作者：觀點新媒體

 佳兆業(yè)的紓困工作在近期持續(xù)出現(xiàn)積極信號，距離3月29日與中鐵五局就城市更新等領(lǐng)域簽訂戰(zhàn)略合作僅過去三天，該公司迎來頭部房企及AMC的合作。

4月2日，佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的城市更新為基礎(chǔ)，設(shè)立三方合作平臺共同開發(fā)。除此以外，各方還約定推動存量商住開發(fā)、商業(yè)綜合體，以及文旅、郵輪等層面的合作。

至此，這場持續(xù)近5個月的國有企業(yè)洽談佳兆業(yè)舊改的交易，從傳聞?wù)睫D(zhuǎn)為正式協(xié)議。從交易對象看，招商蛇口存在加杠桿空間，同時與佳兆業(yè)在地產(chǎn)、商業(yè)、郵輪等業(yè)務(wù)存在協(xié)同可能性；長城資產(chǎn)則是第二家獲批發(fā)行地產(chǎn)紓困金融債的AMC，并曾是佳兆業(yè)的金主之一。

但上述各方目前仍處于框架協(xié)議階段，并未涉及合同標(biāo)的、價款、履行方式等具體條款，從4月5日佳兆業(yè)披露的公告看，約束條款也僅主要集中于合作優(yōu)先權(quán)。招商蛇口相關(guān)人士也否認(rèn)了“實質(zhì)性進(jìn)展”這一說法。

另一接近招商蛇口的人士向觀點新媒體表示，目前各方跟進(jìn)洽談的是數(shù)個大灣區(qū)項目，包括深圳在內(nèi)的城市舊改。按照協(xié)議，合作以“成熟一個、合作一個”為原則，而嚴(yán)格的審計盡調(diào)亦將成為招商蛇口重點工作。

目前尚無法得知合作涉及哪些具體項目。佳兆業(yè)曾計劃自去年下半年至2023年轉(zhuǎn)化舊改16個，預(yù)計可售貨值逾2100億元。去年該公司披露的資產(chǎn)處置清單也涉及25個項目，包括10個深圳舊改。

招商蛇口與佳兆業(yè)就項目接洽要追溯至2021年11月左右，當(dāng)時主要集中于深圳的項目。但當(dāng)時雙方僅處于接觸階段，招商蛇口相關(guān)人士對觀點新媒體表示，主要是顧慮出險企業(yè)隱藏債務(wù)關(guān)系，以及標(biāo)的項目質(zhì)量等。

實際上，按照招商蛇口3月底對投資者提及的說法，與不同的第三方洽談項目早在一年半以前便存在，只是現(xiàn)階段相對更多一些。但該公司也表示，對收購秉持“多看少動”原則，做投資決策的前提是算得過賬，并有一定的安全墊。

4月初招商蛇口、長城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，在核心的城市更新合作上，體現(xiàn)了介入方的謹(jǐn)慎性。

按照約定，三方適時探討建立合資公司等合作載體，顯示對出險企業(yè)紓困偏向項目層面合作。近期包括招商蛇口、華潤置地都提過對收并購方式的選擇標(biāo)準(zhǔn)，比如招商蛇口優(yōu)先選擇項目合作，其次是股權(quán)合作；華潤方面則明確，不會考慮公司平臺股權(quán)端的收并購。

其次，招商蛇口于公告提及，公司發(fā)揮社區(qū)及商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)優(yōu)勢，長城資產(chǎn)發(fā)揮資產(chǎn)管理、產(chǎn)融結(jié)合優(yōu)勢。從分工角度看，項目操盤及運營，不良資產(chǎn)處理的角色已明確，它們并非財務(wù)投資者，佳兆業(yè)僅被提及了“城市更新優(yōu)勢”。

招商蛇口還提及，三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備資源為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的梳理研究，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

上述合作內(nèi)容中，一方面，合作涉及的城市與招商蛇口現(xiàn)階段的舊改布局高度重合。第三方數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口截止2021年底在深圳鎖定、推動孵化的舊改約25個，此外在東莞、佛山分別約有4個、2個舊改。

至于廣州，招商蛇口曾于2020年參與荔灣葵蓬村的招標(biāo)無果。2021年8月，該公司與廣鐵置業(yè)合作，成為荔灣區(qū)廣鐵石圍塘地塊項目前期服務(wù)商，這也是其首個羊城舊改項目。

另一方面或許與招商蛇口的城市投資策略轉(zhuǎn)變有關(guān)。過去招商蛇口的投資決策存在粗放化一面，直至近兩年才在內(nèi)部推行“一城一模板”管理，拿地強(qiáng)調(diào)優(yōu)先布局“強(qiáng)心30城”。

“成熟一個、合作一個”原則，以及三方計劃成立的專項工作小組，則被視作招商蛇口對標(biāo)的質(zhì)量所設(shè)置的防火墻。接近招商蛇口的人士對觀點新媒體指，三方專項工作小組屬于談判性質(zhì)，招商對項目的審計盡調(diào)絕對是重點。

上述人士續(xù)稱，現(xiàn)階段各方在跟進(jìn)洽談的項目主要是大灣區(qū)舊改，包含深圳的舊改。由于簽署的是相對框架的協(xié)議，項目成熟的話會再簽署細(xì)致的合同。

從接洽出險企業(yè)到簽訂合作，招商蛇口大約用了近5個月時間，這種小心翼翼的節(jié)奏是其過往發(fā)展舊改業(yè)務(wù)的典型特征。

招商蛇口（重組前上市公司為招商地產(chǎn)）自2010年前后開始布局城市更新，早期代表項目即舊廠房改造而來的“蛇口網(wǎng)谷”。2016年，招商蛇口提及，公司近幾年在推進(jìn)多個舊改，其中筍崗項目（即招商中環(huán)）預(yù)計年內(nèi)開工，三聯(lián)、漁二村等項目處于拆遷階段。

但直到2018年，該公司才組建城市更新事業(yè)部，年報中也罕見地提出“以城市更新升級為契機(jī)”。

招商蛇口亦曾向觀點新媒體指，舊改涉及太多利益環(huán)節(jié)，國有企業(yè)面臨合規(guī)性等要求，因而公司接觸這一領(lǐng)域的意愿較低。而如今招商蛇口已對舊改很有信心，最高峰時在莞深一帶跟進(jìn)過56個項目。

根據(jù)2021年年報披露，招商蛇口全年斬獲14個舊改項目排他資格，預(yù)估土地儲備面積510萬平方米，貨值逾1200億元。此外還參與上海城市更新基金，總規(guī)模約800億元。

其中在大本營深圳，去年三季度，招商蛇口成功中標(biāo)龍崗坪地街道年豐社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目前期服務(wù)項目，涉及擬實施面積382公頃。這也是深圳龍崗公布的第二批5個平方公里級重點利益統(tǒng)籌項目和重點更新單元之一。

在其他4個項目中，坂田街道五和樞紐片區(qū)更新單元（42公頃）的競得者正是佳兆業(yè)。這也是當(dāng)時唯一中標(biāo)的民企。

而如今時代的發(fā)展轉(zhuǎn)軌，“舊改大王”佳兆業(yè)面臨著舊改資產(chǎn)的讓渡。

它的新合作方，招商蛇口于去年錄得銷售額3268億元，2022年銷售目標(biāo)3300億元，是少數(shù)不下調(diào)目標(biāo)的房企之一；長城資產(chǎn)曾是佳兆業(yè)的資金提供方，如今則頂著第二家獲批發(fā)行地產(chǎn)紓困金融債的AMC光環(huán)，涉及發(fā)行額度達(dá)100億元。

早在去年11月爆發(fā)理財產(chǎn)品兌付危機(jī)時，佳兆業(yè)曾公布一份擬處置資產(chǎn)清單，涉及深圳18個項目，權(quán)益貨值達(dá)818億元。其中外界較為關(guān)注的項目包括南山東角頭舊改、福田東山小區(qū)舊改，權(quán)益貨值分別達(dá)298億元、88億元；大型文旅項目金沙灣國際樂園貨值也達(dá)106億元。

此后佳兆業(yè)將擬處置清單提高至25個項目，包括10個深圳舊改。這批資產(chǎn)大多計劃在去年四季度到今年三季度之間完成處置，但至今該公司仍鮮有披露相關(guān)進(jìn)度。

對于最新與招商蛇口、長城資產(chǎn)的合作所涉及項目一事，佳兆業(yè)方面并未予以回應(yīng)。招商蛇口方面亦未回應(yīng)資產(chǎn)注入三方合作平臺時的具體成熟標(biāo)準(zhǔn)，僅表示目前交易在洽談階段。

一位從事舊改的人士對觀點新媒體提及，佳兆業(yè)在深圳還是有比較多相對成熟的舊改。

據(jù)佳兆業(yè)2020年年報披露，該公司成立以來成功轉(zhuǎn)化40個城市更新項目，其中2017-2020年轉(zhuǎn)化23個，包括深圳三順制藥廠項目、廣州佳兆業(yè)鳳鳴山、深圳下雪項目（佳兆業(yè)云望府）等。

截止2021年上半年，佳兆業(yè)尚未納入土儲的城市更新項目約213個，占地總面積5370萬平方米，可售面積預(yù)計1.1億平方米，其中深圳占129個。期內(nèi)新增轉(zhuǎn)化項目3個，包括深圳橫嶺舊村項目、廣州石溪項目、湛江伴灣，轉(zhuǎn)化可售面積113萬平方米，貨值727億元。

在未爆發(fā)債務(wù)危機(jī)之前，佳兆業(yè)曾計劃聚焦城市更新轉(zhuǎn)化，具體包括去年下半年轉(zhuǎn)化深圳上雪項目、深圳建大廠項目、廣州海南村項目，2022-2023年則轉(zhuǎn)化深圳、廣州、佛山、江門等地13個舊改，按當(dāng)時周邊項目均價推測可售貨值約達(dá)2162億元。 

但進(jìn)度或許并不理想，如深圳上雪項目于去年7月公示規(guī)劃草案，此后鮮有消息披露；去年12月，佳兆業(yè)將廣州海南村項目近半股權(quán)轉(zhuǎn)予廣州荔灣國資參股的私募基金。

近期市場還流傳，廣州增城有19個舊改暫緩?fù)七M(jìn)，其中涉及佳兆業(yè)于2020年轉(zhuǎn)化的霞逕村項目，外加競標(biāo)獲得的馮村村項目。

即便如此，佳兆業(yè)手握的舊改儲備依然被視作最具有價值的資產(chǎn)，這也是它引入投資方的底氣所在。

以深圳為例，2020年佳兆業(yè)新增舊改土地成本約1.39萬元/平方米，同期各區(qū)招拍掛地價在1.64-6.30萬元之間；下雪項目土地成本約7300元/平方米，相當(dāng)于住宅部分預(yù)售均價13%左右。在耗費動輒六到八年的時間后，此類項目一般可換取較高毛利率空間。

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原標(biāo)題： 佳兆業(yè)舊改殘局 招商蛇口與長城資產(chǎn)接手的城更脈序