《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中關(guān)于交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)的規(guī)定，是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象，為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者。舉重以明輕，如果買受人不是該條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條。

一、2013年5月16日，重慶信托公司與遵義新奧公司簽訂《信托借款合同》和《抵押擔(dān)保合同》，遵義新奧公司向重慶信托公司借款，并以其所有的某項(xiàng)目在建工程和國有土地使用權(quán)向重慶信托公司提供抵押擔(dān)保，辦理了抵押登記，2014年變更抵押物為遵義新奧公司所有的某項(xiàng)目所有房產(chǎn)。

二、遵義新奧公司到期未償還借款，重慶信托公司提起訴訟，法院判決遵義新奧公司支付借款本息，重慶信托公司對抵押的房產(chǎn)優(yōu)先受償。遵義新奧公司未履行生效判決，重慶信托公司申請強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行法院查封了涉案房產(chǎn)，并發(fā)布拍賣公告。

三、周清源知曉后，對執(zhí)行法院執(zhí)行涉案項(xiàng)目8號(hào)樓6層1號(hào)房屋提出書面異議，稱其在2014年3月24日已購買該房屋，其系該商品房的權(quán)利人，申請停止對房屋的執(zhí)行。執(zhí)行法院裁定駁回案外人周清源的執(zhí)行異議請求。

四、周清源不服，向重慶高院提起執(zhí)行異議之訴。重慶高院經(jīng)審理認(rèn)為，周清源在人民法院查封房屋之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、已支付房屋價(jià)款、實(shí)際占有房屋，對房屋未過戶的過錯(cuò)程度較低。周清源請求停止執(zhí)行案涉房屋的請求符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決不得執(zhí)行涉案房屋。

五、遵義新奧公司不服，上訴至最高院。最高院認(rèn)為周清源并非基于居住購買案涉房屋，不是商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，本案不適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，周清源對案涉房屋享有的權(quán)利不能對抗重慶信托公司在案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)，判決撤銷原判，駁回周清源的訴訟請求。

本案的核心問題是周清源能否依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，排除執(zhí)行法院對案涉房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。這一問題的實(shí)質(zhì)是如何處理一般的房屋買賣合同買受人的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系。這也意味著如何理解《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條、第二十八條和第二十九條之間的關(guān)系。

最高人民法院認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。

《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中的“商品房消費(fèi)者”應(yīng)當(dāng)僅限于執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者。舉重以明輕，如果買受人不是該條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，應(yīng)當(dāng)適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十七條。

周清源與遵義新奧公司簽訂《商品房買賣合同》，案涉房產(chǎn)系商鋪，周清源并非基于居住購買案涉房屋，不是商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，其對案涉房屋享有的權(quán)利不能對抗重慶信托公司在案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)，不足以排除執(zhí)行法院的強(qiáng)制執(zhí)行。本案不屬于執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十七條但書規(guī)定的情況，亦不適用該規(guī)定第二十八條。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、在房地產(chǎn)開發(fā)商先抵后售房屋的情況下，一般的房屋買受人無權(quán)排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。在本案中，最高院指出，《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，其中的“商品房消費(fèi)者”應(yīng)當(dāng)僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議》規(guī)定第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者，不包括一般的房屋買賣合同的買受人。一般的房屋買受人無權(quán)依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，排除抵押權(quán)人對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

最高院在另一個(gè)案件中認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條解決的是在執(zhí)行程序中，買受人對所買受不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利保護(hù)與基于金錢執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，基于對正當(dāng)買受人合法權(quán)利的特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，這在一定程度上已經(jīng)是對債權(quán)平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對于所買受不動(dòng)產(chǎn)的民事權(quán)益并不能夠排除申請執(zhí)行人基于在先成立的抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

實(shí)際上，《九民紀(jì)要》第126條對此規(guī)則已經(jīng)進(jìn)行了明確。第126條規(guī)定：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。”

此外，《民法典》第三百九十四條確立了抵押權(quán)的追及效力，在抵押期間，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。對于已經(jīng)登記的抵押權(quán)而言，房屋買受人在購買抵押物時(shí)，明知抵押物上存在抵押權(quán)，允許抵押權(quán)人追及行使其抵押權(quán)，并不會(huì)損害房屋買受人的利益。綜上所述，現(xiàn)有法律制度下，在房地產(chǎn)開發(fā)商先抵后售房屋的情況下，一般的房屋買受人無權(quán)排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

二、已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價(jià)款的消費(fèi)者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價(jià)款的消費(fèi)者，同時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價(jià)款的消費(fèi)者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。但是這種情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象，為保護(hù)消費(fèi)者生存居住權(quán)利而作出的例外規(guī)定，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。

三、一般的房屋買受人和商品房消費(fèi)者均需注意，無論是購買期房，還是現(xiàn)房，都要格外重視所購房屋及其土地上是否存在抵押。如前文所述，購買存在抵押的房屋，可能面臨無法排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的窘境。一般的房屋買受人在購買房屋時(shí)，更應(yīng)該關(guān)注預(yù)售房屋是否存在抵押，還應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合實(shí)力，避免出現(xiàn)房產(chǎn)商在交房前不能償還對外債務(wù)，抵押權(quán)人申請執(zhí)行抵押房屋的不利情形。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十七條  申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十八條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)； 

（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

《民法典》

第三百九十四條  抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）

126.【商品房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。

因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。

重慶國際信托股份有限公司、周清源二審民事判決書【最高人民法院（2020）最高法民終1132號(hào)】