作者:董云峰
來源:新金融瑯琊榜
從曾經的躺著賺錢到如今的微利經營,房貸業務的命運轉折,也是銀行業生存境遇變遷的寫照。
作者:董云峰
編輯:葉冬
個人房貸大躍進,是中國經濟起飛之下信貸盛宴的標志性產物。
1985年4月9日,中國建設銀行深圳分行蛇口四海辦事處,發放了國內第一筆個人住房按揭貸款,用于南油集團一名技術人員購買人才住房。
這筆萬元級的貸款,為中國住房信貸時代按下了啟動鍵。而房貸的跨越式發展,則始于1998年住房商品化改革的全面推進。
數據顯示,從1998年到2021年,中國個人住房貸款從400億元飆升至近40萬億元。

特別是2015年至2021年,中國個人房貸余額從14.18萬億元猛增至38.32萬億元,六年間新增24萬億,年均增速超過18%,成為全球第一大住房信貸市場。
然而,這一持續了四分之一個世紀的增長趨勢在2022年戛然而止,隨后連續三年負增長:2023年減少6300億元,2024年減少4900億元,2025年減少6768億元。
透過近期密集出爐的上市銀行2025年報,一個歷史性的時刻悄然到來:
國有六大行個人住房貸款余額首次全部出現負增長,合計減少7115億元。
更重要的是,作為曾經的優質資產典范,個人房貸壞賬壓力持續凸顯,整體不良貸款率從2021年的0.30%左右,一路上行到2025年末接近1%。
當前全國范圍內房貸利率整體在3%出頭,僅考慮資金成本與信用成本,房貸業務的利潤空間已經所剩無幾。對于一些資金成本偏高、壞賬壓力更大的中小銀行而言,房貸業務的虧損已經是既定事實。
房貸黃金時代已經全面落幕,一個超級資產神話終于煙消云散。
而從曾經的躺著賺錢到如今的微利經營,房貸業務的命運轉折,也是銀行業生存境遇變遷的寫照。
早在2023年《零售銀行大轉折:房貸走下「神壇」》一文中,新金融瑯琊榜寫道:
無論怎樣,個人房貸的躺賺年代過去了,銀行必須面臨比以往更艱難的經營環境。而高度依賴房貸的零售銀行,其生存根基已然撼動,轉型刻不容緩。
01
黃金時代:
銀行最重要利潤源(2015-2021)
2021年,中國個人房貸的巔峰之年。
這一年,全國個人住房貸款規模突破38萬億,直逼40萬億;全國樓市進入空前的泡沫期,房貸供不應求,利率水漲船高。
對銀行而言,這是一個近乎完美的業務:高收益、低風險、長周期、現金流穩定。
1、利差空間豐厚
2021年四季度,全國新發放房貸加權平均利率一度達到5.63%;存量房貸利率整體超過5%。
同一時期,六大行的平均付息負債成本不到1.80%,不考慮內部資金轉移定價因素,其名義利差超過3%。
看上去利潤空間并不如信用卡和小微信貸那么可觀,然而,房貸業務極低的獲客成本與信用成本,卻是獨一無二的。
2、信用成本幾乎可以忽略不計
當時房貸資產質量極佳。2021年末,國有六大行個人住房貸款平均不良率僅為0.32%,建設銀行更是低至0.20%。
由于有房產作為足額抵押,且首付比例整體偏高,加之當時全國房價長期處于上行通道,實際違約損失率極低。
綜合來看,房貸的信用成本接近為零。
3、沒有提前還款的“煩惱”
2021年,不僅沒有提前還款潮,反而出現了“一房難求、貸款排隊”的現象。當時一筆房貸從申請到放款,耗時半年乃至更久都是家常便飯。
銀行發放的每一筆房貸,現金流極其穩定,幾乎沒有再投資風險。
4、利潤貢獻空前絕后
這種“高收益+低風險+長周期”的組合,使得房貸成為商業銀行最重要的利潤來源。
保守估算,當時國有大行房貸業務對全行凈利潤的貢獻度整體超過30%,其中建設銀行、工商銀行等大行的房貸規模超過6萬億,利潤規模都在千億級別。
甚至可以說,當時大行每賺3塊錢,就有1塊錢來自個人房貸。
02
轉折點:
黃金時代的終結(2022)
2022年,成為房貸業務從巔峰走向低谷的分水嶺。
中國個人房貸規模的歷史紀錄,最終停留在了38.80萬億元,40萬億終究成為難以觸及的幻夢。
當樓市開啟歷史性大變局,三個關鍵因素共同終結了房貸的黃金時代。
1、LPR持續下調,利差快速收窄
2022年1月,5年期以上LPR首次下調5個基點至4.60%。此后,LPR進入了持續下調通道,短短三年半時間累計下調120個基點。
加之存量房貸利率重定價,銀行的房貸收益率被系統性拉低。
2、提前還款潮爆發,高息資產流失
2022年下半年開始,隨著居民收入預期變化與房價開啟下行通道,全國范圍內爆發了大規模的提前還款潮。
更關鍵的是,被提前還掉的很多是利率在6%左右的高息房貸,這些貸款恰恰是銀行過去高利潤的核心來源。
3、樓市大變局,資產質量金身告破
隨著房地產市場進入深度調整,部分城市房價下跌,居民收入波動,房貸資產質量開始出現拐點。
2022年末,國有六大行個人住房貸款平均不良率升至0.46%,較2021年上升0.14個百分點,為多年來首次出現明顯上升。
要命的是,這僅僅是個開端。
03
微利時代:
超級資產神話破滅(2023-2025)
從2023年到2025年,短短數年里,房貸業務徹底進入微利時代。
曾經的現金牛變成了雞肋,大部分銀行的房貸業務逐漸接近盈虧平衡線,甚至陷入實質性虧損。
1、規模首次全面負增長
中國人民銀行最新數據顯示,2025年末全國個人住房貸款余額為37.01萬億元,同比下降1.8%,為連續第三年負增長。
作為房貸發放的主力軍,國有六大行的收縮更為明顯,2025年首次出現六大行集體負增長的歷史性局面。其中,工行、建行、農行的房貸減少金額都超過1500億元。
這三家銀行正是過去房貸業務規模最大、利潤貢獻最高的銀行,它們的集體收縮最能反映行業趨勢的轉變。
2、利差大幅收窄,利潤空間被擠壓
截至目前,全國范圍內存量房貸與新發放房貸的平均利率,已經整體降至3.1%左右。
而同期國有六大行的平均付息負債成本為1.56%,房貸業務名義利差萎縮至1.5個百分點,較2021年下降近2個百分點。
那些負債成本更高的中小銀行,其利差空間更加有限。
3、壞賬持續抬頭,信用成本大幅上升
2025年末,國有六大行個人住房貸款平均不良率升至0.93%,較2021年上升了0.61個百分點。其中,交通銀行和工商銀行的不良率均突破1%,分別達到1.01%和1.06%。
大行尚且如此。一些地方中小銀行的個人房貸不良壓力可能超過外界想象。
諸如規模位居城商行前列的盛京銀行,2024年末其個人房貸不良率3.66%,2025年6月末進一步攀升至4.34%。
4、微利時代,房貸甚至不再掙錢
基于上述三大變化,房貸業務的盈利能力出現斷崖式下跌。
考慮到中小銀行在資金成本和資產質量上的差異,一些銀行的房貸業務或許早就陷入了實質性虧損。
04
何去何從:
回歸人民性,微利成常態
隨著房地產市場進入存量時代,房貸利率將長期保持在較低水平,房貸業務的微利狀態也將成為常態。
盡管如此,房貸仍是商業銀行不可或缺的業務。主要原因有四個:
1、客戶引流作用
房貸是獲取優質零售客戶的核心入口。一個房貸客戶,通常會給銀行帶來存款、理財、信用卡、保險等一系列綜合業務收入。
2、低資本消耗
目前個人房貸的整體風險權重不到50%,低于企業貸款的100%和信用卡的75%。同樣的資本消耗,銀行可以發放兩倍于企業貸款的房貸。
3、資產穩定性
盡管不良率有所上升,但房貸的違約率仍遠低于其他貸款品種。在經濟下行周期,房貸仍然是銀行資產負債表的重要壓艙石。
4、社會責任
金融強國時代,商業銀行需要承擔支持居民合理住房需求的社會責任。特別是在當前房地產市場調整期,保持房貸投放的穩定性,對于穩定房地產市場具有重要意義。
對此,新金融瑯琊榜曾有過總結:
個人房貸從來就不是一個純粹的市場化業務,它在樓市過熱時通過加息扮演了類似于“房產稅”的角色,而在樓市偏冷時又以降息的形式去“補貼”居民。
除非樓市還將重新前些年的高光時刻,否則房貸的普惠屬性終將成為主流,變成一項薄利業務。
注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議
本文由“新金融瑯琊榜”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!
原標題: 一個超級資產神話的消逝

新金融瑯琊榜 











