丁祖昱評樓市 作者：克而瑞長租
來源：丁祖昱評樓市
隨著“十四五”規劃圓滿收官，我國住房租賃市場在頂層設計與地方實踐的共振中，邁入了以“租購并舉”為核心、追求高質量發展的關鍵階段。
2025年作為承前啟后的重要節點，從中央到地方，政策出臺的密度與力度顯著提升，金融創新工具持續賦能，市場參與主體格局深刻演變，共同塑造了行業的新面貌與新動能。
在當前機遇下，租賃企業可主動借力政策支持窗口，積極參與租賃住房建設，同時積極把握公募REITs等金融政策機遇，拓寬融資與退出渠道，邁向可持續、高質量的發展路徑。
01租賃政策：推動租賃住房規模擴張與機制健全
1、頂層政策：聚焦機制建立、擴大供給、拓寬保障及金融支持等全方面同時著力，推動保障房規模擴張及機制健全
2025年作為“十四五”規劃的收官之年，政策出臺延續強勁勢頭。
一季度政策核心在于構建配售型保障房輪候庫，確立公平分配基礎，以保障房再貸款打通資金鏈條；二季度政策重心轉向全力擴大供給，將家政等群體納入保障，拓寬覆蓋范圍；同時支持利用存量低效用地建設保障房規模擴張；三季度政策走向精細化運營與模式閉環。從立法層面出臺《住房租賃條例》規范市場環境，到強調“因地制宜”確保政策有效落地，最終以推動“保租房REITs”引導社會資本入場，構建“投融建管退”的商業閉環，保證保障房建設進入可持續發展；四季度頂層定調“十五五”發展方向，提到多渠道供應保障房，并加快建立住房保障輪候機制，未來保租房供應規模或將持續增長。
2、地方政策：全年出臺租賃政策約251條，一線城市及強二線城市主導
地方住房租賃相關政策體系持續完善，推動行業可持續發展，2025年全國各地出臺約251條租賃政策，仍以一線城市及強二線城市主導。
從2025年政策分類看，政策指導類占比61%最多，其次為規范類占比23%；2024年及以前政策主導市場供應與市場需求匹配，2025年來隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導保租房發展及相關配套政策的部署及落位，進一步指導和約定行業發展邊際，從而推動住房租賃行業高質量發展。
02金融市場：REITS推動“投融建管退”閉環成型
1、融資類：多元渠道融資，規模持續走高，2025年融資規模311億，債券模式仍為主力
隨著專項債、超長期國債、政策性金融工具的出臺，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利于優化增量，多渠道籌集保障性住房。
據不完全統計，2025年融資規模約311億，其中債權類105億，占比約34%；類REITs、公募REITs與CMBS第二梯隊，融資金額約40-70億，占比在12%以上。
2、REIT類：住房租賃行業的“投、融、建、管、退”模塊發展迅速，保障房公募REITs數量和規模高速增長，推動行業自我造血能力的提升
目前我國REITs發行進入常態化階段，已上市的8支保障房公募REITs出租率韌性凸顯，租金結構性調整，租金收繳率高位，運營指標整體趨穩，此外其它保障房REITs發行節奏也明顯加快，據不完全統計已有超15家企業在籌備發行保障房REITs。
隨著保障房REITs發行節奏的加快，通過REITs等金融工具盤活存量資產、擴大租賃房源供給規模，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業務的可持續發展提供了有力支撐。
3、大宗交易：險資、基金等非國企企業主導涉租大宗交易市場，占比超60%，積極布局一線城市
據不完全統計，截止2025年11月，租賃市場大宗交易共計9宗，交易金額共計68.2億，其中只有新黃浦和上海前灘國際商務區投資有限公司為國企性質。其余買方均為非國企性質，其中以大家保險、陽光保險為主的保險、基金涉及金額約40.7億，占比達60%。積極布局上海、北京等高能級城市。
03企業格局：“國進民退”趨勢顯現
1、規模表現：保租房密集入市，助推國企開業規模占比提升至20%
頭部整體格局呈“國進民退”，地方平臺加速品牌化入局，保租房持續入市高位。地方國有企業依托其顯著的資源整合與平臺運營優勢，展現出強勁的市場發展動能。截至2025年3季度，國企系企業在住房租賃市場TOP30企業中的市場份額占比已接近20%。尤為值得注意的是，其市場份額的同比與環比漲幅基本均領先于房企系及資管系企業。
2、業務模式：市場化企業偏向布局輕、中資產模式，未來國企或積極轉向輕重并舉模式
從企業現有資產結構來看，典型市場化企業布局模式偏向于輕、中資產模式，輕、中資產占比如萬科泊寓72%，碧桂園碧家85%，百瑞紀等資管系達100%，該些企業更加追求利潤；從未來發展方向來看，典型國企系企業亦積極轉向輕重并舉發展模式。
04市場表現：“保租房”供應高峰持續至2026年
1、保租房入市表現：多城籌集完成率90%左右，狹義入市僅占23%仍處低位，滬深漢蓉雙軌格局形成，成都按需平穩供應策略導致完成率低
“十四五”籌集完成率多在90%左右；當前政府口徑披露的保租房入市量包含部分如公租房、廉租房、共有產權房、經濟適用住房等原有體系的保障房轉化，若剔除該部分，實際有效入市量整體偏低，八城合計僅71.27萬套，占籌集目標約23%。
上海狹義保租房27.2萬套，深圳15.9萬套，表現領跑，上海、武漢、成都、深圳、杭州五城保租房與集中式比例超45%，“保租房+市場化”雙軌格局成型。
2、核心八城供應表現：2023-2026年供應巔峰，隨著新建逐步入市，年度供應進入約8萬間平穩期
供應端，當前核心八城新建項目主力支撐入市供應，據測算，預計到2025年新增入市保租房量為16.1萬套，2026年為16萬套，而后市場在歷經2023-2026年的供應高峰后，2027年開始回歸平穩期，回落至年均約8萬間平穩期。
主要原因在于拿地新建項目逐步入市，市場進入存量改建為主的供應格局，加之城市中可用于改造的優質存量資產逐漸枯竭，轉化難度亦將逐年走高，未來若無外部政策額外刺激的，2030年后入市量或還將再下臺階。
3、集中式公寓表現：保租房集中入市，多城租金下行，出租率一線穩、二線跌，但整體仍居高位，八城平均出租率超91%，廣州/深圳/武漢/成都出租率超94%，市場需求旺盛
從2025年1-11月核心八城租金坪效同比來看，北京、廣州同比上漲，其余城市均出現不同幅度的下跌；從出租率來看，一線城市企穩，二線城市下調，但整體保持高位運行。
2025年1-11月，核心八城集中式公寓平均出租率超91%，市場需求旺盛，廣州、深圳兩城產業人口支撐出租率超94%，南京、武漢、成都三城因整體供應規模較小，出租率亦超92%，杭州市場呈供需兩旺趨勢，但受部分區域項目集中供應影響城市整體出租率有所下滑。
4、個人房源表現：京滬規模超40萬套領跑，多城“以租待售”趨勢更加明顯，核心八城集中式公寓租金普遍為個人房源的1.3-1.7倍
2025年1-11月核心八城個人房源整體可租規模約223萬套，北京、上海流動人口高規模推動住房租賃需求旺盛，可租規模分別為60萬套和42萬套，其余部分城市受房地產市場影響，二手房出清難度大，導致城市個人房源可租規模多在20萬套左右水平。從同比變化來看，上海、深圳、南京同比下降7-8%，廣州、武漢、成都同比趨穩，北京、杭州新增規模同比漲幅超10個百分點，加劇城市住房租賃市場競爭環境。
對比八城個人房源和集中式公寓租金同比變化，北上廣深杭五城集中式租金降幅低于個人房源，其余三城集中式規模低位，市場受個人房源影響大，個人房源租金下降幅度低于集中式。
從租金比值來看，北上廣三城集中式公寓租金為個人房源1.4倍以上，成都因個人房源多為家庭型大面積租賃需求影響坪效較低，導致比值結構性高位，杭州、南京、武漢三城比值在1.3-1.4區間，深圳外來人口高位，市場供需兩旺，各類房源租賃需求均高，整體比值基本持平。
綜上所述，頂層支持行業規范化、多元化、品質化發展，行業金融通道已打通，推動住房租賃企業可持續發展，但伴隨著保租房加速入市，行業競爭紅海趨勢顯現，市場租金表現亦持續承壓，未來更加考驗企業精細化運營、細微收支管控等“降本增效”能力。
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