作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

最近，手拿房企股票的投資者日子不好過。

另一邊，港交所房企、物企上市潮依然井然有序進(jìn)行。前不久的融信、中梁，以及最近輪到了區(qū)域大佬，比如“中億基業(yè)”。

很多桿友可能沒聽過這家公司，杠桿地產(chǎn)也很好奇，今天就來一探究竟。

01 關(guān)鍵的“朋友”

中億基業(yè)，全稱“中億基業(yè)控股有限公司”，是寧夏中房實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司母公司。

1991年中房集團(tuán)銀川房地產(chǎn)開發(fā)總公司成立，主要從事物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理等。1994年，中房銀川總公司改制為有限責(zé)任公司，即如今的寧夏中房實(shí)業(yè)，開始在銀川發(fā)展住宅物業(yè)。

董事長方陸1962年10月出生，1985年畢業(yè)于原寧夏大學(xué)中文系，畢業(yè)后留校任職于教學(xué)研究科，這一周期大概為5年。

此后方陸報(bào)考公務(wù)員，脫離教學(xué)管理崗位，從科員一直到銀川高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局副局長，負(fù)責(zé)整個開發(fā)區(qū)的招商和項(xiàng)目審批。

1994年，32歲的方陸辭職下海，2000年加入中房，直到現(xiàn)在成為企業(yè)掌舵人。

關(guān)于方陸先生的朋友圈，有幾個很有意思的細(xì)節(jié)。

一是和萬科曾經(jīng)的靈魂人物王石有共同的愛好：登山，也曾經(jīng)登頂珠峰。2006年，他和王石還一起登頂了臺灣玉山（3952米）。

憑借萬科集團(tuán)的品牌知名度及行業(yè)專業(yè)知識，使之能鞏固現(xiàn)有市場地位，并逐步擴(kuò)展至不同地區(qū)。

2017年還建立中房萬科實(shí)業(yè)，作為與萬科集團(tuán)戰(zhàn)略合作的平臺。

此外，可能是有共同的愛好，方陸先生與地產(chǎn)界另一大佬馮侖也淵源頗深。兩人曾一起參加諸多活動，馮侖還幫忙引薦新東方俞敏洪給方陸，看上去關(guān)系不錯。

深厚的緣分也體現(xiàn)在招股書里。中億基業(yè)管理層架構(gòu)顯示，馮侖先生目前為該司獨(dú)立非執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)就本集團(tuán)的經(jīng)營及管理提供獨(dú)立建議。

有了上述業(yè)界大佬朋友加持，可以說為中億基業(yè)的上市增加了不少“籌碼”，尤其是萬科。

此外，中億基業(yè)獨(dú)立非執(zhí)行董事名單里還有另一位地產(chǎn)界大佬：歐陽寶豐，其曾為寶龍地產(chǎn)副總裁、首席財(cái)務(wù)主管。后陸續(xù)在中國天然氣集團(tuán)、國銳地產(chǎn)、杉杉、弘陽地產(chǎn)、中梁控股、新力控股、正榮服務(wù)、上坤地產(chǎn)等公司擔(dān)任獨(dú)立非執(zhí)行董事。

02 西北一哥的底色

招股書自我介紹，中億基業(yè)專注于在中國選定地區(qū)開發(fā)及銷售優(yōu)質(zhì)的中高端住宅物業(yè)，截至2021年3月31日，有30個處于不同發(fā)展階段的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)占的總建筑面積為6516722平米，體量并不算大。

目前，物業(yè)開發(fā)及銷售仍是中億基業(yè)的主營業(yè)務(wù)，占比基本維持在啊99%左右，其中住宅物業(yè)又是大頭，2018-2020年分別占其營收的71.9%、78.3%、83.3%，有越來越集中化的趨勢。

其他的如物業(yè)租賃服務(wù)、管理咨詢及其他服務(wù)的占比，都幾乎忽略不計(jì)。

中億基業(yè)所有物業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目里，基本分布在兩座城市：西寧和銀川。此外還有幾個項(xiàng)目零星分布在包頭、成都、咸陽等，部分為合營產(chǎn)品。由此可見，其“西北一哥”的名號確實(shí)實(shí)至名歸，這就是一家具有濃厚地域色彩的企業(yè)。

土地儲備方面，中億基業(yè)也很有西北范兒。截至2021年3月31日，其應(yīng)占總土地儲備為6516722平米，包括住宅物業(yè) 及商業(yè)物業(yè)。其中圈子附屬公司開發(fā)的土儲全部位于銀川、西寧、海東三市，占總土儲的35.6%；非全資附屬公司開發(fā)的53.5%位于銀川和西寧市，其他少量分布在陜西、四川等地。

2020年，盡管黑天鵝壓頂，但中億基業(yè)的擴(kuò)展步伐加劇。

營收翻倍了。2018年至2020年，分別為24.79億元、20.75億元和55.38億元。

但均價(jià)起伏，期間平均售價(jià)為6725元/平方米、7011元/平方米和6965元/平方米。

毛利率穩(wěn)定在30%以上，有些變動，分別為34.8%、39.1%、31.8%。

凈利潤增幅較大，從2018年的3.65億元到2020年的8.43億元，最近兩年增幅達(dá)41.19%、63.68%。

但凈利率同比2019年下滑嚴(yán)重，從2019年的24.2%將至14.9%。

此外值得注意的是，2020年，中億基業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流大幅下降，且最近三年呈遞減的趨勢。2018年-2020年分別為33.38億元、21.79億元、-9.33億元。

融資活動現(xiàn)金流也流出加速，2020年比2019年凈流出了1億多元。好在投資活動的現(xiàn)金流不錯，拯救了年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，比2019年多了10多億元。

另一變動較大的指標(biāo)是債務(wù)。2018-2020年，中億基業(yè)的借款總額（包括計(jì)息銀行借貸、租賃負(fù)債及來自其他融資機(jī)構(gòu)的借款）分別為13.12元、13.51億元及18.88億元。期間資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.66%、91.68%、91.84%，持續(xù)走高的同時，也大大高于行業(yè)平均水平。

三道紅線方面，中億基業(yè)也踩中了，截至2020年底，中億基業(yè)負(fù)債資產(chǎn)比率（不包括合約負(fù)債）為80.7%。

如方陸董事長在公開場合所言：

前些年日子好過時，很多老板靠運(yùn)氣賺了一些錢，這些年如果再硬扛下去，很有可能又會憑“本事”和“能力”將錢輸?shù)袅恕?/p>

實(shí)在沒能力沒實(shí)力的，握好家底，平安退休也是不錯的選擇；所謂“隔行不取利”，轉(zhuǎn)行也是九死一生；如果選擇了堅(jiān)守，那就想方設(shè)法去拼未來。所以，中小房企目前要想好出路，才能走出生路。

杠桿地產(chǎn)覺得說得非常好。只是穿越周期，談何容易，祝福西北地產(chǎn)一哥早日“上岸”。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 拉上萬科、馮侖！西北一哥上市有戲嗎？