丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年下半年以來，杭州和浙江西部城市房地產市場持續火熱，杭州、金華、衢州、湖州等均出現一房難求的盛況。在近日被住建部約談后，金華緊急加碼調控，市區新購的一、二手房限售3年。8月5日，杭州進一步升級限購，落戶未滿5年的戶籍家庭連續繳納社保滿2年，非戶籍家庭連續繳納社保滿4年，方可在限購范圍內限購1套住房。聯系到此前衢州、紹興相繼加碼調控，衢州將實行區域限售，紹興則建立二手房成交參考價格。政策加碼是否意味著“一枝獨秀”的長三角市場領頭羊的浙江樓市、地市將全面熄火？
深入分析四城調控政策內容，不難發現，在政策加碼后，浙西房地產市場或將有所降溫，成交將適度回落，但并不會明顯失速。基于房企融資、投資行為已被全面約束，浙西土拍市場也將逐漸回歸理性，高價地乃至地王將大幅減少。
杭州供求兩旺全年成交將再新高
縱觀2020全年，樓市可謂經歷大起大落，年初市場受疫情影響曾一度停擺多時，之后復蘇超預期帶動全年行業規模創下新高，而過程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級的城市群及省市表現差異化，核心一二線城市以及一些經濟基本面扎實的強三線城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來一波交易熱潮。
具體來看，長三角城市群在樓市中表現高光不斷，成交表現尤為堅挺，憑一己之力帶動樓市復蘇潮。
在這其中，杭州房地產市場尤為耀眼，2020年二季度，杭州房地產市場明顯轉暖，成交持續高位運行。進入2021年，杭州市場異常火爆，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認購房源集中網簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬平方米，創歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬平方米，同比增長70%，較2019年同期更是翻倍增長。
杭州打新市場持續火爆，低中簽率已成市場常態。即使在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實行限售5年）后，打新市場熱度依舊不減。
圖：2011年-2021年前7月杭州商品住宅供求量價（單位：萬平方米、元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
金華、衢州高端盤銷售飄紅
2020年，金華房地產市場強勢復蘇，全年主城區成交面積多達216萬平方米，創歷史新高。而受限簽政策影響，2020年末售價在2.5萬元/平方米以上的高價盤網簽備案一度陷入停滯，并延續至今。
2021年，受限于供應不濟，疊加高低配的限簽措施，導致成交數據明顯“失真”。1-7月，主城區累計成交105萬平方米，同比下降14%，較2019年同期基本持平。而從實際調研情況來看，高端盤銷售全面飄紅，保利天匯、富力·三江都薈、中海九樾等開盤去化率都能達到70%-80%，多數高端盤還采取高配精裝、捆綁車位、全款優先等方式提升產品溢價能力。
圖：2018年-2021年前7月金華主城區商品住宅供求量價（單位：萬平方米、元/平方米）
與此同時，2021年以來，隨著疫情期間積蓄的購房需求集中釋放，疊加返鄉置業熱潮，衢州樓市成交量價齊升。1-7月，主城區累計成交68萬平方米，同比增長39%，較2019年同期更是倍增。
基于普通工薪階層與個體經營戶之間巨大的收入差距，衢州市場購買力兩極分化，剛需總價天花板約200萬元，首付及月供支出皆有壓力；高端改善客群購房預算350-400萬元，還不乏全款購房。典型如柯城西區，市場一房難求，買房還要找關系，在售項目普遍捆綁車位與儲藏室加價銷售。
圖：2016年-2021年前7月衢州主城區商品住宅供求量價（單位：萬平方米、元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
金華、杭州加碼調控，地方調控愈加精準
在金華房地產市場持續火熱的情況下，2021年7月29日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，切實履行城市主體責任，針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。
被點名約談后不久，浙江省金華市出臺樓市調控新政。8月2日，浙江省金華市住房和城鄉建設局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，成為住建部約談后首個出臺樓市調控的城市。
《通知》明確實行住宅限售、實行公證搖號銷售，以及要求加強二手住宅價格監管、加強金融監管、嚴格更名管理、落實主體責任等十個方面進行調控。
規定凡在金華市區（婺城區、金義新區<金東區>、金華經濟技術開發區全域，下同）新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年后方可上市交易。
8月5日，在金華升級調控后不久，杭州也進一步升級限購，規定落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。
非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。
深入分析各城的調控政策內容，不難發現地方調控愈加精準、精細化，在這其中，金融監管是關鍵。狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”，對于購房者而言，嚴格審查首付資金來源，嚴防經營貸、消費貸等信貸資金違規流入房地產市場；對于房企而言，強化購地資金來源審查，確保購地資金合法依規，倒逼企業降杠桿。
展望未來，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”，夯實城市政府主導責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。預計熱點城市仍將堅持調控目標不動搖、力度不松勁，并結合實際市場變化情況，及時采取針對性的調控政策措施。
在這其中，針對市場過熱的問題，及時采取針對性的調控政策措施。例如當下杭州打新市場火爆，此番限購加碼便增設了新落戶家庭社保年限要求，并延長非戶籍家庭社保年限要求，進而給打新市場降溫。
針對市場預期管理問題，如金華、衢州均要求保持住宅用地有序合理供應，擴大熱點區域土地供應，以期緩解房地產市場供不應求的現狀。并完善房價地價聯動機制，住宅用地采取“限房價、控地價、提品質”、“限房價、限地價、競配建”等方式出讓，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。
未來若熱點城市在政策加碼后市場熱度不減，也不排除進一步升級調控的可能性。
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原標題： 浙江多城政策加碼，長三角樓市、地市熄火？
