自2021年以來，十幾家百強房企集中爆雷，更多的中小房企則直接倒閉或破產(chǎn)，不少信托、私募、三方財富以及保理、小貸等機構(gòu)也因融資產(chǎn)品無法兌付或本金收益無法退出而深陷其中，破產(chǎn)、倒閉、跑路的機構(gòu)也不計其數(shù)。從財富端的情況來看，目前投資人對房地產(chǎn)類融資產(chǎn)品表現(xiàn)出了很大的抗性，以往的投資信心何時能恢復(fù)還有待市場觀察。需要注意的是，央行等7部門2021年 12 月 31 日聯(lián)合發(fā)布的《金融產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營銷管理辦法（征求意見稿）》很可能成為壓倒房地產(chǎn)類金融產(chǎn)品銷售的三方財富機構(gòu)的最后一根稻草，如新規(guī)正式實施，很多三方財富機構(gòu)將徹底退出市場，房地產(chǎn)行業(yè)依靠市場化信息（指網(wǎng)絡(luò)渠道）完成資金募集的時代也將真正進入渠道更窄、受眾更少的高凈值化時代。

就金融產(chǎn)品的銷售而言，互聯(lián)網(wǎng)平臺儼然已經(jīng)成為金融產(chǎn)品銷售的主流渠道，不管是2018年開始集中爆雷的P2P平臺還是私募機構(gòu)，各種亂象的根源基本都與銷售環(huán)節(jié)息息相關(guān)，監(jiān)管層從金融產(chǎn)品營銷這一源頭環(huán)節(jié)加強對金融機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)的監(jiān)管實際上起到的是“蛇打七寸”的效果。央行等部門發(fā)布的上述《辦法》所約束的第三方互聯(lián)網(wǎng)平臺范圍極其廣泛，包括涉及金融產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)銷售的網(wǎng)站、App、小程序、自媒體等互聯(lián)網(wǎng)媒介；而對于網(wǎng)絡(luò)銷售的定義同樣寬泛，包括但不限于展示介紹金融產(chǎn)品相關(guān)信息或金融機構(gòu)業(yè)務(wù)品牌，為消費者購買金融產(chǎn)品提供轉(zhuǎn)接渠道等。《辦法》規(guī)定，除法律法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件明確規(guī)定或授權(quán)外，金融機構(gòu)不得委托其他機構(gòu)和個人開展金融產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營銷。我們認為，此次辦法將互聯(lián)網(wǎng)貸款、互聯(lián)網(wǎng)保險、互聯(lián)網(wǎng)基金銷售等領(lǐng)域的監(jiān)管制度進行系統(tǒng)化和統(tǒng)一化之后，可以與新出臺的《征信業(yè)務(wù)管理辦法》共同完成網(wǎng)絡(luò)營銷的監(jiān)管制度拼圖，盡管短期內(nèi)對金融產(chǎn)品（尤其是房地產(chǎn)融資產(chǎn)品）的銷售市場有較大的沖擊，但從長遠來看，金融產(chǎn)品被迫全面進入高凈值化和專業(yè)化時代反而更有利于行業(yè)出清和投資安全。

值得一提的是，針對2021年第二、第三批集中供地的土拍中民營房企無力拿地，地方國企和城投平臺托市拿地的情況，我們將業(yè)務(wù)方向轉(zhuǎn)到了地方國企和城投平臺的非標業(yè)務(wù)方向。在我們與信托機構(gòu)合作的“信托計劃+有限合伙”（西政作為合伙企業(yè)GP）的“股加債”產(chǎn)品中，產(chǎn)品的銷售和募集方面并未遇到多大的難度，這一方面是因為交易對手為國央企或相對優(yōu)質(zhì)的城投平臺，投資人對底層資產(chǎn)更有信心；另一方面是高凈值客群對金融產(chǎn)品的投資始終存在剛性需求。我們認為，在“房住不炒”的監(jiān)管導(dǎo)向下，即便是《金融產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營銷管理辦法》進入實施階段，隨著房地產(chǎn)和金融行業(yè)的逐步出清，高凈值客群的投資信心回歸也將是遲早的事情。以我們目前的業(yè)務(wù)為例，雖然投資人當前僅對底層交易對手為國央企的業(yè)務(wù)會更加偏好，但一旦房地產(chǎn)進入平穩(wěn)發(fā)展期，投資人對民營房企的偏好肯定將更加明顯（因為收益率高出不少）。

在央行2021年12月31日放大招的前一天，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于權(quán)益性投資經(jīng)營所得個人所得稅征收管理的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第41號，以下簡稱“41號公告”） ，公告中要求“持有股權(quán)、股票、合伙企業(yè)財產(chǎn)份額等權(quán)益性投資的個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)（以下簡稱獨資合伙企業(yè)），一律適用查賬征收方式計征個人所得稅”。41號公告的殺傷力絕對不可小覷，我們目前甚至得考慮全國各地稅局明確了執(zhí)行口徑之后，投資人的稅收負擔如何轉(zhuǎn)嫁出去的問題。值得一提的是，自2018年以來，我們做的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)基本都是股權(quán)類的產(chǎn)品，41號文的發(fā)布讓我們有不少的擔心，這段時間我們財富端投資人的擔憂情緒也日漸上升，畢竟這影響的是實實在在的投資人收益。

不少地產(chǎn)投資機構(gòu)的同行認為，今后的稅收監(jiān)管環(huán)境將更加嚴苛，信托、私募等機構(gòu)在產(chǎn)品募集階段應(yīng)有意識地降低投資人對節(jié)稅效果的預(yù)期，或者進行更加合規(guī)和理性適度的節(jié)稅安排。從稅收征管的角度來說，對于私募基金等采用合伙企業(yè)或個人獨資企業(yè)方式持有股權(quán)或股票的，機構(gòu)端需考慮就投資人的權(quán)益性投資進行稅務(wù)申報，對于間接持有權(quán)益性投資的合伙企業(yè)或個獨則需進一步了解地方稅務(wù)主管部門的執(zhí)行口徑，并提前做好應(yīng)對方案。

本以為撐過2021年后可以稍微松口氣，沒想到2022年一開年就被潑了幾瓢冷水。

前路艱辛，唯有咬牙堅持、負重前行。