保全與執行 
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作者：李舒李元元李營營
來源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“執行異議和復議規定”）第二十八條規定了無過錯買受人有權排除法定優先權人的申請執行，既然稱之為“無過錯買受人”，那么，此類買受人必須滿足的條件是對于案涉不動產未能辦理過戶登記手續不存在過錯。如何認定買受人是否無過錯呢？本篇文章通過檢索最高法院近三年來關于這一問題的裁判觀點，梳理、分析最高法院處理這一問題的裁判思路，歸納實務經驗總結，并為買受人提供降低此類法律風險的建議。
裁判要旨
買受人在簽訂房屋買賣合同后，未積極通過訴訟維護權利或者發函等方式要求出賣人協助辦理過戶手續。如果買受人不能舉證證明其不存在怠于履行權利情形的，應認定買受人有過錯，無權基于無過錯買受人身份排除執行。
案情簡介
1. 2005年12月，案外人孟憲有與孫家屯糧庫簽訂《出售固定資產營業室協議》，孟憲有購買案涉房產并依約支付購房款，且實際占有使用多年。
2. 自2005年至案涉房屋被查封的十余年時間，案外人孟憲有一直未通過訴訟或者要求孫家屯糧庫協助辦理過戶等方式予處理案涉房屋未過戶的問題。
3. 2015年10月，長春中院依據吉林銀行凱旋支行申請，對孫家屯糧庫強制執行，查封案涉房產。孫家屯糧庫以案外人的身份向長春中院院提出書面異議，長春中院裁定駁回其執行異議。孟憲有不服，向長春中院提起訴訟。
4. 長春中院一審認為，案外人孟憲有在長達十年的時間內始終未辦理過戶，怠于履行權利，存在過錯，判決駁回其訴訟請求。孟憲有不服，上訴至吉林高院。
5. 吉林高院二審判決駁回案外人孟憲有的訴訟請求，孟憲有向最高法院申請再審。
6. 2018年12月20日，最高法院判決駁回案外人孟憲有再審申請。
裁判要點及思路
本案中，最高法院在認定案外人孟憲有是否對案涉房屋未辦理過戶存在過錯時，裁判思路如下：
1. 《執行異議和復議》第二十八條明確規定，買受人排除執行必須滿足“非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”這一條件。
2. 根據誰主張誰舉證的一般證據規則，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。當事人未能提供證據或證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
3. 本案中，自2005年至案涉房屋被查封的十余年時間，沒有證據證明此間案涉房屋存在權利負擔，孟憲有可以督促孫家屯糧庫或者吉糧集團協助辦理權屬變更登記手續，亦可通過訴訟等方式予以救濟。案外人孟憲有不能提供證據證明案涉房屋未辦理產權過戶登記系非因其自身的原因，據此，認定孟憲有存在怠于行使權利的情形。
4. 綜上，孟憲有對案涉房屋未辦理過戶登記存在過錯，對于訴爭房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。因此，駁回其再審申請。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
《執行異議和復議規定》第二十八條中“買受人自身原因”主要包括對他人權利障礙、政策限制的忽略以及消極不行使登記權利三種情形：
1. 買受人對他人權利障礙的忽略。一般情況下，如購房人購買的是已經設定抵押的房屋，則購房人對房屋未能辦理過戶登記存在過錯。最高人民法院多數觀點認為，買受人在購買前房屋已設立有其他人的抵押權登記，則買受人購買房屋沒有履行合理的注意義務，忽略了他人權利障礙，導致所購房屋因存在他人抵押權而無法辦理過戶登記，故買受人存在過錯，無權基于《執行異議和復議規定》第二十八條的規定排除執行。
2. 買受人對政策限制的忽略。對于這一問題，最高法院的裁判觀點較為統一。最高法院認為，只有有可能取得所有權的主體，才有享有物權期待權的必要。但處于限購政策中的房屋買受人，無法請求出賣人為其辦理不動產轉讓登記，因此不可能取得所有權，也就不可能成為物權期待權的主體。如果買受人在購買房屋前，房屋所在地區已有相關限購政策的，買受人對于房屋限購政策內容應是明知的。如果買受人不符合限購政策的條件，買受人對于案涉房屋因限購措施而無法辦理過戶登記也是明知的，因此應當自行承擔不能辦理房屋過戶登記而產生的不利后果。在部分案件中，最高法院有觀點認為，在違背限購政策的情況下，即使買受人滿足購房消費者條件，亦無權排除執行。
3. 買受人消極不行使權利。例如，在部分案件中，最高法院認為，購房人未及時辦理權屬變更登記無合理原因的，無權基于無過錯買受人身份排除執行。在房屋不存在辦理權屬變更登記不能的情形時，購房人應當對其未及時辦理過戶登記的原因進行合理說明。如果購房人不能證明其在合理期間內向房產登記部門申請辦理房屋的過戶登記或要求房屋出賣人辦理案涉房屋的過戶登記，亦未進行合理說明，應承擔舉證不能的不利法律后果。為有效避免這一風險，本所律師建議：
（1）在房屋不存在不能辦理過戶登記的客觀情形時，買受人應通過提起訴訟或者書面發函催告等形式，要求出賣人協助辦理過戶登記手續，及時行使“登記”的權利，并注意留存相關訴訟、發函文件，避免未來進入訴訟程序被法院認定怠于履行權利，從而敗訴的法律風險。
（2）如果房屋存在不能辦理過戶登記的客觀情形時，買受人應注意保存相關證據。例如，因政府行為導致不能辦理過戶，應注意保存相關行政行為的證據；因出賣人涉訴所購房屋被法院查封，應注意保存法院保全、執行的文書等。
（3）如果房屋買賣合同明確約定買受人應按期履行一定義務的，買受人應依據合同約定積極履行義務。例如，買受人購買二手按揭期房時，未能及時一次性付清房款并及時辦理交房和一手產權證，則對辦理產權登記手續存在不合理的遲延，未來存在被認定為對房屋未能辦理過戶登記手續有過錯的法律風險。
4. 特殊情況下，即使購買房屋上存在他人權利障礙，購房人對房屋未能辦理過戶登記也不存在過錯。例如：
（1）在開發商取得商品房預售許可的情況下，最高法院有觀點認為，消費者買房人基于對開發商取得預售許可而進行房屋銷售的合理信賴，所簽商品房預售合同可以認定為有效，且考慮普通消費者買房人不能便捷查詢商品房抵押登記，不能當然推定消費者不能辦理過戶登記是因為其簽訂合同前未盡到審慎的注意義務，其自身存在過錯。
（2）在出賣人與買受人約定滌除抵押權條件的，最高法院有觀點認為，買受人基于約定產生出賣人在滿足一定條件時（如經過一定期間或者代為清償債務），出賣人、抵押權人將會配合其辦理過戶登記的合理信賴，作為買受人，對這一問題已經盡到充分的注意義務。即使未來因該房屋之上存在抵押未能過戶，法院也應認定買受人不存在過錯。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
法院判決
以下為最高人民法院在判決書“本院認為”部分就此問題發表的意見：
根據原審查明的事實，孟憲有與孫家屯糧庫于2005年12月28日簽訂《樺甸市孫家屯糧庫出售固定資產營業室協議》，孟憲有原審提交證據證明其已向孫家屯糧庫交付房款，且已實際占有使用多年。本院認為，孟憲有依據合同約定享有民事權益。孟憲有主張，雙方簽訂協議后，2005年至2008年間孫家屯糧庫改制，無人具體負責此項工作，無法辦理房屋產權變更登記；2013年，因政府對含案涉房屋在內的區域進行棚戶區改造，停止為拆遷房屋辦理產權變更登記，故案涉房屋未能辦理產權變更登記。本院認為，即使存在上述情況，在2009年至2012年間，孫家屯糧庫被吉糧集團收購，沒有證據證明此間案涉房屋存在權利負擔，孟憲有可以督促孫家屯糧庫或者吉糧集團協助辦理權屬變更登記手續。自2005年至案涉房屋被查封，十余年時間，孟憲有亦可通過訴訟等方式予以救濟。據此，原審認定孟憲有存在怠于行使權利的情形，基本符合本案實際。孟憲有提出的再審申請不符合《執行異議和復議規定》第二十八條第四項規定的情形，對其提出的主張，不予支持。
案件來源
《孟憲有、吉林銀行股份有限公司長春凱旋支行再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申5920號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
1. 如果購房人不能證明其在合理期間內向房產登記部門申請辦理房屋的過戶登記或要求房屋出賣人辦理案涉房屋的過戶登記，亦未進行合理說明，應承擔舉證不能的不利法律后果。
案例1：《丁波與綏陽縣農村信用合作聯社申請執行人執行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申2416號】
最高法院認為，依照丁波與聚源房開公司簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條約定，在聚源房開公司未能按照合同約定辦理預告登記的情況下，丁波可以單方辦理預告登記。本案中，案涉房屋并未辦理預告登記，丁波亦未合理說明未辦理預告登記不是出于其自身原因。舉輕以明重，丁波在2015年12月8日至2017年聚源房開公司將案涉房屋辦理過戶登記的這一段時間內，丁波更應積極地向聚源房開公司或房屋登記機關要求辦理過戶登記，現丁波并未舉示證據證明其在上述期間內向房產登記部門申請辦理案涉房屋的過戶登記或要求聚源房開公司辦理案涉房屋的過戶登記，亦未進行合理說明，應承擔舉證不能的不利法律后果。
2. 如購房人購買的是已經設定抵押的房屋，購房人對房屋未能辦理過戶登記存在過錯。
案例2：《貴州貴遠信貿易有限公司與中國長城資產管理股份有限公司貴州省分公司申請執行人執行異議之訴一案二審民事判決書》【（2019）最高法民終479號】
最高法院認為，本案中，貴遠信公司購買案涉房屋未辦理過戶登記，原因在于其購買前，該房屋已設立有其他人的抵押權登記。貴遠信公司購買案涉房屋沒有履行合理的注意義務，忽略了他人權利障礙，導致所購房屋因存在他人抵押權而無法辦理過戶登記，故未辦理過戶登記是因買受人貴遠信公司自身的原因。
3. 考慮普通消費者買房人不能便捷查詢商品房抵押登記，不能當然推定消費者不能辦理過戶登記是因為其簽訂合同前未盡到審慎的注意義務，其自身存在過錯。
案例3：《林衛明、姚仲毅申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申2999號】
最高法院認為，本院認為，在開發商取得商品房預售許可的情況下，消費者買房人基于對開發商取得預售許可而進行房屋銷售的合理信賴，所簽商品房預售合同可以認定為有效，且考慮普通消費者買房人不能便捷查詢商品房抵押登記，不能當然推定消費者不能辦理過戶登記是因為其簽訂合同前未盡到審慎的注意義務，其自身存在過錯。
4. 雖然房屋上存在抵押，但買受人與出賣人之間約定滌除抵押權事宜的，視為買受人對抵押權可滌除產生合理信賴，買受人對房屋未能過戶登記不具有過錯。
案例4：《朱靜巖、劉百茹申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申2575號】
最高法院認為，根據原審查明的事實，劉百茹與徐成海簽訂房屋買賣合同時,案涉房屋雖處于吉林省吉林市高新區人民法院查封中,但同年即被該院解封。而案涉房屋雖然因銀行貸款而設定了抵押權,無法進行正常的更名過戶手續，但劉百茹與徐成海簽訂的補充協議約定徐成海協助劉百茹辦理貸款轉貸手續，將房屋貸款轉到劉百茹、劉某、徐成海名下。在案涉房屋抵押權未滌除的情況下,因朱靜巖與徐成海之間的租賃合同訴訟糾紛，案涉房屋于2011年、2012年被法院查封,且此后分別于2013年、2014年被續封。原審基于上述事實，認定劉百茹對于案涉房屋無法辦理產權過戶登記不存在過錯，亦不缺乏證據證明，適用法律亦無不當。
5. 房屋出賣人認可房屋未過戶系其不配合所致，在無證據證明房屋出賣人與買受人之間存在惡意串通、虛假訴訟等損害申請執行人利益情形的，認定買受人對房屋未能過戶無過錯。
案例5：《李振宇與白雪松申請執行人執行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申2450號】
最高法院認為，白雪松為證明其對案涉房產占有以及未辦理過戶登記原因的情況，舉示了其將案涉房產出租給案外人的四份租賃協議、租金收條以及《包頭市二手房交易結算資金監管規定》等證據材料；房屋出賣人周海也認可房屋未過戶系周海不配合過戶所致；目前亦無證據證明周海與白雪松存在惡意串通、虛假訴訟等損害李振宇債權的情形。同時，李振宇未舉示足以推翻白雪松證據的反駁證據。一、二審判決綜合雙方當事人的舉證、庭審情況，認定白雪松就案涉房產享有足以排除強制執行的民事權益，不違反民事訴訟優勢證據原則，并無明顯不當。
6. 在房屋可以辦理網簽備案手續的情況下，房屋買受人一直未辦理網簽備案系怠于行使權利，應認定為因自身原因未辦理過戶登記。
案例6：《張鴻濤、趙平生再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申3678號】
最高法院認為，關于非因買受人自身原因未辦理過戶登記。“買受人自身原因”主要包括對他人權利障礙、政策限制的忽略以及消極不行使登記權利等。根據已查明的事實，至一審法院查封案涉房屋之前，案涉小區可以辦理網簽備案手續，張鴻濤簽訂購房合同時間為2015年11月4日，案涉房屋被查封時間為2016年6月21日，張鴻濤在此期間一直未辦理網簽備案，系怠于行使權利，應認定為系自身原因未辦理過戶登記。
7. 買受人在購買房屋時即知曉房屋處于查封狀態或者買受人從未主張辦理權屬過戶登記手續，應認定為買受人對所購房屋不能辦理過戶存在過錯。
案例7：《程從興、福建省建新建筑公司再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申4321號】
最高法院認為，據原審查明事實可知，案涉房產自2003年7月1日已被一審法院查封，2011年11月10日福州市房地產交易登記中心向一審法院的函告內容亦表明該房產在登記系統中自始處于查封狀態。程從興與和平公司系于2011年4月22日簽訂《商品房買賣合同》，作為理性房屋買受人，購房時理應向福州市房地產交易登記中心詢證確認所購房屋情況，而其在再審申請書中亦陳述福州市房地產交易登記中心在房產檔案中記載案涉房產處于查封狀態，表明程從興在簽訂《商品房買賣合同》時對于案涉房產的登記狀態系為明知或應知。同時，雙方在《商品房買賣合同》中對案涉房產逾期辦理產權登記的違約責任等內容并未進行約定,既有違常理亦可從旁印證程從興對案涉房產權屬登記可能存在困難有所預期。現并無證據表明程從興曾主張辦理權屬過戶登記手續，故原審法院認為即便如程從興所述，其簽訂合同時案涉房產并非為查封狀態，亦存在怠于行使自身權利，未及時辦理過戶登記之情形
8. 在簽訂房屋買賣合同前，房屋所在地即存在限購政策的，應認定為買受人對于房屋因限購措施而無法辦理過戶登記明知，應當自行承擔不能辦理房屋過戶登記而產生的不利后果。
案例8：《魏琳、青島海宜林投資控股有限公司二審民事判決書》【(2017)最高法民終354號】
最高法院認為，山東省青島市于2011年1月31日出臺限購措施，案涉《青島市商品房買賣合同》簽訂于2011年12月26日。魏琳二審主張因中海盛明置業無故拖延導致未辦理案涉房屋產權登記，但并未提供相應證據證明。雖然魏琳本人名下并未有商品房登記信息，但根據魏琳在前述執行異議案件中提供的情況說明，其對于房屋限購政策內容是明知的，對于案涉房屋因限購措施而無法辦理過戶登記也是明知的，因此應當自行承擔不能辦理房屋過戶登記而產生的不利后果。因此，魏琳對案涉房屋并不享有所有權，也不享有能夠排除執行的其他實體權益。
9. 買受人購買房屋后，長期未申請辦理過戶登記、未向法院主張房屋權利。如買受人不能舉證證明存在不能過戶的客觀情形，應認定買受人存在過錯。
案例9：《秦皇島銀行股份有限公司、蘭州倚能電力（集團）有限公司案外人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2017）最高法民申848號】
最高法院認為，本案中,在秦皇島銀行表示于1998年清理材料過程中發現涉案房產至2013年其就涉案房產提起訴訟主張權利前后長達十幾年的期間內，秦皇島銀行既未申請辦理產權過戶登記手續，亦未向人民法院主張過涉案房產權利，且在為何始終沒有辦理涉案房屋產權過戶登記手續的問題上，秦皇島銀行僅表述是因珠海四維公司名下房屋處于涉訴狀態所致，并未提供有效證據予以證實，故不足以認定秦皇島銀行對未辦理涉案房產過戶登記手續無過錯。
10. 買受人未及時催告出賣人辦理過戶登記手續，應認定買受人怠于行使權利，對房屋權屬轉移登記辦理存在過錯，無權排除執行。
案例10：《張春梅、魏丹再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申4287號】
最高法院認為，根據本案查明的事實，張春梅、魏丹系于一年后即2012年6月15日，才向鑫順房產公司出具自書催告辦證函要求辦理過戶登記手續，二人對房屋權屬轉移登記的辦理怠于行使權利，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第四項規定的非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形，二審法院認定張春梅、魏丹就案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，并無不當，本院予以支持。
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