地產風聲 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：內幕君
來源：地產風聲（ID：fangshi488）
江湖里的隱世高手。
飛雪連天射白鹿，笑書神俠倚碧鴛。
金庸筆下的武林，俠客無數，有儒俠、道俠，也有民間俠士，形象各異。無一例外的是，他們個個身懷絕技。
比如喬峰，師從少林與丐幫，憑借“降龍十八掌”威震天下。張無忌年紀輕輕，一己之力擊退六大門派；郭靖融匯“九陰真經”、“ 降龍十八掌 ”和“左右互搏”三大神功，固守襄陽數十年。
這類人統稱“隱世高手”，江湖戲份不多，一旦出手，武力值驚人。
從他劍冢中的遺言可知，無敵是多么寂寞：
群雄束手，長劍空利，生平求一敵手而不可得，誠寂寥難堪也。
地產圈就有四個這樣的隱世高手，憑著深厚內功（殷實家底），可以輕松吊打百強。
他們叫保利發展、華潤置地、中海地產和招商蛇口。
2009年，別人開源節流，裹著棉襖過冬時，銷售額430億的保利，輕松甩出460億買地。
2019年上半年，樓市降溫明顯，碧桂園、恒大增速下降，保利卻同比增長20%，華潤比增36.5%，中海比增40%。
火煉之下，才知道誰是真金。
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可以這么說，「碧萬恒融」是房企第一天團，「招保中華」則是四大天王。
畢竟，不是所有企業都能影響國家命運。
兩次鴉片戰爭打完，驕傲的大清朝被大炮轟怕了，發起洋務運動自救。李鴻章上書朝廷：師夷長技以制夷，咱們辦一批新式企業吧，比如輪船公司。
于是有了今日的招商局集團，人稱“中國民族企業百年歷程縮影”，教父一般的存在。
1872年，官商合辦的招商局在上海創立，中國最早的航運企業由此誕生，也是中國第一家股份制公司。此后，招商局孵化出中國第一批工商企業：
中國第一家大型煤礦─開平礦務局、中國第一家大型鋼鐵煤炭聯合企業、第一家大型紡織企業、第一家銀行、第一家保險公司。
每一步都在創歷史。
1937年夏天，日軍重兵封鎖吳淞江口，妄想一舉拿下上海，然后溯江而上直搗南京。
國民政府想了一個辦法：找些大船沉到江中。硬碰硬打不過，但也不能讓鬼子順利劃水。
聽到號召，招商局的船隊慷慨奔赴，在各要塞先后沉下24艘船，船上裝滿大石塊。
一次悲壯的沉船報國，招商局要付出：
24艘船總計3.45萬總噸，約占船舶總噸位的40%。
相當于自斷一臂。
同一時期，有個叫楊廉安的青年，從上海轉到香港開店，商號“聯和行”。
這個年輕人原名秦邦禮，1931年用兩根金條在上海開辦6家店鋪。給他金條的人叫陳云，是當時中央特科負責人。
有些顧客特別“八卦”，每次來店里都要問，你家三個孩子都好嗎？如果店員回復“好著呢”，顧客立馬會心一笑。
實際上，這些店是共產黨的秘密交通站，包括后來的“聯和行”。香港淪陷之前，“聯和行”經常募集軍需物資，送到抗戰前線。
1947年年底，管理人員給聯和行改名，取名“德潤”，并匯報給當時的分管領導朱德。
朱德看到后極力反對：我豈能在主席之前？
這些人太沒眼力勁了。
最終，聯和行改名「華潤」，寄托國人殷殷希望——中華大地，雨露滋潤。
怪不得華潤人驕傲：我們是共和國的長子。
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建國前夕，在華潤的庇護下，1000多名“重要人士”安全抵達解放區，比如郭沫若、茅盾、黃炎培、馬寅初、章伯鈞、蔡廷鍇、李濟深、柳亞子、鄭振鐸等，都是一些有故事的同學。
建國后，華潤的任務轉到商業上：對外出口，對內進口。
作為中國進出口貿易公司在港澳及東南亞的總代理，華潤貿易額曾占全國外貿總額三分之一。
1957年，首屆中國出口商品交易會在廣州舉行，也就是現在的“廣交會”，華潤是第一發起者。
七八十年代，霓虹閃爍的香港，以前所未有的速度騰飛，對于內地的個體和企業而言，好比掘金場。
1979年，乘著改革開放的春風，中國海外建筑工程有限公司在港創辦，也就是中國海外集團前身，隸屬中國建筑集團。中建前身是國家建工總局。
中國90%以上300米以上摩天大樓、3/4重點機場、3/4衛星發射基地、1/3城市綜合管廊、1/2核電站，由中建制造。
香港對岸的深圳，推土機日夜轟鳴，招商局在蛇口公社畫了一個圈，埋頭苦建中國第一個對外開放的工業園區。
1981年，一塊巨型標牌豎立在工業區最顯眼的位置，上面寫著“時間就是金錢，效率就是生命”。
隨后兩年，這塊標牌拆了豎，豎了拆，反反復復折騰，因為口號充滿爭議：
有人說袁庚既要錢又要命，比資本家還狠。
1984年，中央指示：咱們搞個外貿公司，能做軍火生意的那種。原總參裝備部和中信公司一合計，保利科技誕生，專門從事軍事裝備進出口業務。
保利，保誰的利？
每被調侃一次，時任中信公司總經理的徐兆龍，就得解釋一次：保利，保利，保衛勝利。
保利公司的司徽P，設計靈感來自英文“PLA”和“POWER”。從圖形上看，P就像一個拳頭，代表信心和力量。
PLA英文全拼是People's Liberation Army of China，中文叫中國人民解放軍。
這就是四大天王的家庭故事：爸爸厲害，爺爺牛叉。
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至于搞地產，最先掌握這項技能的是中海。
1982年秋天，撒切爾到北京談判，手里的算盤早就打好了：死咬三個條約，拒不歸還香港。
沒料到中方態度堅決，鄧老毫不客氣：“香港必須回歸，主權問題無須討論。”
鐵娘子失落地離開人民大會堂，在下臺階時摔了一跤。
兩年后，雙方簽訂《中英聯合聲明》，香港的前途走向明朗。
看好香港樓市的中海，頭也不回躍入地產行業，獨資開發首個項目——海寶花園。
同年，蛇口工業區房地產公司成立，注冊資金200萬。此后10幾年，憑借壟斷優勢，在蛇口專注開發復合地產。
1986年8月，中海海寶花園首次開盤，480套房源秒空。有購房者為了搶到房子，排隊三天三夜。
第二天，香港媒體大篇幅報道，有個標題寫到：排隊買樓不知價，只因市民信任它。
做建筑起家，工程質量過硬，加上產品設計合理，中海很快在香港聲名鵲起。
隨后，中海將觸角伸向澳門以及深圳。
1988年8月，中海中標深圳第一塊以美元作價的拍賣地塊，后來建成海富花園。
開發這個項目時，中海直接復制香港經驗，創下內地房產江湖N個“第一次”：第一次展示實體樣板房，第一次引進物業管理、第一次采用“產品說明書”。
項目四次開盤四次售罄，市場證明，這是一次教科書般的復制。用金星的口頭禪說：完美。
1992年，中海外發展有限公司在港上市，股票代碼:00688，發售8.2億股股票，集資8.4億港元，超額認購99倍，凍結資金758億港元，打破香港歷來招股凍結資金最多的記錄。
一九九二，是個很燃的年份。
老人南巡，在珠海拱北口岸說了一句：誰反對改革，就讓誰睡覺去好了。
廣州沙河路17號望星樓，一個20平的房間里，保利地產燃起星星之火。
這一年，廣州軍區技術局后勤部部長李彬海接到任務：創辦廣州保利房地產開發公司。
帶著12萬元，李彬海匆匆下海。公司籌建之初只有8名職員，全是轉業軍人。宋廣菊是第七個來報道的。
1995年，保利推出首個項目——廣州紅棉花園，一個超20萬平的大盤。
此時的華潤，通過財務管控踏足地產，入股華遠。
1996年，中海市值超過100億港元，位列香港二十大市值地產上市公司第14。
人間得意，姹紫嫣紅。
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別看今天的中海特穩健，曾經可是個瘋狂的主兒。
1997年香港回歸那會，有人看空樓市，有人信心十足，中海是后者。
10月14日，特區舉辦回歸后的首場土拍，中海為主組成的財團以50億拿下屯門地塊。
地還沒捂熱，金融風暴驟臨，香港股市短時暴跌。一時間，銀行縮貸、房價大跌、股價跳水，中海懵圈了，一個特別現實的問題擺在面前：
退地止損or補齊余款？
中海高層和曾蔭權“探討”了很久，在上繳期限最后15分鐘，中海決定咽下這塊地，理由是：維護公司聲譽和香港社會穩定。
金融風暴影響下，中海股價跳水，市值從高峰時374億港元一路跌到60億，加上這塊地虧損20個億，到了分分鐘破產的邊緣。
用時任掌門孫文杰的原話說：領教了什么叫資本主義，10年辛苦掙的錢，一夜打回原形。
本來是中建的利潤奶牛，現在成了燙手山芋。
為了自救，中海開始三年調整：開源節流、增收節支。慢慢的，中海人養成“一張紙兩面用”的好習慣。
挨完一頓猛抽后，中海內部定下一條鐵紀：凈借貸比率不超過40%。與此同時，將重心轉回內地。
瘦身的駱駝比馬大，在內地小伙伴眼里，中海依然是神。
那時內地地產一哥是萬科，但中海的質量管理、成本管理、工程管理遠高萬科一截。
直到今天，憑借強悍的成本管控能力，中海“利潤之王”的寶座依舊穩當。
別人融資，利率10%，中海融資，利率3%。別的房企蓋房，從內部到施工方、承包商，里應外合都來揩油。中海蓋房，專揩別人的油。
中建底下那些工程局，一聽承攬的是中海工程，第一反應都是：他們太摳了。
王石在《十三邀》里回憶：1998年的中海是行業標桿，萬科落后它十年。
為了彌補這十年差距，王石苦心用計。
他去找孫文杰談合，謙虛地說：合體之后，你做董事長，我當總經理。
人家不同意。緊接著，王石推出“海盜行動”，前后挖了中海幾十號人，從項目經理、成本經理到工程師，甚至區域總。
這一計叫先禮后兵。
會用計的不止萬科。1997年11月20日，廣州市國土房管局的會場沉沒了一早上，工作人員有些捉急。
越秀區北京南路和荔灣區上九路兩個舊城改造項目，將于10點截標，到了9點57分，依然無人應標。
最后兩分鐘，一名年輕女子把應標書投進箱內，以底價8798萬中標。年輕女子來自保利。
這一計叫以逸待勞。
一九九七這一年，江湖故事特別多。
意識到不能窩在村里，蛇口地產改名招商地產。
金融風暴波及華潤（北京）置地，股價跌跌不休。1999年，股民一狀告到寧高寧那：
一股四塊買進，現在只剩一塊一毛五。市場表現那么差勁，你們卻無動于衷，等著上天恩賜嗎？
當時的華潤北置持有華遠70%的股權，兩家明里暗里早有分歧，股民一鬧，矛盾加劇。
2000年，華潤導了一出戲，名為《三角戀》。
左擁華遠，右抱萬科，華潤試圖整合南北兩強，用并購方式造出一艘“房地產航母”。
任志強十萬個不樂意，選擇和華潤分手，另創新華遠。華潤只好自己扛旗打江山。
2002年，華潤確立全國發展戰略，在上海、成都、深圳頻頻落子。
2003年 ，招商地產也走向全國，在福建、上海、北京、廣州拿地。
中海的戰略則更清晰，以廣州、深圳、上海、北京為中心，布局珠三角、長三角、環渤海三大經濟圈。每去一個地方，都會被當地房企偷師學藝，一代宗師名不虛傳
而保利一直守著廣州，直到2006年上市后開始全國化
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回憶起2008年，99%的房企心有余悸，另外1%認為：
冷冬有襖，時光曼妙。
恒大缺錢、萬科降價、金地大甩賣的2008年，保利掏出460億逆市拿地，當年實現凈利潤增長50%以上，中海銷售面積增長26%，銷售均價同比增長3%。
對比2007年, 2008年華潤置地的總資產增50.8%，銷售收入增80%。
大船總是比小船更喜歡風浪，就像那首《野子》唱的：怎么大風越狠，我心越蕩。
2010年，地王頻現，房價脫韁，民怨沸騰，上層表示要穩房價。諸葛亮無奈揮淚斬馬謖：國資委要求78家非主業央企清退地產業務。
與此同時，認定21家央企可以繼續搞地產，四大天王位列其中。
然后，大魚吃小魚的整合游戲就拉開了。
中海先收了“叔叔”中建地產，再收中信地產。招商蛇口工業區吸收合并招商地產，以招商蛇口重組上市。
保利地產收下中航地產，又以51.53億代價間接收購保利置業19.38%股權，順勢更名保利發展。這意味著，保利發展不用顧忌與保利置業同業競爭，保利置業重倉的城市不再是“禁區”，保利發展可以自由穿梭。
豈曰無地，收購同袍。
越整合，大魚越大。重組兩年后，招商蛇口在2017年邁入千億陣營。解禁后的保利喊著“重回前三”。
2018年，華潤首破兩千億銷售大關，同比增長39%，中海首破3000億大關，同增29%。
土儲方面，截止2018年末，保利總貨值2.25萬億元，規模高居TOP3，去化周期5.5年，中海、招商蛇口的去化周期在4年以上，均高于行業4年均值。
不過，和「一年翻一倍，三年漲5倍」的后起之秀相比，四大天王難免被詬病“過于保守”，特別是曾經領銜“招保萬金”的招商。
兩個月前，招商蛇口開股東大會。
一個股東直言，黃金時代，民營房企沖得很快，國資系過于穩健。進入白銀時代，國企（央企）開發商怎么破局？
有個負責人回答：國企有嚴格的風險管控，集團要求我們有息負債率不能超過50%。
董事長孫承銘接著說：招商局是個百年老店，不能被一個招商蛇口拖垮吧？
阿彌陀佛。
這一點，順馳的老孫深有體會：一時強不是強，一直強才是真的強。
2006年地產百強中，排在前二十位的分別是：
萬科、中海、合生、首開、保利、恒大、大華、綠城、新世界、復地、上實、中遠、招商、首創、上海城投、陽光100、金地、北辰、華僑城、金融街。
12年過后，70%掉出二十強，中海、保利、招商依然在位。
你大爺永遠是你大爺。
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