百強房企中，約有三成涉足代建領域。那時候就燒過一把火，近兩年疫情和政策疊加影響，代建再成高頻詞。
作者：內幕君
來源：地產風聲（ID:fangshi488)
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潘石屹還在想辦法跑
上周四，SOHO中國辦了場優(yōu)質房源推介會，身在海外的潘石屹線上參會，他在會上重磅宣布：將以7折的價格銷售銀河SOHO、三里屯SOHO等9個京滬項目。老潘的個人微博轉發(fā)了相關消息，還附言表示“歡迎購買”。這是繼去年和黑石的230億大單崩了之后，SOHO中國首次上演“賣賣賣”大動作。如果放到歷史長河里，那就數不清是第幾次了。從2014年開始賣，到2021年8年時間里，SOHO中國已經套現不下350億。對于再次大批量拋售資產，SOHO中國解釋：潘石屹宣布七折賣房同天，自稱“不差錢”的國企越秀地產發(fā)布2021年度財報，數據顯示其去年凈負債率為47.1%，他們今年將掏475億買地。SOHO中國的凈負債率，比被認為“很穩(wěn)健”的越秀還秀：只有43%（數據截至2021.6.30)。這么低了還繼續(xù)降，狗蛋說，老潘這是下了出清退圈的決心。30年前靠一袋橘子拿到內部信息，潘石屹成功逃離海南，躲過泡沫的破滅。30年后，就算有一噸橘子，也只能換回時代的背影。3月11日，阿里賣出上海一套近600㎡的復式法拍房，成交單價每平超過30萬。這套位于黃埔江邊的豪宅，是三盛宏業(yè)老板陳建銘的，房子所在的小區(qū)中糧海景壹號，它的邊上是大家說到豪宅會第一時間想到的湯臣一品。2019年三盛宏業(yè)被爆資金鏈斷裂，遭員工堵大門維權，陳建銘一度淚灑“說明會”現場。后來盡管有一些“自救”措施，也難挽巨債重壓下轟然倒塌的大廈。房地產失去大江大河，離開的人越來越多。當然了，老潘不太一樣，他的離開是逃跑，其它地產老板是淘汰。二三十年的突飛猛進，行業(yè)畸形、泡沫叢生。現在政策從嚴，很多選手就活不下去了。大家眼里活得挺好的濱江，去年在杭州首輪集中土拍中搶下多宗地，戚金興表示努力做到1%-2%的凈利潤率，這讓媒體直呼不可思議：有媒體統(tǒng)計A股69家房企的業(yè)績預告，發(fā)現超過4成房企2021年處于虧損。再過一陣，房企2021年度財報將陸續(xù)發(fā)出，狗蛋說，大概率哀鴻遍野。到時候，不是幾家歡樂幾家愁，而是幾家歡樂，幾十家愁。郁亮說過地產越來越像制造業(yè)，要向管理要紅利。這句話其實也體現了房企在地產行業(yè)中，將迎來的角色轉變：大家都將越來越像代建企業(yè)。這里說的代建，是狹義上的代建，即代替建設。
而近一兩年，代建熱度也高，甚至被認為是房企的新增長點，這里說的代建就是廣義上的，即服務管理型代建：這種模式是代建方向委托方輸出管理、品牌或資源，屬于輕資產運營，不需要沉淀大量資金。
沒啥知名度的地方小房企，或者城投公司，自身受限原因不同，都有較強的代建需求。比如中小房企，自身品牌溢價率低、融資難、產品力弱，很難立足，找大牌房企代建，就成了一種借力的選擇。
鄭州高新區(qū)的「西棠」項目，項目大股東也是拿地一方為金橋置業(yè)，作為十八線房企，金橋如果獨立開發(fā)，在鄭州這幾年樓市橫盤甚至下行情況下，應該會是hard 模式。于是，金橋和鄭州人十分信賴的永威合作，項目冠了永威的姓，變成「永威金橋西棠」。因為看中永威招牌，就算項目每平比周邊競品貴個一兩千，購房者仍然往前沖。通過代建，雙方各取所需，委托方實現高去化，被委托方實現高利潤。有統(tǒng)計數據顯示，目前代建的整體凈利潤率在25%，我覺得統(tǒng)計虛高了，但就算20%吧，也比傳統(tǒng)地產開發(fā)高中，多數房企能做到的10%-15%凈利潤率高得多。像綠城那種代建小能手，毛利率可以做到45%以上，凈利潤率能到25%。因為輕資產代建模式被看好，綠城管理控股2021年市值漲超70%。三四年前業(yè)內人士預測，代建將在房地產行業(yè)中占到10%-20%，也就是達到萬億規(guī)模。那時候就燒過一把火，近兩年疫情和政策疊加影響，代建再成高頻詞。2021年央企國企在土拍市場一擲千金，但對比之下，萬科好像不怎么拿地。背后是萬科也玩代建，擅長小股操盤，輸出品牌和管理等，然后收取服務費和獲得收益分紅。萬科10年前在昆明代建云上城，收取的技術服務費在5%到6%，用23%的股權撬動了43%的收益占比。不久前萬科參與成立一家代建企業(yè)，可能會涉足保障房代建。對購房者而言，則可能是多了一個坑。
上文提到的永威金橋西棠項目，業(yè)主們就覺得自己被代建套路了一把。這個項目至今停工4個多月，總包單位被拖欠款項撤離，同時傳說永威也要撤出項目。當初的宣傳口號是「十年東棠，終見西棠」，想到這，那時候沖著永威去買房的業(yè)主們很失望：他們找開發(fā)商給說法，最終都沒有一個令他們滿意的答復。因為永威方電話不接信息不回，前幾天，業(yè)主只好請《小莉幫忙》欄目介入溝通，在溝通會上，業(yè)主代表問：你們永威這么大的一個公司，到底能不能給我們一個解決方案？聽到這，一男一女兩個工作人員當即表示，我們先撤一下。業(yè)主想要的是開發(fā)商發(fā)一個聲明，承諾永威金橋不分家，兩位股東都是海王，誰也不輕易承諾。項目2000多戶業(yè)主，現在被架在火上烤。當初花錢買奧迪，結果可能變奧拓，于情于理誰也接受不了。3月11日，業(yè)主現場維權，希望金橋領導出面解決，他們從下午齊聲喊到深夜：崔紅旗是金橋置業(yè)董事長，業(yè)主深情吶喊，紅旗始終難覓。
昨天高新區(qū)管委會牽頭召開四方會談，地方政府、兩家開發(fā)商、業(yè)主坐下來溝通，事情復雜，暫時還沒有解決方案。業(yè)主代表表示要相信政府，他們說現在能做的就是靜守售樓部。
地產風聲公眾號后臺，有不少西棠業(yè)主讓我們幫忙發(fā)聲，我們能做的有限，在這呼吁金橋和永威：
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原標題：
別把代建玩壞了
地產風聲 
