投拓狗日記 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
這次我只講土地成本，下一篇文章講工程成本。
土地成本的組成
土地成本包含哪些細(xì)項(xiàng)科目？
從狹義上來說，土地成本就是指在項(xiàng)目獲取過程中所需支付的土地出讓金額，如：公開招拍掛項(xiàng)目繳納的土地出讓金（含補(bǔ)繳）。但對(duì)于二手并購(gòu)類項(xiàng)目，原始繳納的土地出讓金可能金額極低，是否代表著地塊狹義上的土地成本就是原始土地出讓金呢？答案也未必：如果該地塊不涉及到變性、調(diào)規(guī)等變化，原始的土地出讓金即為該地塊的土地成本（有票成本）。對(duì)于涉及到調(diào)規(guī)、變性的項(xiàng)目，需要重新收儲(chǔ)掛牌，即需要根據(jù)一定的規(guī)則補(bǔ)繳土地出讓金，此時(shí)核算的狹義上的土地成本不僅為原始的土地出讓金，也應(yīng)包含補(bǔ)繳的土地款金額。
從廣義上來說，土地成本應(yīng)包含以下六項(xiàng)，詳細(xì)見下表：
據(jù)上表可知，廣義上的土地成本組成 = 土地出讓金 + 契稅印花稅 + 市政配套費(fèi) + 拆遷補(bǔ)償款。（值得注意的是，以上項(xiàng)目在僅為稅費(fèi)核算時(shí)歸入土地成本核算，但并不代表其本身屬于土地成本）
因此在投資測(cè)算模型中，對(duì)于土地成本的設(shè)置，應(yīng)體現(xiàn)上述細(xì)項(xiàng)，至少包含契稅、市政配套費(fèi)、其他費(fèi)用等。如公開招拍掛項(xiàng)目無需另外設(shè)置拆遷補(bǔ)償款，已在土地出讓金中體現(xiàn)。如下表中，土地成本總和為下列四項(xiàng)之和。
土地成本的數(shù)值為靜態(tài)測(cè)算必需的要素，但對(duì)于動(dòng)態(tài)測(cè)算來說，僅知道土地成本的數(shù)值是不夠的，土地成本的支付節(jié)奏也非常重要。不同城市不同項(xiàng)目對(duì)土地款的支付要求也不盡相同。
示例：某項(xiàng)目的土地付款節(jié)奏安排如下圖：
關(guān)于土地出讓金返還的認(rèn)定
在實(shí)操中常見的公開招拍掛、收并購(gòu)項(xiàng)目中，對(duì)于土地成本的認(rèn)定相對(duì)比較簡(jiǎn)單，即關(guān)注其原始土地出讓合同中成交金額（有相應(yīng)票據(jù)支撐），在簡(jiǎn)易認(rèn)定過程值得注意的是摘除無票據(jù)支撐(無合理支付路徑)的無效土地成本/在收并購(gòu)過程中認(rèn)定為股權(quán)溢價(jià)的“無票成本”。
對(duì)于涉及到土地出讓金返還的場(chǎng)景，常見的是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)類項(xiàng)目，或與原有一級(jí)整理公司合作，成立合資公司去二級(jí)市場(chǎng)摘地類項(xiàng)目。具體過程展開來看如下：
需要說明的是，土地成本的認(rèn)定其實(shí)也是對(duì)稅負(fù)抵扣計(jì)算基數(shù)的認(rèn)定。在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目中，由于出資主體與返還主體為同一主體，在稅負(fù)的抵扣中視為“土地出讓金返還在原土地成本中進(jìn)行沖抵”。
由于非一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的在摘牌與返還的主體不一致，這就導(dǎo)致了對(duì)返還款認(rèn)定性質(zhì)的變化，即一級(jí)公司以股東借款或資本公積形式將返還款轉(zhuǎn)入二級(jí)公司，?？顚Ｓ糜诎仓梅康慕ㄔO(shè)，在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，通常以一級(jí)公司的“保牌權(quán)益”換取二級(jí)公司的“建成物業(yè)或現(xiàn)金溢價(jià)”。因此返還款對(duì)于二級(jí)公司來講，不可以將土地款進(jìn)行沖抵，而視為“營(yíng)業(yè)外收入”。
好了，本篇文章就寫到這了，下次講為大家具體分析“開發(fā)成本中的工程成本”。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 涉及“土地出讓金返還”的土地成本如何確認(rèn)？
