2023年4月20日，最高人民法院發布了《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，該批復已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行。

針對河南省高級人民法院對個案法律問題的釋疑，最高法院答復：

你院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）收悉。就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，經研究，批復如下：

一、建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

首先，根據《最高人民法院關于司法解釋工作的規定》（根據2021年6月8日最高人民法院審判委員會第1841次會議通過的《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于司法解釋工作的規定〉的決定》修正，該決定自2021年6月16日起施行) 司法解釋的形式分為“解釋”、“規定”、“規則”、“批復”和“決定”五種。最高人民法院發布的司法解釋，具有法律效力。對高級人民法院、解放軍軍事法院就審判工作中具體應用法律問題的請示制定的司法解釋，采用“批復”的形式。

其次，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規定，承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。

在案外人對已查封的登記在被執行人名下的房產主張實體權利，所有權、使用權申請排除執行，提起執行標的異議及異議之訴時候，法院執行局異議法官在審理時，如果申請執行人享有的是普通債權，適用的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28或29條規定，如果如果申請執行人主張的是抵押權或建設工程價款優先受償權，只能適用的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定，保護的是消費者生存權和居住權。

但筆者認為即便根據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》第2條，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，以房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，申請排除執行的，仍應當滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條。第二十九條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

執行實務中所購商品房系用于居住包括商住兩用，有居住功能的商鋪都算。唯一住房被出租也不能否定居住的屬性。買受人名下無其他用于居住的房屋指買受人在被執行人或被執行房屋所在地長期居住，同一地點沒有其他居住房產。雖然對于《執行異議和復議規定》第二十九條第二項規定中的“買受人名下無其他用于居住的房屋”，不應機械限于套數的理解。如原有住房不能滿足現有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環境進行必要的改善，其仍屬于滿足生存權的合理消費范疇。如有些案外人一家6口，雖在一線城市有4套房，但每套房都是20平方的小戶型，4套房不應執行。案外人在北京工作上班，北京住房只有一套，即便海南還有一套，也不能執行北京的唯一住房。

最后，根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號）第126條，【商品房消費者的權利與抵押權的關系】根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。

執行難，難點之一在查人找物，雖然目前法院執行人員通過網絡執行查控系統調查相關財產信息只需2分鐘，網絡執行查控系統已與公安部、自然資源部等16家單位和3900多家銀行業金融機構實現聯網。可以查詢被執行人全國范圍內的存款、不動產、車輛、證券、網絡資金、理財產品、個人對外投資等16類25項信息。即形成了法院和工商、公安、不動產、金融機構等部門的“總對總”，地方法院申請最高法院指令被執行人及其財產所在地法院查詢財產信息的“點對點”查控關系。但仍存在一些缺陷，需要申請執行人主動查找。

對此，我們編寫了《執行法律法規匯編》、《執行中參與分配相關法律法規匯編》、《執行異議及執行異議之訴案件審理指南相關法律法規》、《執行法官責任承擔法律法規匯編》、《合法規避執行實踐操作技巧》。如何把“法律白條”落到實處，需要各級機關配合，更離不開法律工作者精益求精的服務！

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