作者：董云峰

來源：新金融瑯琊榜

從曾經的躺著賺錢到如今的微利經營，房貸業務的命運轉折，也是銀行業生存境遇變遷的寫照。

作者：董云峰

編輯：葉冬

個人房貸大躍進，是中國經濟起飛之下信貸盛宴的標志性產物。

1985年4月9日，中國建設銀行深圳分行蛇口四海辦事處，發放了國內第一筆個人住房按揭貸款，用于南油集團一名技術人員購買人才住房。 

這筆萬元級的貸款，為中國住房信貸時代按下了啟動鍵。而房貸的跨越式發展，則始于1998年住房商品化改革的全面推進。

數據顯示，從1998年到2021年，中國個人住房貸款從400億元飆升至近40萬億元。

特別是2015年至2021年，中國個人房貸余額從14.18萬億元猛增至38.32萬億元，六年間新增24萬億，年均增速超過18%，成為全球第一大住房信貸市場。

然而，這一持續了四分之一個世紀的增長趨勢在2022年戛然而止，隨后連續三年負增長：2023年減少6300億元，2024年減少4900億元，2025年減少6768億元。

透過近期密集出爐的上市銀行2025年報，一個歷史性的時刻悄然到來：

國有六大行個人住房貸款余額首次全部出現負增長，合計減少7115億元。

更重要的是，作為曾經的優質資產典范，個人房貸壞賬壓力持續凸顯，整體不良貸款率從2021年的0.30%左右，一路上行到2025年末接近1%。

當前全國范圍內房貸利率整體在3%出頭，僅考慮資金成本與信用成本，房貸業務的利潤空間已經所剩無幾。對于一些資金成本偏高、壞賬壓力更大的中小銀行而言，房貸業務的虧損已經是既定事實。

房貸黃金時代已經全面落幕，一個超級資產神話終于煙消云散。

而從曾經的躺著賺錢到如今的微利經營，房貸業務的命運轉折，也是銀行業生存境遇變遷的寫照。

早在2023年《零售銀行大轉折：房貸走下「神壇」》一文中，新金融瑯琊榜寫道：

無論怎樣，個人房貸的躺賺年代過去了，銀行必須面臨比以往更艱難的經營環境。而高度依賴房貸的零售銀行，其生存根基已然撼動，轉型刻不容緩。

01

黃金時代：

銀行最重要利潤源（2015-2021）

2021年，中國個人房貸的巔峰之年。

這一年，全國個人住房貸款規模突破38萬億，直逼40萬億；全國樓市進入空前的泡沫期，房貸供不應求，利率水漲船高。

對銀行而言，這是一個近乎完美的業務：高收益、低風險、長周期、現金流穩定。

1、利差空間豐厚

2021年四季度，全國新發放房貸加權平均利率一度達到5.63%；存量房貸利率整體超過5%。

同一時期，六大行的平均付息負債成本不到1.80%，不考慮內部資金轉移定價因素，其名義利差超過3%。

看上去利潤空間并不如信用卡和小微信貸那么可觀，然而，房貸業務極低的獲客成本與信用成本，卻是獨一無二的。

2、信用成本幾乎可以忽略不計

當時房貸資產質量極佳。2021年末，國有六大行個人住房貸款平均不良率僅為0.32%，建設銀行更是低至0.20%。

由于有房產作為足額抵押，且首付比例整體偏高，加之當時全國房價長期處于上行通道，實際違約損失率極低。

綜合來看，房貸的信用成本接近為零。

3、沒有提前還款的“煩惱”

2021年，不僅沒有提前還款潮，反而出現了“一房難求、貸款排隊”的現象。當時一筆房貸從申請到放款，耗時半年乃至更久都是家常便飯。

銀行發放的每一筆房貸，現金流極其穩定，幾乎沒有再投資風險。

4、利潤貢獻空前絕后

這種“高收益+低風險+長周期”的組合，使得房貸成為商業銀行最重要的利潤來源。

保守估算，當時國有大行房貸業務對全行凈利潤的貢獻度整體超過30%，其中建設銀行、工商銀行等大行的房貸規模超過6萬億，利潤規模都在千億級別。

甚至可以說，當時大行每賺3塊錢，就有1塊錢來自個人房貸。

02

轉折點：

黃金時代的終結（2022）

2022年，成為房貸業務從巔峰走向低谷的分水嶺。

中國個人房貸規模的歷史紀錄，最終停留在了38.80萬億元，40萬億終究成為難以觸及的幻夢。

當樓市開啟歷史性大變局，三個關鍵因素共同終結了房貸的黃金時代。

1、LPR持續下調，利差快速收窄

2022年1月，5年期以上LPR首次下調5個基點至4.60%。此后，LPR進入了持續下調通道，短短三年半時間累計下調120個基點。

加之存量房貸利率重定價，銀行的房貸收益率被系統性拉低。

2、提前還款潮爆發，高息資產流失

2022年下半年開始，隨著居民收入預期變化與房價開啟下行通道，全國范圍內爆發了大規模的提前還款潮。

更關鍵的是，被提前還掉的很多是利率在6%左右的高息房貸，這些貸款恰恰是銀行過去高利潤的核心來源。

3、樓市大變局，資產質量金身告破

隨著房地產市場進入深度調整，部分城市房價下跌，居民收入波動，房貸資產質量開始出現拐點。

2022年末，國有六大行個人住房貸款平均不良率升至0.46%，較2021年上升0.14個百分點，為多年來首次出現明顯上升。

要命的是，這僅僅是個開端。

03

微利時代：

超級資產神話破滅（2023-2025）

從2023年到2025年，短短數年里，房貸業務徹底進入微利時代。

曾經的現金牛變成了雞肋，大部分銀行的房貸業務逐漸接近盈虧平衡線，甚至陷入實質性虧損。

1、規模首次全面負增長

中國人民銀行最新數據顯示，2025年末全國個人住房貸款余額為37.01萬億元，同比下降1.8%，為連續第三年負增長。

作為房貸發放的主力軍，國有六大行的收縮更為明顯，2025年首次出現六大行集體負增長的歷史性局面。其中，工行、建行、農行的房貸減少金額都超過1500億元。

這三家銀行正是過去房貸業務規模最大、利潤貢獻最高的銀行，它們的集體收縮最能反映行業趨勢的轉變。

2、利差大幅收窄，利潤空間被擠壓

截至目前，全國范圍內存量房貸與新發放房貸的平均利率，已經整體降至3.1%左右。

而同期國有六大行的平均付息負債成本為1.56%，房貸業務名義利差萎縮至1.5個百分點，較2021年下降近2個百分點。

那些負債成本更高的中小銀行，其利差空間更加有限。

3、壞賬持續抬頭，信用成本大幅上升

2025年末，國有六大行個人住房貸款平均不良率升至0.93%，較2021年上升了0.61個百分點。其中，交通銀行和工商銀行的不良率均突破1%，分別達到1.01%和1.06%。

大行尚且如此。一些地方中小銀行的個人房貸不良壓力可能超過外界想象。

諸如規模位居城商行前列的盛京銀行，2024年末其個人房貸不良率3.66%，2025年6月末進一步攀升至4.34%。

4、微利時代，房貸甚至不再掙錢

基于上述三大變化，房貸業務的盈利能力出現斷崖式下跌。

考慮到中小銀行在資金成本和資產質量上的差異，一些銀行的房貸業務或許早就陷入了實質性虧損。

04

何去何從：

回歸人民性，微利成常態

隨著房地產市場進入存量時代，房貸利率將長期保持在較低水平，房貸業務的微利狀態也將成為常態。

盡管如此，房貸仍是商業銀行不可或缺的業務。主要原因有四個：

1、客戶引流作用

房貸是獲取優質零售客戶的核心入口。一個房貸客戶，通常會給銀行帶來存款、理財、信用卡、保險等一系列綜合業務收入。

2、低資本消耗

目前個人房貸的整體風險權重不到50%，低于企業貸款的100%和信用卡的75%。同樣的資本消耗，銀行可以發放兩倍于企業貸款的房貸。

3、資產穩定性

盡管不良率有所上升，但房貸的違約率仍遠低于其他貸款品種。在經濟下行周期，房貸仍然是銀行資產負債表的重要壓艙石。

4、社會責任

金融強國時代，商業銀行需要承擔支持居民合理住房需求的社會責任。特別是在當前房地產市場調整期，保持房貸投放的穩定性，對于穩定房地產市場具有重要意義。

對此，新金融瑯琊榜曾有過總結：

個人房貸從來就不是一個純粹的市場化業務，它在樓市過熱時通過加息扮演了類似于“房產稅”的角色，而在樓市偏冷時又以降息的形式去“補貼”居民。

除非樓市還將重新前些年的高光時刻，否則房貸的普惠屬性終將成為主流，變成一項薄利業務。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“新金融瑯琊榜”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 一個超級資產神話的消逝