克而瑞地產(chǎn)研究 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
暫緩擴大房地產(chǎn)稅試點主要是出于穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長的考量。
我們認為，暫緩擴大房地產(chǎn)稅試點主要是出于穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長的考量，2021下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，百城成交量持續(xù)縮水，規(guī)模房企債務違約問題不斷，暴雷事件頻發(fā)。與此同時，經(jīng)濟下行壓力陡增，四季度GDP增速滑落至4%，更令人擔憂的是，2022年前2月經(jīng)濟數(shù)據(jù)與市場體感、金融數(shù)據(jù)相背離，且經(jīng)濟數(shù)據(jù)修復的可持續(xù)性也有待驗證，面對充滿挑戰(zhàn)性的5.5%GDP增長目標，房地產(chǎn)投資或許不是主要支撐項，但至少不能是拖累項。
暫緩擴大房地產(chǎn)稅試點，短期有助于提振市場信心，引導行業(yè)預期向積極方向轉(zhuǎn)變，助力房地產(chǎn)市場回歸良性循環(huán)軌道。鑒于房地產(chǎn)稅擴大試點范圍大概率劃定在廈門、杭州等核心城市，暫緩后核心一二線城市有望率先回暖，在二季度甚至最快4月走出低谷，隨后弱二線、強三線城市可能出現(xiàn)輪動復蘇行情。長遠來看，房地產(chǎn)稅暫緩推進不等于無限延期，基于推進稅制改革、調(diào)節(jié)收入分配、完善長效機制的需要，房地產(chǎn)稅落地也只是時間問題。
01 金融委牽頭財政部等五部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)釋放強烈維穩(wěn)激勵信號
昨天，國務院金融委召開專題會議，強調(diào)“積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮型政策。對資本市場產(chǎn)生重大影響的政策應事先與金融管理部門協(xié)調(diào)，保持政策預期的穩(wěn)定性和一致性”。
隨即，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強烈維穩(wěn)信號。其中，一行兩會、外匯局有關房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)基本與之前保持一致，最具新意、最為重磅的表態(tài)來自財政部——今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。
02 財政部明確年內(nèi)不擴大房地產(chǎn)稅試點范圍但試點工作絕不會長期擱淺
3月16日，財政部有關負責人在接受采訪時表示：“房地產(chǎn)稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”。
這其中有三層含義：第一，2022年暫不擴大房地產(chǎn)稅試點范圍，意味著除上海、重慶兩個自2011年就開始征收房地產(chǎn)稅的城市以外，其他城市今年內(nèi)不會開征房地產(chǎn)稅。
第二，房地產(chǎn)稅試點城市范圍已大致確定，城市層面前期準備工作也在有序推進中，今年試點暫緩或許并非因為存在制度障礙，而是出于穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長的考量。除了今天財政部的發(fā)言外，還有兩份材料能夠佐證我們的觀點，其一，2021年12月27日，全國財政工作會議將做好房地產(chǎn)稅試點準備工作作為2021年財政部重要工作成果，表明房地產(chǎn)稅在財政領域的推進障礙已經(jīng)基本得以掃除；其二，2022年1月28日廈門統(tǒng)計局發(fā)布的《2021年廈門市房地產(chǎn)開發(fā)投資運行分析》一文中提到，做好“房地產(chǎn)稅”試點落地廈門的前期準備工作，以防止全市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動。
第三，今年暫緩試點不等同于無限延期或不再開征，房地產(chǎn)稅落地終究只是時間問題。因為（1）房地產(chǎn)稅是稅制改革重要一環(huán)，未來有望成為地方主體稅種，更好發(fā)揮對地方公共財政的支撐作用，助力土地財政轉(zhuǎn)型；（2）房地產(chǎn)稅有助于調(diào)節(jié)收入分配格局，房產(chǎn)是居民財富的重要組成，所持房產(chǎn)價值也是衡量個體間貧富差距的重要標尺，在長期持有過程中，房產(chǎn)增值還無形間放大了貧富差距，推進房地產(chǎn)稅改革，尤其是補齊持有環(huán)節(jié)的征管缺位，是填補貧富鴻溝、促進共同富裕的有力制度抓手；（3）房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長效機制的題中之義，房地產(chǎn)長效機制是住房供給、土地制度、財稅政策、金融制度等多位一體、協(xié)同發(fā)力的調(diào)控體系，房地產(chǎn)稅作為重要的財稅工具，本就是房地產(chǎn)長效機制的題中之義，有助于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。
縱觀近幾年中央關于房地產(chǎn)稅的表態(tài)，從2017年“逐步建立制度”、2018年“穩(wěn)妥推進”，到2019年“穩(wěn)步推進”，暗含房地產(chǎn)稅立法工作已有步驟可遵循之意。2020年，受新冠肺炎疫情影響，相關表述又回歸更為謹慎的“穩(wěn)妥推進”。2021年，“十四五”規(guī)劃綱要、房地產(chǎn)稅改座談會、最高領導人署名文章都昭示著房地產(chǎn)稅改準備工作正在加速推進，直至10月23日，全國人大常委會正式授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅試點。
03 經(jīng)濟動能修復、行業(yè)深度調(diào)整進行中此時并非擴大房地產(chǎn)稅試點的好時機
當前，宏觀經(jīng)濟面臨三重重壓，房地產(chǎn)行業(yè)處在深度調(diào)整期，此時并不是擴大房地產(chǎn)稅試點的好時機。
2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場步入快速下行通道，樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交量持續(xù)縮水，同比跌幅逐漸擴大，2022年2月，全國100個重點城市商品住宅成交面積僅為2043萬平方米，創(chuàng)近兩年來單月新低，同比跌幅達到41%，三四線城市領跌，跌幅達46%。
2021年，房企面臨巨大危機，融資環(huán)境持續(xù)收緊，百家典型企業(yè)全年融資量創(chuàng)近五年新低，近四成百強房企業(yè)績不及2020年，品牌房企頻頻暴雷，債務違約問題不斷。
房地產(chǎn)市場是宏觀經(jīng)濟環(huán)境的縮影，2021年下半年，經(jīng)濟下行壓力陡增，三季度GDP同比增長4.9%，較二季度回落3個百分點，四季度GDP增速滑落至4%。
3月15日，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-2月經(jīng)濟數(shù)據(jù)，生產(chǎn)、投資、消費全面超預期，前2月規(guī)上工業(yè)生產(chǎn)增加值增長7.5%，固定資產(chǎn)投資增長12.2%，社會消費品零售總額增長6.7%。
但令人擔憂的是，一方面，統(tǒng)計局的經(jīng)濟數(shù)據(jù)與央行公布的金融數(shù)據(jù)表現(xiàn)有所背離，和市場體感也有較大差距。舉例來說：（1）消費，前2月社零同比增長6.7%（扣除價格因素實際也增長了4.9%），而信貸、文旅、電影等數(shù)據(jù)卻顯示，疫情、居民收入下降預期仍在明顯制約著消費，2月居民短期貸款減少2911億元，同比多減220億元，2022年春節(jié)國內(nèi)旅游收入同比減少3.9%，僅為2019年春節(jié)的56.3%，2022年春節(jié)電影票房同比下降23%，為10年來首次同比負增；（2）地產(chǎn)銷售，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前2月商品房銷售面積、金額同比分別降9.6%、19.3%，而央行口徑1月居民中長期貸款同比少增2024億元，2月居民中長期貸款更是歷史首次負增，減少459億元，同比多減4572億元，還有CRIC監(jiān)測到，1、2月百城成交面積同比下跌43%、41%。另一方面，經(jīng)濟數(shù)據(jù)修復的可持續(xù)性也有待觀察。
在2021年GDP兩年平均增速僅為5.1%的前提下，2022年要完成頗具挑戰(zhàn)性的5.5%增長目標，房地產(chǎn)投資或許不能成為重要支撐項，但至少不能是拖累項，推遲房地產(chǎn)稅試點有穩(wěn)預期、穩(wěn)地產(chǎn)投資進而穩(wěn)增長的含義。
04 暫緩擴大試點穩(wěn)定預期削弱觀望深杭寧廈等一二線市場有望率先企穩(wěn)回升
在官方明確暫緩擴大試點之前，房地產(chǎn)稅總像是懸在購房者頭頂?shù)倪_摩克利斯之劍，不斷強化著市場觀望情緒，制約著住房消費需求尤其是改善需求的釋放。如果采用類似滬、渝的試點方案，低稅率與高起征點并行，開征房地產(chǎn)稅并不會對樓市造成嚴重沖擊，而如果借鑒日本、新加坡等國家高稅率或累進稅制模式，房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉韯×艺鹗帲^為極端的案例是日本在1991年-1998年間征收的地價稅，3%的高稅率直接引發(fā)土地拋售潮，并成為日本房地產(chǎn)泡沫破裂的重要導火索。
暫緩擴大房地產(chǎn)稅試點，短期有助于提振市場信心，引導行業(yè)預期向積極方向轉(zhuǎn)變，助力房地產(chǎn)市場回歸良性循環(huán)軌道。
鑒于房地產(chǎn)稅擴大試點范圍大概率劃定在廈門、杭州等核心一二線城市，這類城市房地產(chǎn)市場并不缺乏需求和購買力，阻礙樓市復蘇的主要因素就是市場預期。我們認為，暫緩試點后核心一二線城市有望率先回暖，在二季度甚至最快4月出現(xiàn)市場拐點，隨后弱二線、強三線城市可能出現(xiàn)輪動復蘇行情，而弱三四線城市受益有限，房地產(chǎn)市場或?qū)⒈３殖良拧?/p>
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