在這場公寓沙龍，參與的嘉賓來自于華潤有巢、旭輝瓴寓、方隅、魔方、窩趣、上海城投寬庭、輕松寓、寓言不止等，從國企到民企、從全國型到區域型、從開發商系到第三方系，基本涵蓋行業各個細分階層的玩家，整場活動的關鍵詞包括“政策”、“R4”、“租賃社區”、“輕重模式”、“REITs”、“趨勢”等，我們希望就行業的一些前沿變化進行探討，在行業持續變化的過程中，大家能夠在思維碰撞中洞察到新的趨勢。

作為本次睿和沙龍的主持人之一，通過本次沙龍活動，我匯總了7個要點：

從2015年底，中央政府提出“租購并舉”以來，租賃住房市場的發展已經有六年，關于租賃住房的政策也在六年間陸續不斷推出，梳理一下，這些政策背后有兩條主要的邏輯線：

其一是發展，發展租賃住房，從政府角度來講，需要大力發展的是保障性租賃住房，滿足老百姓“房子是用來住的”這一民生訴求；

其二是規范，規范的原由主要在于前些年長租公寓市場出現的不規范現象，導致了負面的社會輿論，暴露了各種各樣的關于租住的問題。

關于政策背后的邏輯，在沙龍現場，一位協會專家給出了解讀。

從發展角度來看，政府的支持主要來自于三方面，一是稅收優惠，以及直接的補貼；

二是土地支持，諸如集體土地和租賃用地入市；

三是金融方面，推出公募REITs。

政府希望保障性租賃住房能夠成為整個市場的壓艙石，但目前來看體量是遠遠不夠的。以上海為例，整體租賃市場大概有500萬套~600萬套，按40%的比例測算，需要200萬套的保障性租賃住房，而目前的R4地塊體量是遠遠不夠的。

R4地塊是上海推出的租賃住房專用地，正是政府推進保障性租賃住房的具體舉措之一。

據睿和智庫統計，自2017年首次推出30多個項目以來，目前上海共計有133塊租賃地塊推向市場。

但從具體實踐來看，還是存在著三個問題：

一是進度慢，2021年有多個R4地塊項目正式入市，但相比于最早在2017年就獲得的土地，開發時間周期達到4年以上，相比于傳統住宅項目，開發進度顯然不及預期；

二是總體量仍然不夠，根據睿和智庫計算，4年以來，133個R4項目總房間數約15萬套左右，遠不及前面計算的200萬套的需求；

三是模式還在探索，包括戶型的結構、客群的定位、資金的來源、運營商的選擇等，都需要在實踐的過程中去優化，但入市項目的周期還很短，模式遠稱不上成熟。

R4地塊項目的一個典型特征就是單個項目體量大。北京推出的集體土地租賃住房項目也是如此，于是在租賃住房領域，行業提出了一個新的概念“租賃社區”，區別于傳統的長租公寓項目，我們定義租賃社區為1000套以上住房的租賃項目。

對于租賃社區的運營，沙龍現場嘉賓們提出，相比于傳統長租公寓，租賃社區的門檻更高。

一是業態上，租賃社區包括商業配套等，需要不同的業態運營能力；

二是物業上，租賃社區的物業管理更復雜，需要更專業的能力；

三是社群的運營，租賃社區的成員體量大，更多元，社群運營的專業能力要求更高。

在沙龍現場，可以感覺到大家對租賃住房市場更為樂觀的態度，一是政府的支持，來自于土地和金融，保障性租賃住房發展空間大；

二是資本市場的認可，相比于辦公、商業、產業園等業態，資本市場認為租賃住房更為穩健，給予的估值更高。

但對于行業的未來仍舊存在著一些困惑，現階段，無論是土地層面，還是金融層面，租賃住房行業的資源越來越向國企聚集。

運營層面，盡管前期一些入市的R4項目的運營委托給民營，但現在更多的地方性國企不斷推出自己的公寓運營平臺，將后續的項目收回自己運營。

一個無法否認的事實是，這些國企運營商的運營成本明顯高于市場化機構。

在沙龍現場，一位國企背景的嘉賓坦誠，在得房率、硬裝、軟裝，以及運營人員的成本上確實偏高，所以很多存量項目他們難以算賬，但可以通過土地、開發等方式分攤成本，所以會更聚焦于R4、集體土地等方向。這樣來看，盡管以R4地塊為代表的保障性租賃住房市場空間大，對于民營企業來說，想分一杯羹卻并不容易。

關于輕重模式的討論已經持續了很久，自從長租公寓行業出現企業“爆雷”以來，輿論上都在說“二房東”模式即將消失。

在沙龍現場，嘉賓們也明顯對重資產模式、輕資產模式更加青睞，前者可以獲得資產增值的收益，有利潤空間，后者可以低風險地快速擴大規模。

不過，也有一位企業嘉賓強調自己還在持續拿包租項目，原因就是包租項目有盈利空間，而且現階段競爭對手的退出，提升了自己的議價能力。

具體來看，企業定位在企業員工公寓，可以在空間和時間上最大化利用，進而獲得包租的價差。其實在聯合辦公領域，也有一家堅持包租模式的企業，原因就在于企業能夠最大化利用空間和時間，獲得了足夠的價差。由此來看，輕重模式并沒有優劣之分，取決于企業的秉性和定位如何。

租賃住房屬于民生領域，從政府角度來看，既要大力發展，也要限制租金水平，這一點在《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》體現得更加明顯，“當租金快速上漲，主管部門可以采取措施調控住房租賃市場。”而對于企業來講，盈利才是商業的本質。

如何拓展租賃住房的盈利，也是沙龍嘉賓的主要探討的內容，既然租金收益受到限制，那么就需要拓展非租金收益。有嘉賓提到，租賃住房有更好的場景優勢，可以通過場景打造賺錢模式。

當然，至少在現階段，非租金收益并未能成為主流，大家都還是更樂于在精細化運營層面下功夫，提升單價外的租金收益。

不過，對于未來，大家還是認為非租金收益空間較大，有嘉賓以美國市場為例，服務內容就更加多元化，而國內租賃住房市場還沒有成熟，只是在發展的初步階段。