年同期的30.89億元，僅增長至36.38億元。

如上圖，主要原因是銷售成本的增長較大。

2020年同期銷售成本不到100億元，2021上半年增長至167億元出頭——銷售成本的支出增速，顯然高于營收增速。

然后我們看歸母凈利潤，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，建業(yè)地產(chǎn)的增長幾乎可以忽略不計(jì)。

2020上半年，如下圖，歸母凈利潤為7.27億億元，2021年同期，7.29億元。

顯然，這也就是我們常說的增收不增利。

所以我們看每股盈利，基本的2020上半年還有2毛6多一點(diǎn)，2021年同期不到2毛6了。看攤薄后的，2020上半年接近2毛6，2021年同期也是不到2毛6了。

對了，如果細(xì)看，會發(fā)現(xiàn)，2020上半年，建業(yè)地產(chǎn)毛利率還超過23%，2021年同期掉到不到18%了，2020全年，尚有接近20%——杠桿地產(chǎn)回顧看了一下，過去好多年，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率動輒30%多，最差也是20%，低到2020年的境地，特別是2021上半年的情況，真的是……

同樣，2021上半年，建業(yè)地產(chǎn)的凈利率也只剩下5個點(diǎn)了，2020年同期是6個點(diǎn)。

2020全年也是不到5個點(diǎn)——而過去一些年，如此低，極為罕見。總的來說，建業(yè)地產(chǎn)的盈利能2020年開始，受到了極大的壓力。

應(yīng)收應(yīng)付均增長，短債似乎無憂，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物大幅減少

應(yīng)收款項(xiàng)及票據(jù)，2021上半年為68.37億元，2020年同期為51.60億元。

總的來說，還是有不小比例的增長，如下圖。

同時，應(yīng)付的也從2020上半年的500億元出頭，增長至2021年同期的小550億元。如下圖，我們看具體結(jié)構(gòu)，也很有意思。

按照中期業(yè)績公告的披露，建業(yè)地產(chǎn)截至2021年6月末，凈借貸總額約為118.13億元，凈負(fù)債比率約為92.6%。

其中，截至2021年6月末，有息負(fù)債余額約為282.93億元，較2020年末下降了9.6%；

一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比約為30.1%，大幅低于2020年末的48.7%；

2021年上半年平均融資成本約為7.6%，與去年同期基本持平。

中期業(yè)績公告披露，截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為約108.72

億元，2020年底為226.19億元——大幅下降，錢去哪了？

當(dāng)然，這似乎可以應(yīng)付短期債務(wù)。

不過2021上半年，建業(yè)地產(chǎn)總的融資成本，由2020年同期的3.70億元，上升25.7%至

4.64億元。主要由于：

1) 本期人民幣兌美元匯率波動，令遠(yuǎn)期外匯合約、外匯期權(quán)及外匯掉期合約等衍生金融工具的公允價(jià)值變動虧損約人民幣1.19億元(2020年同期：收益約人民幣0.96億元）;

2) 借貸利息支出減少約人民幣1.20億元抵沖所致。

另外杠桿地產(chǎn)注意到，建業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)保還是不低。
截至2021年6月末，為合營企業(yè)及聯(lián)營公司的銀行借款及其他借款向金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保金額還是不少，68億元出頭。

2020年末，這一數(shù)字為83億元。

本集團(tuán)密切監(jiān)察該等合營企業(yè)及聯(lián)營公司相關(guān)借款的還款進(jìn)度。于報(bào)告期末，董事認(rèn)為本集團(tuán)不大可能因該等擔(dān)保而面臨申索。

同時，向河南弘道及嘉耀國際提供擔(dān)保。

具體來說：

于2019年12月24日及2020年5月7日，本集團(tuán)訂立兩項(xiàng)安排，就河南弘道商務(wù)信息諮詢有限公司（「河南弘道」）人民幣500,000,000元的五年期銀行貸款（年度擔(dān)保費(fèi)用為未償還本金的1%）及嘉耀（國際）投資有限公司（「嘉耀國際」）于2021年到期的203,000,000美元已發(fā)行債券（年度擔(dān)保費(fèi)用為債券本金的1.5%）分別向由胡葆森先生控制的實(shí)體河南弘道及嘉耀國際提供擔(dān)保。

截至2021年6月30日止六個月，財(cái)務(wù)擔(dān)保收入人民幣10,103,000元（ 2020年：人民幣5,755,000元）已確認(rèn)。

綜上，建業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)、資金情況蠻有意思的。

區(qū)域特征太顯著，出狀況了！

建業(yè)地產(chǎn)的中期業(yè)績公告說：

本公司積極促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。

上文第一部分，杠桿地產(chǎn)也寫了，截至2021年6月末，合同銷售金額約310.53億元，合同銷售面積約405.15萬平米，同比分別增長3.5%和9.9%——文初，我沒寫面積增速高于總銷售金額，這意味著啥？

意味著，均價(jià)大概跌了。