作者：多面視界（DMviews） 

首發(fā)：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

綠地走過(guò)的每一年都不輕松，2020年同樣，好幾次被推向風(fēng)尖浪口。

但張玉良的臉上，始終掛著淡定的笑意。

即使綠地2020年的成績(jī)單“涇渭分明”——

業(yè)務(wù)上，綠地全年?duì)I業(yè)總收入4813億元，同比增加12.43%；其中基建產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率，已經(jīng)明顯“反超”地產(chǎn)。

綠地基建2020年?duì)I業(yè)收入2801億，同比增長(zhǎng)19%；新簽約合同6103億元，同比增長(zhǎng)62.8%，項(xiàng)目數(shù)5299個(gè)。

反觀房地產(chǎn)，全年銷售金額3583.53億元，同比減少7.7%；銷售面積2909.3萬(wàn)，同比減少10.7%。

但回款增加到3089億元，回款率86%，帶動(dòng)2020年房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入2171億元，同比增長(zhǎng)12%，創(chuàng)歷史新高。

財(cái)務(wù)上，綠地2020年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)313億元，減少1.14%；歸母凈利潤(rùn)137億，同比減少6.93%，但扣除近7個(gè)億的非經(jīng)營(yíng)性損益后，扣非歸母凈利潤(rùn)131億元，同比增長(zhǎng)3%。

這“換”來(lái)的是，2020年的資產(chǎn)負(fù)債率降到了88.28%，有息負(fù)債總額較高點(diǎn)下降約450億元。

這一系列的“取舍”，在張玉良看來(lái)是轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路。

雖然一直以來(lái)質(zhì)疑不少，2021年他還會(huì)，轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、改革。

與此相關(guān)的，綠地“戰(zhàn)投引入”、“分拆上市”、業(yè)務(wù)發(fā)展和利潤(rùn)提升、市場(chǎng)預(yù)判等問(wèn)題，也受到關(guān)注。

在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布的第二天，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)風(fēng)財(cái)訊對(duì)綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良進(jìn)行了采訪，對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了解答。

戰(zhàn)投或引一險(xiǎn)資一券商 否認(rèn)收購(gòu)傳聞

綠地集團(tuán)引進(jìn)金融背景的央企戰(zhàn)投，正在進(jìn)行中。

張玉良向風(fēng)財(cái)訊表示，這次戰(zhàn)投的引入，是大股東之間的合作，計(jì)劃在春節(jié)后，目前在正常開(kāi)展，但尚無(wú)時(shí)間表。

“中央對(duì)國(guó)有企業(yè)有三年混改的要求，綠地屬于二次混改，寫(xiě)進(jìn)了市政府相關(guān)文件，要引進(jìn)的是中央金融機(jī)構(gòu)為主體的股東。并且對(duì)此次收購(gòu)，上海國(guó)資委有具導(dǎo)向性的意見(jiàn)。”

按照2020年的7月份的二次混改方案，兩家國(guó)有股東合計(jì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有股權(quán)不超過(guò)17.5%。轉(zhuǎn)讓完成后，格林蘭依舊是綠地的單一大股東，股權(quán)結(jié)構(gòu)沒(méi)有變化。

而且《方案》的三個(gè)目標(biāo)沒(méi)有變化，哪家公司要談判入股事宜，就要符合方案的三個(gè)目標(biāo)要求。

即使有合作伙伴來(lái)，充其量也是財(cái)務(wù)投資人，不存在收購(gòu)的概念。

也由此，對(duì)于近日網(wǎng)絡(luò)流傳的“綠地被收購(gòu)”消息，張玉良直言，沒(méi)可能性。

另?yè)?jù)綠地透露，目前綠地的大股東接觸最多的戰(zhàn)投為一家央企背景的保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)，一家央企背景的券商金融機(jī)構(gòu)。

四大板塊分拆上市正在推進(jìn) 尚無(wú)時(shí)間表

自確立“多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的戰(zhàn)略，綠地陸續(xù)發(fā)展了多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，其中大基建、數(shù)科、貿(mào)易港、金控，都有望分拆獨(dú)立上市。

對(duì)于目前業(yè)務(wù)“第一翼”的大基建，張玉良表示，2020年注冊(cè)成立綠地大基建集團(tuán)，為進(jìn)一步發(fā)展大基建力量，邁出了堅(jiān)實(shí)一步。

在綠地的構(gòu)想中，大基建主攻“高大精深”建筑技術(shù)，在智能建造等前沿領(lǐng)域搶占制高點(diǎn)。對(duì)于上市有計(jì)劃卻不急。“大基建的整體上市，其實(shí)還沒(méi)有提到立即要做的階段。”

相反，數(shù)科板塊作為綠地的另一個(gè)重點(diǎn)，公司的上市考慮更積極。

綠地財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理吳正奎透露，綠地現(xiàn)在考慮把核心公司做上市，正在推進(jìn)當(dāng)中，目標(biāo)是在2021年有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，但沒(méi)有時(shí)間表。

另外，吳正奎表示，貿(mào)易港業(yè)務(wù)的分拆上市，也在2021年的計(jì)劃中，同樣無(wú)時(shí)間表。

據(jù)了解，綠地的國(guó)際貿(mào)易、零售等業(yè)態(tài)2020年?duì)I收81億元，同比增長(zhǎng)21%。貿(mào)易港平臺(tái)功累計(jì)吸引70個(gè)國(guó)家和地區(qū)的176家企業(yè)入駐，設(shè)立國(guó)家館46個(gè)；在全國(guó)建設(shè)分港10家、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)4家。

此外，綠地金控的上市，有基礎(chǔ)、有條件。

據(jù)張玉良介紹，綠地的金融產(chǎn)業(yè)在2020年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額43億元，同比增長(zhǎng)23%。綠地金控在積極引入戰(zhàn)略性投資者，為后續(xù)資本運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。

就牌照而言，金控目前已有銀行牌照，新加坡政府批準(zhǔn)了數(shù)字銀行牌照，這不容易，目前國(guó)內(nèi)就有阿里巴巴有這張新加坡的牌照。

目前綠地金控還在申請(qǐng)一張互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)牌照，下一步是獲取證券牌照、信托牌照。優(yōu)勢(shì)還是比較明顯的。

金控也在洽談國(guó)內(nèi)一家中等規(guī)模財(cái)險(xiǎn)公司的收購(gòu)，正在報(bào)批當(dāng)中。

2021年收入至少6000億 大基建目標(biāo)4500億

在業(yè)務(wù)和業(yè)績(jī)層面，張玉良告訴風(fēng)財(cái)訊，綠地集團(tuán)在2021年，如果按照財(cái)務(wù)計(jì)算，整個(gè)企業(yè)計(jì)劃收入至少6000億，非財(cái)務(wù)計(jì)算則可能不止這個(gè)數(shù)字。

在目前綠地的營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，大基建占比已超房地產(chǎn)。雖然業(yè)績(jī)快報(bào)沒(méi)有公布業(yè)務(wù)毛利率，但對(duì)于外界對(duì)“基建低利潤(rùn)”的質(zhì)疑，張玉良認(rèn)為，這個(gè)命題不一定成立。

大基建不能簡(jiǎn)單比較它的“銷售利潤(rùn)率”，重點(diǎn)要看的是自有資本年回報(bào)率ROE，利潤(rùn)率高不等于回報(bào)率高，況且現(xiàn)在房地產(chǎn)的利潤(rùn)率也高不了多少。

而就回報(bào)率來(lái)看，大基建和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在趨同，綠地的大基建回報(bào)率平均值在15%以上，跟房地產(chǎn)差不多。

綠地的大基建利潤(rùn)率，跟行業(yè)是差不多的。通過(guò)成員企業(yè)的整合協(xié)同，2021年綠地大基建的ROE要求再增長(zhǎng)至少1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)持續(xù)提升。

今年綠地大基建的整體業(yè)務(wù)收入目標(biāo)是4500億，利潤(rùn)目標(biāo)80億-100億，計(jì)劃進(jìn)入全國(guó)前5位。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)結(jié)構(gòu) 加碼降負(fù)債

在綠地的收入和利潤(rùn)中，房地產(chǎn)的占比將逐漸給非房業(yè)務(wù)讓出C位。

張玉良表示，在集團(tuán)的整個(gè)收入中，非房業(yè)務(wù)營(yíng)收和利潤(rùn)都大幅提升，非房的業(yè)務(wù)占比到了60%左右，房地產(chǎn)是40%，并且利潤(rùn)占比也在縮小。

這也是為什么說(shuō)，綠地是房地產(chǎn)起家，但現(xiàn)在已經(jīng)不是一家單純的房地產(chǎn)企業(yè)了。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，張玉良的判斷是，市場(chǎng)已進(jìn)入下半場(chǎng)、“無(wú)增量時(shí)代”。

未來(lái)發(fā)展住宅市場(chǎng)，是長(zhǎng)遠(yuǎn)策略，綠地會(huì)繼續(xù)調(diào)整住宅和非住物業(yè)的結(jié)構(gòu)。

張玉良很清楚，疫情影響下，一線城市的商業(yè)租金都下滑了20%-30%，商辦的供應(yīng)、銷售、租金都受到制約，對(duì)綠地也有影響，一些指標(biāo)不夠理想。

但綠地不會(huì)“不做非住”。

張玉良表示，比如會(huì)展業(yè)態(tài)、度假旅游、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是符合國(guó)家需要的，綠地會(huì)按國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向，同時(shí)兼顧公司發(fā)展。并且持有一部分商辦，隨著城市發(fā)展和能級(jí)提升，還是有增長(zhǎng)空間的，這為企業(yè)長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型提供了保證。

張玉良認(rèn)為，綠地的整體業(yè)務(wù)，保持持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，有信心2021年保持10%及以上的增速，同時(shí)降負(fù)債。

“2020年我們降負(fù)債取得了成果。依照‘三條紅線’的指標(biāo)，計(jì)劃在年初降完一條線沒(méi)有問(wèn)題，其他兩條線也會(huì)按目標(biāo)完成，我們降檔指標(biāo)（完成時(shí)間）甚至?xí)疤帷！睆堄窳急硎尽?/p>

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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