作者：CRIC克而瑞物管

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)

2021年以來，物管行業(yè)在經(jīng)歷了階段性上市潮后加速發(fā)展，掀起收并購(gòu)熱潮，且熱度由年初持續(xù)至今，僅11月前3天內(nèi)就發(fā)生四起主要收購(gòu)事件，交易金額超過25億元。頭部物管企業(yè)開始尋找合適收購(gòu)機(jī)會(huì)，以收購(gòu)全部或部分股權(quán)的方式擴(kuò)大規(guī)模。

克而瑞物管不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年10月底，上市物企共披露122起收并購(gòu)事件，多集中在三季度，收并購(gòu)事件共披露54起，遠(yuǎn)超第一季度和第二季度。

此外，根據(jù)已披露金額的收并購(gòu)事件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，前三季度物管行業(yè)收并購(gòu)金額已超過320億元，其中三季度并購(gòu)市場(chǎng)交易額再創(chuàng)新高，總交易額達(dá)到167億，僅9月份就達(dá)到135.7億元。

圖：2020年-2021年三季度并購(gòu)總額

 數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管

截止2021年10月底，單筆并購(gòu)金額超過10億元的共有6起，其中4起由碧桂園服務(wù)發(fā)起。

通過收購(gòu)藍(lán)光嘉寶，碧桂園服務(wù)成為國(guó)內(nèi)在管規(guī)模第一大的上市物業(yè)公司。隨后，碧桂園服務(wù)對(duì)富力物業(yè)的百億收購(gòu)，創(chuàng)造物業(yè)史上“最貴”的收購(gòu)案。碧桂園服務(wù)方面認(rèn)為，收購(gòu)事項(xiàng)將進(jìn)一步擴(kuò)大該集團(tuán)業(yè)務(wù)的規(guī)模和覆蓋范圍，促進(jìn)集團(tuán)社區(qū)增值服務(wù)及其他服務(wù)的發(fā)展，尤其促進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。

表：2021年部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)超10億的收購(gòu)事件

綜合來看，物管行業(yè)收并購(gòu)主要呈現(xiàn)三方面特征：其一，規(guī)模物企收并購(gòu)動(dòng)作更為頻繁，且力度更大，例如融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)等；其二，被收購(gòu)方不乏自然人或較小規(guī)模的合伙企業(yè)，這意味著物管行業(yè)的部分中小規(guī)模企業(yè)正在被加速出清，行業(yè)加速整合提升，更趨專業(yè)化；其三，通過收并購(gòu)?fù)黄萍夹g(shù)壁壘，向相關(guān)多元業(yè)務(wù)延伸，拓展并完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

物管行業(yè)收并購(gòu)潮再現(xiàn)，其背后邏輯本質(zhì)是物企規(guī)模擴(kuò)張與戰(zhàn)略發(fā)展需要。 

房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境下，疊加物管行業(yè)政策利好，行業(yè)迎來收并購(gòu)窗口期，在資本不斷涌入并篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競(jìng)爭(zhēng)力等目的，物管企業(yè)兼并、收購(gòu)現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，行業(yè)加速整合、分化。

從物管企業(yè)角度來看，收并購(gòu)有利于規(guī)模擴(kuò)張與戰(zhàn)略發(fā)展。去年，融創(chuàng)福服務(wù)、世茂服務(wù)等物管企業(yè)通過收并購(gòu)把握市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收及在管面積規(guī)模的同步大幅提升。

與此同時(shí)，通過收并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模優(yōu)勢(shì)將反哺資本市場(chǎng)表現(xiàn)，提升定位，獲得更高估值。

圖：2020年?duì)I收增速TOP5物管企業(yè)

注：在管面積不含第三方

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

此外，“補(bǔ)短板”也是收并購(gòu)的一大內(nèi)因。今年以來物管收并購(gòu)除了擴(kuò)大規(guī)模外，主要集中在增值服務(wù)、城市環(huán)衛(wèi)、商管服務(wù)、技術(shù)賦能四個(gè)戰(zhàn)略方向。

此外，學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公建物業(yè)等，通常是物企的收并購(gòu)標(biāo)的。尤其是部分準(zhǔn)入門檻較高的業(yè)務(wù)，通過收購(gòu)，可以直接運(yùn)用其本身較為成熟的團(tuán)隊(duì)和基礎(chǔ)設(shè)施，拓展新業(yè)務(wù)的同時(shí)，可以避免走很多彎路，規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，使得新業(yè)務(wù)進(jìn)入發(fā)展的快車道。

表：2021年物管企業(yè)主要收購(gòu)戰(zhàn)略方向

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計(jì)劃上市的物管企業(yè)通過收并購(gòu)有利于進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，提升定位，獲得更高估值。

擴(kuò)規(guī)模是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收并購(gòu)的首要?jiǎng)訖C(jī)，規(guī)模擴(kuò)張之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還會(huì)通過收并購(gòu)進(jìn)行多元化領(lǐng)域的拓展，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

但當(dāng)前收并購(gòu)特征比較特殊，物管企業(yè)母公司的不確定性是當(dāng)下收并購(gòu)的最大風(fēng)險(xiǎn)。在物管收并購(gòu)窗口期，如何選擇優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，如何隔離母公司風(fēng)險(xiǎn)，都是交易中需要排除的雷區(qū)。

以碧桂園服務(wù)收購(gòu)富力物業(yè)為例，在交易細(xì)則中，碧桂園服務(wù)采取了分期付款、按交付進(jìn)度付款、股權(quán)質(zhì)押等等措施，力圖將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低。

被收購(gòu)物業(yè)企業(yè)與其原地產(chǎn)母公司或關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司之間的應(yīng)付款也是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，若地產(chǎn)公司的債務(wù)危機(jī)仍未能解除，這部分款項(xiàng)存在壞賬的可能。

此外，投后管理是收購(gòu)后長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重中之重。收并購(gòu)之后，若投后整合不到位，同樣存在人才流失、服務(wù)質(zhì)量下降、運(yùn)營(yíng)效率下降等問題。對(duì)此碧桂園、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等也都提出自己的投后管理方案。

這波收并購(gòu)潮的內(nèi)因很清晰，在三道紅線及融資收緊的背景下，房企籌措資金的渠道減少，融資強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代下，房企遇到流動(dòng)性危機(jī)，往往以出售資產(chǎn)作為融資的一種方式，而物管行業(yè)因?yàn)楣乐递^高，出售物企就成為房企融資紆困的主要方式之一。短期內(nèi)，部分陷入現(xiàn)金流困境的房企或仍將出售旗下物業(yè)公司換取現(xiàn)金，預(yù)計(jì)接下來物管行業(yè)收并購(gòu)仍會(huì)進(jìn)一步加劇。

對(duì)于上市規(guī)模物管企業(yè)而言，資本加持與收并購(gòu)將成為其“兩翼”，推動(dòng)其擴(kuò)大領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)；但與此同時(shí)，盡管物業(yè)管理為輕資產(chǎn)賽道，仍需警惕收并購(gòu)過程中政府監(jiān)管、估值定價(jià)、投后管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于中小規(guī)模物管企業(yè)而言，提升自身專業(yè)領(lǐng)域強(qiáng)項(xiàng)、提高運(yùn)營(yíng)效率、以服務(wù)贏得口碑是關(guān)鍵，在收并購(gòu)市場(chǎng)上，更需要注重戰(zhàn)略匹配程度，或有機(jī)會(huì)抓住窗口期“彎道超車”。

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原標(biāo)題： 物管行業(yè)加速整合，收并購(gòu)熱潮之下仍需“冷思考”