丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，房地產市場保持較強的韌性，市場表現超預期，年內銷售投資均創新高，與此同時，受熱點城市成交帶動，房價和地價均表現出不同程度上漲。
根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，2020年全國商品房均價為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。與此同時，2020年全國土地均價為6763元/平方米，同比漲幅為18.7%。這意味著，地價上漲速度快過房價，或將會帶動房價上漲預期。
實際上，熱點城市房價漲幅更為明顯，聚焦至CRIC重點監測百城成交數據，2020年，全國100個城市新建商品住宅成交均價同比漲幅也達到了近11%，其中，二線城市漲幅有所擴大，在房價上漲過程中，不少城市存在一二手房價倒掛現象。
進入2021年，一線與強二線城市房價上漲明顯，購房需求快速釋放，政策再度走向收緊的通道。上海、杭州、深圳等地針對房價過快上漲、打新炒房等行為加碼樓市調控。未來進一步穩地價、穩房價、穩預期仍將成為政策的主要抓手。
房價漲幅整體可控
疫情之下，百城房價走勢與經濟基本面背離，2020年百城房價漲幅有所擴大。具體而言，全國100個城市新建商品住宅成交均價為16018元/平方米，同比上漲10.8%。
從近十年全國百城房價漲幅情況來看，2012年房價漲幅最低，至2018年漲幅均在10%以下，2019年百城房價漲幅達到了11.2%至近十年來制高點，2020年百城房價漲幅有所回落，但仍然高位運行。
圖：全國百城2011-2020年新建商品住宅成交均價同比漲幅
數據來源：CRIC、易居研究院
具體到2020年房價走勢，可以看出，其年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅曲線呈現“上揚-收窄-企穩”的特征。下半年以來，購房需求釋放的同時，19個熱點城市加碼樓市調控，成交均價企穩。
值得注意的是，2020年二季度以來，全國房價均價曾連續4個月突破萬元大關，5月全國新建商品住宅成交均價突破9949元/平方米，隨后從6月起9月一直保持1萬以上高位。但至10月，全國房價均價回歸萬元以下。
考慮到疫情影響及“三條紅線”的壓力，進入第四季度許多房企會有降價促銷的動作，全國房價均價再次回到萬元以下也在情理之中。疊加調控收緊影響，各大城市房價指數進入“偏冷”區間，部分城市面臨房價調整壓力。
圖：2012年以來全國百城年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅
數據來源：CRIC
過去一年，貨幣寬松的政策大環境下，市場預期核心城市優質資產價格還會上升，財富高凈值群體購房既消費又儲蓄，倒逼剛需恐慌性購房消費，甚至部分投資性需求再度進場，進而推升房價上漲過快。
二線城市漲幅最大，成都居首位
分能級來看，4個一線城市2020年新建商品住宅成交均價為44968元/平方米，同比上漲2.7%，漲幅低于二三四線城市，縱向對比而言，2020年一線城市漲幅并不大，甚至是歷史上偏低位的水平。這也從側面說明，一線城市對于高價項目備案方面管控比較嚴。
32個二線城市新建商品住宅成交均價為15599元/平方米，同比上漲9.6%，相較于2019年漲幅有所擴大，在各能級城市中漲幅最高。從近十年漲幅來看，2020年二線城市漲幅處于中間位水平。究其原因，主要是由于二線城市“無門檻”的戶籍政策，促使新增人口快速導入，購房需求持續釋放，因此房價易漲難跌。
三四線城市近三年來漲幅相對較溫和，2020年漲幅較2019年有所收窄，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12287元/平方米，同比上漲8.1%。三四線城市漲幅高點在2017年，相較于高位時，2020年三四線城市漲幅相對收窄。
圖：各能級城市2020年新建商品住宅成交均價同比漲幅
數據來源：CRIC
具體城市而言，2020年100城新建商品住宅成交均價同比漲幅最高為成都，一年漲了25%，此外，漲幅超20%的城市還有蘇州。除了成都和蘇州兩城市二線城市以外，其余漲幅較大的城市均為三四線城市，TOP10城市漲幅門檻值為14%，漲幅前十的城市房價除汕頭以外，房價均價均已過萬。
表：2020年100城新建商品住宅成交均價漲幅TOP10（單位：元/平方米）
數據來源：CRIC
值得注意的是，去年一年，并非所有城市房價上漲，也有不少城市面臨市場下行壓力，房價下跌城市多為三四線城市。其中跌幅最大的為東營，同比下跌16%，鄭州則是房價跌幅TOP10中唯一一個二線城市，跌幅達到了10%，跌幅排在了全國第六位。實際上，鄭州屬于庫存及供應較高城市，再加上今年受疫情影響，整體節奏推遲，當地項目為了加速去化，紛紛采取打折促銷的形式，最終造成了整體均價的下跌。
表：2020年100城新建商品住宅成交均價跌幅TOP10（單位：元/平方米）
數據來源：CRIC
一二手房價倒掛助推“打新潮”
在抑制房價過快上漲過程中，“打新”成為樓市衍生出的一大熱詞。據CRIC不完全統計，2020年有5個一二手房倒掛項目的城市就到達了21個。其中，南京倒掛項目個數最多，達到了92個。此外，成都、西安和長沙倒掛項目也超過了50個，由于一二手價格倒掛，南京、杭州、寧波等屢有項目“萬人搖”，盡管政策調控加碼，但市場熱度不減。
從一二手房倒掛幅度來看，深圳倒掛最為嚴重，二手房和新房成交均價倒掛幅度達到12%，杭州次之，整體倒掛幅度也達到10%。因此，在“買到就是賺到”的預期下，深圳出現無房戶搖豪宅的亂象，杭州一項目搖號人數更是達到6萬人。
表：2020年二手住房成交均價和新房成交均價對比情況（單位：元/平方米）
數據來源：CRIC
實際上，過去為了抑制房價過快上漲，熱點城市紛紛采取“限房價”的土拍方式，倒逼房企在拿地時對盈利空間進行考量，壓制新房房價上漲速度。
從實施效果來看，我們認為除了政策限制措施之外，新房限價應適度放開，尤其是單價10萬元/平方米以上豪宅項目嘗試逐步放開限價。
過去幾個月頻現豪宅搶購潮，核心還是在于高端限價問題，一二手豪宅價格倒掛嚴重，政策限價反而加大了人為的炒房空間，從穩定房地產市場的邏輯來看，是不合理的。解決價差的源頭問題，就能有效的抑制投機性的需求進入，而總需求的降低又會同時抑制價格的上漲。
適度放開限價，可以讓這些產品在價格高位零星成交，炒房空間不存在了，也就不會有樓市中恐慌性搶購的局面，市場也會進一步回歸穩定有序發展。
2019年以來，在“因城施策”的方針下，全國整體房價增速收斂，并趨于穩定，2020年“遏制房價大漲大跌”已基本有了成效，但現階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現過熱的征兆，短期內城市房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。
進入2021年，上海、杭州等多城政策加碼，并針對樓市出現的問題及時采取措施，上海、廣州、深圳等熱點城市信貸資金管控趨緊，多數銀行房貸額度吃緊，放貸速度走緩，部分國有大行階段性停貸，為樓市降溫。未來政策基本面依然“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，強化并落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。
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