2022年，我國應(yīng)屆高校畢業(yè)生首次突破千萬，對城市租賃住房的需求也擴(kuò)大到新高度，并將持續(xù)增加。按現(xiàn)今2億租房人口推算，中國的租賃住房市場規(guī)模達(dá)2萬億元，預(yù)計(jì)中長期將會(huì)達(dá)到4-5萬億元的規(guī)模。龐大的市場規(guī)模下，租住行業(yè)的發(fā)展將會(huì)走向新的階段，作為一個(gè)微觀卻又對宏觀整體有影響的行業(yè)，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營或?qū)⒊蔀橹匾较颉?/p>

保障性租賃住房作為長租公寓行業(yè)的重要構(gòu)成，目前從北京、上海、廣州等一線城市落地開始鋪向全國。其中，中海長租在租賃住房供給端的發(fā)力舉足輕重，且已在上海打造一系列成熟項(xiàng)目。

2017年7月，上海首次推出租賃住房用地；2021年上海首次推出“保障性租賃住房”用地，其保障屬性更清晰，全年保障性租賃住房用地供給15宗，面積占租賃住房總供給的28%；2022年1月，上海出臺《保障性租賃住房租賃管理辦法和項(xiàng)目認(rèn)定辦法》。

對于上海市的保租房，可以從準(zhǔn)入條件、配租方式、租金價(jià)格、租期管理四個(gè)方面進(jìn)行解讀。

供應(yīng)對象為住房困難在職人員

上海市保租房的供應(yīng)對象是在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是，在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米；家庭人均住房面積根據(jù)本人和配偶、子女擁有產(chǎn)權(quán)住房和承租公有住房情況核定。

對于過渡期客群和差旅客群來說，需要市場化租賃住房項(xiàng)目覆蓋。以蘇州工業(yè)園區(qū)中海海堂服務(wù)公寓為例，抓取的是蘇州工業(yè)園產(chǎn)業(yè)客群，以長短租結(jié)合模式，契合不同的租賃期限需求，滿足園區(qū)跨域客戶的租住需求。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

配租方式三步走

上海保租房的配租方式分為先集中、常態(tài)化、輪候配租三步走。（1）集中配租：項(xiàng)目達(dá)到供應(yīng)條件后，出租單位發(fā)布公告啟動(dòng)集中配租；集中配租期間應(yīng)優(yōu)先保障本市無房對象；（2）常態(tài)化配租：集中配租后的剩余房源，實(shí)行常態(tài)化配租，符合條件的對象“先到先租，隨到隨租”；（3）輪候配租：項(xiàng)目全部或部分戶型房源滿租后，實(shí)行輪候配租，按戶型建立輪候名冊，并優(yōu)先保障本市無房對象。

租賃價(jià)格九折

保障性租賃住房租賃價(jià)格（一房一價(jià)）由出租單位制定，初次定價(jià)和調(diào)價(jià)應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在地的去房屋管理部門備案，并向社會(huì)公布。租賃價(jià)格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下，調(diào)價(jià)時(shí)，不高于同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應(yīng)不高于5%。

租期管理與租金支付

保障性租賃住房租金通常按照押一付一或者押一付三支付，租期在1-3年。租賃合同到期后，仍符合準(zhǔn)入條件的租客可以續(xù)租，不再符合準(zhǔn)入條件的租客需退出。此項(xiàng)措施的出臺是為了避免租賃時(shí)間太長，防止以租代售，擾亂市場秩序。

由此來看，保障性租賃住房的公共產(chǎn)品屬性決定了其在目標(biāo)客群、租金定價(jià)、租金漲幅等方面的特殊要求。因此，如何在兼顧保障性的同時(shí)又兼顧市場與收益回報(bào)，將是行業(yè)參與者共同面對的問題。

截至目前，中海長租公寓已布局全國4大核心城市群、13大經(jīng)濟(jì)發(fā)展樞紐城市，管理面積超50萬平方米，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目平均出租率95%。中海海堂和中海友里是其聚焦不同客戶的兩大產(chǎn)品線。

作為中海商業(yè)下屬的租賃住房專業(yè)資管平臺，中海長租公寓從城市進(jìn)入選擇、項(xiàng)目投資決策到產(chǎn)品、客戶和服務(wù)的三維體系打造都圍繞其全資管鏈條展開，中海長租公寓更注重做有質(zhì)量的資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模。

圖片來源：中海長租公寓

投資端：如何解決回報(bào)不高與規(guī)模增量的問題

資產(chǎn)收益率不高是目前發(fā)展租賃住房市場在投資端面臨的主要問題，任何商業(yè)模式都需要以合理的回報(bào)來支持長期發(fā)展和持續(xù)投入。近幾年，隨著R4租賃租房用地、村集體建設(shè)用地的入市，緩解了租賃住房回報(bào)受制約的成本問題，但對于激發(fā)更大規(guī)模的市場增量還尚顯不足。尤其對于重資產(chǎn)模式的長租公寓發(fā)展主體來說，多層次、相對合理的土地或資產(chǎn)供應(yīng)是解決回報(bào)優(yōu)化的重要路徑。

融資端：體系建設(shè)，資金引導(dǎo)

租賃住房建設(shè)資金需求量大，投資回收期長，相比債務(wù)融資，更需要權(quán)益融資。當(dāng)下融資主要依靠銀行貸款、專項(xiàng)債、住房公積金等短期債務(wù)融資，CMBS、類REITs實(shí)質(zhì)也是債務(wù)融資，難以滿足各類參與主體的多次層融資需求。

目前，進(jìn)入租賃住房領(lǐng)域的長期資金比以前多，但還需要針對各類租賃住房企業(yè)運(yùn)營模式，構(gòu)建多層次的融資體系，引導(dǎo)保險(xiǎn)、社保、公積金等長期資金投資租賃住房。

運(yùn)營端：好產(chǎn)品、好服務(wù)、好資產(chǎn)

（1）保障性不等同于低品質(zhì)

保租房雖然具有保障屬性，但是作為滿足生活最基礎(chǔ)需求的居住產(chǎn)品，其屬性不能直接與產(chǎn)品體驗(yàn)做切割。無論是市場化租賃住房還是保障性租賃租房，首先要滿足的是以人為本的新型城鎮(zhèn)化需求，只有產(chǎn)品與需求做好搭建，才能真正服務(wù)好城市的年輕群體、跨域生活群體等客群，讓城市的幸福感觸手可及。

回顧我國城鎮(zhèn)居民的居住模式，從單位分房時(shí)代到商品房時(shí)代，再到如今租售并舉的長效住房機(jī)制構(gòu)建階段，背后折射出國內(nèi)城鎮(zhèn)化的不同階段下，國內(nèi)人口趨勢、家庭結(jié)構(gòu)、城市空間的不斷演化，推動(dòng)居住業(yè)態(tài)的空間進(jìn)化和生活配套供給方式的重構(gòu)。租房從租一張床，到體驗(yàn)一種生活方式，挖掘客群在生活空間的多元需求也為行業(yè)的生態(tài)進(jìn)化和商業(yè)模式優(yōu)化指引了方向。

中海長租公寓秉承“經(jīng)營幸福、共創(chuàng)美好”的使命，始終以提供一方生活空間為己任，圍繞“好產(chǎn)品”、“好服務(wù)”，創(chuàng)造“好空間”、“好資產(chǎn)”。在產(chǎn)品打造上，在空間模塊設(shè)計(jì)、全屋收納體系研究、公共空間使用效率與尺度比例等設(shè)計(jì)上，都搭接了中海43年的住宅開發(fā)深厚積淀。

圖片來源：中海長租公寓

在產(chǎn)品運(yùn)營場景的打造上也同樣如此，例如上海浦東航頭友里項(xiàng)目，以“友里安家”計(jì)劃體現(xiàn)央企社會(huì)責(zé)任的實(shí)踐，為上海動(dòng)遷安置過渡客群提供一站式解決方案，為城市更新提供新的安置閉環(huán)選擇。而且，考慮到動(dòng)遷過渡客群以長者群體居多，中海友里特別結(jié)合中海康養(yǎng)的運(yùn)營服務(wù)機(jī)制和產(chǎn)品理念，針對長者制訂了一套生活服務(wù)關(guān)懷體系，增加適老化設(shè)施，打通年輕群體與長者群體的生活邊界，增添更多的生活樂趣和全齡社區(qū)氛圍。

圖片來源：中海長租公寓

（2）好服務(wù)是正向循環(huán)的發(fā)動(dòng)機(jī)

與酒店及服務(wù)式公寓不同，租賃住房作為更加生活化的場景，服務(wù)密度及頻次有不同的需求，且業(yè)務(wù)模型對于人員配置有比較集約的管理訴求。如何在集約管理訴求之下，洞察服務(wù)界面的關(guān)系，讓服務(wù)和住戶體驗(yàn)形成良性互動(dòng)，構(gòu)建一種新的根植于居住之上的“以人為本”的精細(xì)化運(yùn)營管理服務(wù)體系，是實(shí)現(xiàn)租賃住房資產(chǎn)管理表現(xiàn)正向提升的重要內(nèi)生動(dòng)力。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國家庭戶4.9億戶，相比2010年增長近23%，戶均人口則從2010年的3.1人下降至2.6人，家庭型小型化趨勢較為明顯，年輕人中獨(dú)身比例增高。家庭的裂變一方面促進(jìn)了住房需求，另一方面年輕群體和小家庭也是租賃住房市場的重要客戶，這部分客群與精致生活、斜杠身份、跨界社區(qū)等關(guān)鍵詞緊密相連，對好產(chǎn)品和好服務(wù)的訴求將更加明顯。

例如中海友里公寓杭州濱江店，作為寵物主題型公寓，為滿足年輕租客“新剛需”，以寵物為紐帶，對標(biāo)參考北歐跑酷設(shè)施，自主研發(fā)設(shè)計(jì)寵物跑酷樂園，讓居住在公寓內(nèi)的養(yǎng)寵人群能夠有更多的高質(zhì)量空間來陪伴寵物玩耍。寵物友好主題公寓的推出即廣受市場歡迎，目前該項(xiàng)目基本處于排隊(duì)租賃狀態(tài)。此外中海友里北京房山店結(jié)合了項(xiàng)目主要客群Z世代年輕、逐新的特點(diǎn)，與百萬粉IP“三尺童子”品牌跨界聯(lián)動(dòng)，打造二次元沉浸式人居新場景，使項(xiàng)目持續(xù)保持吸引力，從而進(jìn)一步增強(qiáng)客戶粘性。

圖片來源：中海長租公寓

（3）好資產(chǎn)：資管通路與復(fù)合型人才支持

以資管理念打造好資產(chǎn)還有一個(gè)重要的方面：資管人才的培育和經(jīng)營動(dòng)作的資管理念融合。不論從提升資產(chǎn)自身的回報(bào)還是未來通過公募REITs退出，既懂投資者需求、又懂經(jīng)營管理的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)是十分重要的。尤其是國內(nèi)首個(gè)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的報(bào)送，傳遞出一個(gè)信號：市場各方的專業(yè)能力結(jié)合與優(yōu)勢互補(bǔ)，才能在產(chǎn)品的經(jīng)營和投資人之間實(shí)現(xiàn)良性的對話，進(jìn)而吸引長線資金進(jìn)入，更有利于促進(jìn)經(jīng)營穩(wěn)定與產(chǎn)品收益的實(shí)現(xiàn)。

這也是中海長租公寓一直提到的，在建立標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營管理體系之上，租賃住房經(jīng)營團(tuán)隊(duì)要建立現(xiàn)金流量表思維；在好產(chǎn)品和好服務(wù)之上，增強(qiáng)資產(chǎn)管理的好意識，打造一支理解投資人訴求、服務(wù)好客戶需求的精益管理團(tuán)隊(duì)，提升投資端收益，為公募REITs時(shí)代的到來儲(chǔ)備技能。

未來，中海長租公寓將繼續(xù)堅(jiān)持以資管推動(dòng)發(fā)展的路徑，通過UROOM管理服務(wù)體系打造長租公寓資產(chǎn)管理全鏈條能力，并形成系統(tǒng)化的品牌輸出能力，推動(dòng)業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長；通過全域資管生態(tài)化、全流程標(biāo)準(zhǔn)化、全過程方案化等能力形成具備中海商業(yè)特色、服務(wù)國家新型城鎮(zhèn)化的能力價(jià)值。