案例一

陳德雙、惠鳳艷等案外人執行異議之訴案[最高人民法院（2015）民申字第1875號]法院認為：本案的焦點問題在于，陳德雙對人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除執行的所有權或者物權期待權。

關于陳德雙對案涉房屋是否享有足以排除執行的物權期待權的問題。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”案外人亦即受讓人，在被執行財產上的物權期待權如欲產生排除執行的效力，應當符合以下要件：（一）和被執行人即登記名義人，簽訂以變動執行標的物所有權為目的的合同；（二）已經履行買賣合同的支付價款全部義務；（三）對執行標的物的物權期待權已經以一定的方式對外公示；（四）物權沒有變更登記的原因不可歸責于案外人。四個要件必須全部具備，缺一不可。本案中，首先，房屋買賣合同的當事人并非陳德雙與作為登記名義人的城鄉公司，而是其與本案申請執行人惠鳳艷在2006年9月16日所簽訂。惠鳳艷并非案涉房屋登記的所有權人，無證據證明其對案涉房屋的處分取得了所有權人城鄉公司的授權，其和陳德雙所簽轉讓案涉房屋所有權的合同構成無權處分。在未取得城鄉公司追認的情況下，案涉房屋所有權不能發生變動，陳德雙依法只能向惠鳳艷行使違約賠償或者損害賠償的債權請求權，其在案涉房屋之上不能成立物權期待權，更不可能取得所有權；其次，執行標的物一旦被人民法院查封，非經人民法院允許，任何人不得對房屋進行毀損變動、設定權利負擔等有違查封目的之處分行為。在陳德雙占有之前，人民法院即已對案涉房屋進行了查封并在房地產管理部門辦理了查封登記，加之，惠鳳艷的處分為無權處分，陳德雙對案涉房屋的占有缺乏正當權源，為無權占有。至于陳德雙辯稱其不知道查封事實、沒有過錯的理由，由于查封登記具有對世效力，陳德雙無論是簽訂旨在變更案涉房屋物權的買賣合同，抑或占有案涉房屋，均應注意到別人經過登記的物權和人民法院查封的事實，但其未到相關部門查詢案涉房屋的權屬狀況，主觀上存在明顯的過錯；再次，案涉房屋買賣合同約定總價款24.5萬元，而陳德雙總計僅交納房款5萬元，即使不考慮無權處分和查封后占有的事實，單純從價款的交付數額上，也不符合法律規定的物權期待權保護要件。在陳德雙的物權期待權不能成立的情況下，當然也就不存在排除人民法院對案涉房屋執行的問題。

2.法院認為基于以房抵債而擬受讓不動產的受讓人不能主張針對交易不動產的物權期待權的案例。

案例二

王永才、肖淑芳執行異議之訴案[山東省高級人民法院（2018）魯民再342號]本院再審認為，本案雙方當事人爭議的焦點問題是：肖淑芳等57人就執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益。

第一，根據（2012）聊民一初字第16號民事調解書及肖淑芳等57人與金德公司簽訂的《五星金桂園認購協議書》可以認定，基于金德公司與綠地生公司之間存在7000萬元債務關系，雙方協議以金德公司在建的五星金桂園小區139戶房產折抵該公司欠綠地生公司6480萬元欠款，房屋應交付給綠地生公司指定的認購戶。肖淑芳等57人系綠地生公司的債權人，經綠地生公司全權委托代理人魏國華指定，作為金德公司抵債房產的認購戶與金德公司簽訂認購協議書，抵銷其與綠地生公司之間的債權債務關系。依據法律規定，物權的取得分為原始取得和繼受取得兩種方式。從上述協議內容看，肖淑芳等57人擬采取以物抵債的方式取得房屋所有權，應屬繼受取得。因涉案139戶房產屬于應當登記的不動產，依照《中華人民共和國物權法》第六條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。依照上述法律規定，涉案139戶房屋尚登記在金德公司名下，在辦理房屋登記之前，繼受取得的法定公示要件尚未達成，因而涉案139戶房屋的物權并未發生變動，肖淑芳等57人依據與金德公司簽訂的認購協議，僅享有未來據實抵債的普通債權請求權，而未獲得房屋所有權。

第二,肖淑芳等57人對涉案139戶房屋亦不享有物權期待權。依據認購協議書的約定可確認，涉案139戶房屋為金德公司抵頂綠地生公司欠款，綠地生公司又再次抵頂肖淑芳等人欠款的標的物，并非肖淑芳等人買賣之標的物。以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》所規定的基于買賣而產生物權期待權具有基礎性的區別。基于以物抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議并不足以形成優先于一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。就本案而言，肖淑芳等人并非一般法律意義上的購買商品房的消費者，其依據與金德公司之間簽訂的認購協議而產生的權利仍未超過債權之維度，并無任何物權化之屬性。而且雙方均認可肖淑芳等人尚未實際占有涉案139戶房屋，亦不能產生對外公示物權的效力

案例三

賈建軍、姜亥軍與招商銀行股份有限公司包頭分行及劉濤案外人執行異議之訴案[內蒙古自治區高級人民法院（2015）內民一終字第00184號]法院認為：原判決適用的主要依據是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定》第二十八條規定，即“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”上述規定適用的主體是不動產買賣合同中的買受人，保護的是基于買賣不動產而產生的物權期待權。本案涉及的是以房抵債協議，以房抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而房產的交付僅系以房抵債的實際履行方式，基于以房抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以房抵債協議并不足以形成優先于一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。

3.法院認為當事人基于以物抵債協議能夠產生優于一般債權的物權期待權，可排除強制執行的案例。

案例四

任曉文、四川蜀電集團有限公司案外人執行異議之訴案[四川省高級人民法院（2018）川民終236號]法院認為：本院認為，二審爭議焦點為：任曉文就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”之規定，本案中任曉文就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，應當按以下四個方面進行審查：

關于是否在人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。

2013年3月19日恩澤經營部、恒澤公司、陳志忠簽訂借款期限為3個月的《借款協議》，恩澤經營部的經營者任曉文按約將750萬元出借給恒澤公司，雙方約定按月1%計算借款利息符合相關法律規定。3個月借款期限到期后，因恒澤公司無法償還借款本息，任曉文、恩澤經營部、恒澤公司、陳志忠遂于2013年6月19日簽訂書面《房屋買賣合同》。本院認為，《房屋買賣合同》簽訂于《借款協議》約定的還款期限屆滿之后，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為是借款到期后雙方經結算的以物抵債行為，所簽訂的《房屋買賣合同》并不是對《借款協議》的擔保，也并未違反《中華人民共和國擔保法》第四十條以及《中華人民共和國物權法》第一百八十六條中有關“禁止流押”的相關規定。雙方在《房屋買賣合同》中約定在2014年6月19日前恒澤公司可以按750萬元總價回購該案涉房屋，實質上是對《房屋買賣合同》是否履行約定了一定的寬限期，同時雙方在合同中也約定了如逾期恒澤公司則無權回購，須配合任曉文辦理房屋產權過戶手續，該回購條款實際上是賦予恒澤公司選擇權，從合同的選擇履行的角度看，恒澤公司更具有主動性，也表明以物抵債協議是雙方平等協商的結果，任曉文并無利用其出借人的優勢地位有乘人之危或脅迫之情形；從合同的內容和效力來看，回購期屆滿之前，雙方實際上是設立了與舊債并存的新債，恒澤公司可以選擇履行新債，即交付案涉房屋，也可選擇履行舊債，即償還欠款，而在回購期屆滿之后，按照雙方的約定，此時新債完全替代了舊債，構成債的更改，這時恒澤公司履行債務的方式只能是交付案涉房屋并配合辦理過戶手續，雙方有消滅舊債并成立新債的合意，換言之，任曉文與恒澤公司有買賣房屋的真實意思表示，雙方有簽訂《房屋買賣合同》以實現案涉房屋所有權發生轉移的真實意愿，從現有證據看能夠排除雙方有通過簽訂虛假的《房屋買賣合同》以規避法院強制執行的意圖。因此，能夠認定在人民法院查封之前雙方簽訂了合法有效的書面買賣合同。

關于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的問題。

簽訂《房屋買賣合同》后，任曉文即以收取恒澤公司租金的方式行使了對案涉房屋使用和收益的權利，已經合法占有案涉房屋。在恒澤公司未按約支付租金后，任曉文于2014年6月30日與物業服務公司辦理了案涉房屋的入駐手續，自行占有和使用案涉房屋，直至2014年7月18日案涉房屋被一審法院查封。因此，能夠認定在人民法院查封之前任曉文已合法占有案涉房屋。

關于是否已支付全部價款的問題。

《房屋買賣合同》第三條約定，恒澤公司、任曉文、恩澤經營部一致同意恒澤公司將應歸還給恩澤經營部的借款750萬元充抵任曉文應支付給恒澤公司的購房款750萬元，互不找補，本合同簽訂后，恒澤公司、恩澤經營部之間750萬元借款權利與義務終結。因此，根據該約定，雙方一致同意以恒澤公司750萬元借款充抵任曉文應支付給恒澤公司的購房款，在雙方簽訂《房屋買賣合同》之時即可視為任曉文已支付完畢全部購房款。

是否因買受人任曉文自身原因未辦理過戶登記的問題。

關于這一問題，一般來說能夠歸責于買受人的原因可以分為三個層面，一是對他人權利障礙的忽略，二是對政策限制的忽略，三是消極不行使登記權利。因上述前兩個原因與本案查明的案情不符，故本案應主要審查任曉文是否有消極不行使登記權利的情形。首先，雙方在《房屋買賣合同》中約定“甲方（恒澤公司）同意將購房合同原件及交購房款的收據原件交給乙方（任曉文）保管并同意公證委托乙方指定的專人到開發商處領取房屋產權證原件，委托乙方指定的專人配合任曉文辦理產權過戶手續”，從該約定的內容來看是約定對任曉文指定專人到開發商處領取房屋產權證原件的事項進行公證，但本案一審中已經查明，在雙方約定的回購期之前恒澤公司已經取得了案涉房屋的產權證，并于2014年1月14日將案涉房屋的產權證原件交給了任曉文保管，故無論任曉文還是恒澤公司雙方均有理由認為在此情形下辦理公證委托事項已無必要，同時是否辦理公證委托還要依賴于恒澤公司的配合，因此不能僅以恒澤公司與任曉文未辦理公證委托即認定任曉文消極不行使案涉房屋過戶登記的權利。其次，《房屋買賣合同》第六條約定，恒澤公司應于2014年6月29日前或在恒澤公司領到房屋產權證后10日內（以后到時間為準），配合任曉文到房管局辦理房屋產權過戶手續。照此約定，2014年6月29日是恒澤公司配合任曉文辦理案涉房屋產權過戶手續的起始日期，至2014年7月18日案涉房屋被一審法院查封之時，間隔不足二十日，在此期間，恒澤公司的法定代表人陳志忠一直在境外未回國，且從人民法院執行案涉房屋所依據的（2014）成民初字第1400號民事判決中可看出，四川省成都市中級人民法院在審理該案中因恒澤公司無法送達而對其公告送達，從現有證據看恒澤公司處于非正常經營狀態，因此，雖任曉文持有案涉房屋的產權證，但無法單方辦理過戶手續，不能認定任曉文消極不行使登記權利。再次，2014年6月30日，任曉文以業主身份主張權利，在物業服務公司辦理入駐手續，這一事實也可以反映任曉文積極主張物權的心態。因此，能夠認定非因買受人任曉文自身原因未辦理案涉房屋的過戶登記。

綜上所述，任曉文對案涉房屋有優于一般債權的物權期待權，在金錢債權執行中享有足以排除強制執行的民事權益，其上訴請求成立，本院予以支持。”