丁祖昱評樓市 作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，全國住宅市場三四季度呈現(xiàn)翹尾態(tài)勢，與之形成鮮明對比的非住宅市場，尤其辦公市場的壓力則持續(xù)顯現(xiàn)：重點城市的辦公租金連續(xù)三年下降，一二線城市坪效差距顯著；空置率處于高位而新增供應不減，去化壓力持續(xù)加大。但一線城市整體韌性更強，租賃需求反彈更快，其中的優(yōu)質(zhì)新興商務區(qū)成為熱點：政策的大力引導和補助，總部經(jīng)濟效應的輻射，企業(yè)降本增效的需求以及新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
需要提醒的是，2021年辦公會更難，從供應的角度而言，今年會有一部分項目集中供應之后，租金、出租率和售價將呈現(xiàn)出三降態(tài)勢。
受疫情和經(jīng)濟大環(huán)境變化影響，一二線城市的辦公租賃市場均極大承壓，但一線租金均價仍在重點二線城市的2倍之上；且疫情逐漸受控后，一線城市的復蘇反彈明顯更快，反彈力度也更強；同時，城市間的分化在加劇，城市內(nèi)商務區(qū)之間的分化也開始顯現(xiàn)，一線城市的優(yōu)質(zhì)新興商務區(qū)迅速崛起。
1、租金近三年持續(xù)下降，一二線城市坪效差距大
數(shù)據(jù)來源：CAIC
近三年，全國重點辦公城市的甲級寫字樓平均租金均為連續(xù)下降趨勢; 截止20年四季度，北京以11.3元/㎡/天領跑全國；在大量新增供應，供大于求的結構下，深圳近幾年與廣州的租金差持續(xù)縮小。重點二線城市與一線城市的租金差仍較為明顯，分別為3.2元/㎡/天和7.6元/㎡/天。
2、一線城市凈吸納反彈更快，整體市場韌性更強
數(shù)據(jù)來源：CAIC
據(jù)CAIC重點城市監(jiān)測顯示，2020全年一線城市中僅北京凈吸納量同比下降，年中兩次疫情反復對北京辦公租賃成交影響較大；上廣深凈吸納量同比均有較大幅度的上升，其中深圳更是以66.2萬㎡領跑全國，科技行業(yè)受疫情影響較小，深圳下半年需求反彈明顯、表現(xiàn)強勁，貢獻了全年近5成凈吸納量。
重點二線城市中，武漢受疫情影響最為嚴重，全年凈吸納量為負，杭州與重慶同比下降近3成；南京與去年基本持平，福州受益于三季度整體市場的優(yōu)異表現(xiàn)同比大幅上升。
3、一線城市優(yōu)質(zhì)新興商務區(qū)成為熱點
優(yōu)質(zhì)新興商務區(qū)表現(xiàn)出共同的特征：相對傳統(tǒng)核心區(qū)更低的租賃成本，高品質(zhì)樓宇的集中供應，較大的政策扶持補助吸引龍頭企業(yè)入駐，符合未來發(fā)展方向的新興產(chǎn)業(yè)聚集。
以上海前灘市商務區(qū)為例， 據(jù)《上海浦東新區(qū)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃（2017-2035）》，世博-前灘已與陸家嘴一并列入“一主、一新、一軸、三廊、四圈”中的主城區(qū)。自2012年陸家嘴集團主導前灘國際商務區(qū)的開發(fā)建設，一直致力于將其打造為全球城市中央活動區(qū)的示范區(qū)，目前來看成果顯著。
前灘商務區(qū)在2020年表現(xiàn)亮眼，不僅局限于新設企業(yè)租戶，對其他傳統(tǒng)商務區(qū)的吸附效應也較為明顯，全年上海大面積（≥8000㎡）成交租戶中，前灘商務區(qū)占比近一半。
此外，一線城市中廣州琶洲商務區(qū)同樣表現(xiàn)可圈可點。2020年12月25日，廣州琶洲高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)正式獲廣東省政府發(fā)文批準，同意認定琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟實驗區(qū)為省級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。相關數(shù)據(jù)顯示，2020全年琶洲新增1300多家企業(yè)，阿里、騰訊、復星、科大訊飛等一系列龍頭企業(yè)的先后入駐，迅速帶動了整個商務區(qū)快速發(fā)展。2021廣州的新增供應為歷年峰值，其中約7成位于琶洲，其也有望成為華南區(qū)未來成熟最快的CBD。
2020全年大宗成交更加聚焦于一線城市，而北上又占據(jù)了一線大宗交易總額的近80%，寫字樓為大宗成交的最主要物業(yè)類型，成交額總占比接近6成；因企業(yè)自用需求產(chǎn)生的交易迎來爆發(fā)式增長。
1. 北京和上海仍為全國大宗絕對主力
數(shù)據(jù)來源：CAIC
據(jù)CAIC統(tǒng)計，2020全年一線城市大宗交易總成交金額中，純辦公業(yè)態(tài)占比近6成，其中上海占比最高為77%，廣州占比最低為35%。
大宗投資者最青睞的物業(yè)類型依然為寫字樓，投資邏輯也未發(fā)生改變，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)類商辦資產(chǎn)更受關注; 優(yōu)越的地理位置，在各業(yè)態(tài)中較強的抗風險性及長期的投資價值均為寫字樓受資本長期追捧的重要因素。
3、企業(yè)自用為辦公大宗主力需求
受全球疫情和整體經(jīng)濟大環(huán)境不確定性影響，2020年全國外資大宗總成交額不足500億元，為近三年最低；值得一提的是，北京首次取代上海成為外資投資比例最高的城市。但總體看外資投資占比下降明顯，內(nèi)資相應成為國內(nèi)大宗交易市場的絕對主力。
因企業(yè)自用需求產(chǎn)生的交易較往年成倍增長，迎來高峰: 一方面現(xiàn)金流充足的企業(yè)看準市場的窗口期以較合理的價格購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以實現(xiàn)投資長期的保值增值；另一方面在總部經(jīng)濟的熱點效應下，企業(yè)應對新形勢調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重塑企業(yè)架構，整合性遷址或擴租。
疫情后，為確保“六穩(wěn)”、“六保”政策落實，央行信貸投放逆勢上揚。持有優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的企業(yè)，特別是持有一線、新一線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的國有企業(yè)，抓住疫情后的信貸寬松期，充分利用國資背景優(yōu)勢，發(fā)行ABS產(chǎn)品融資。
相較其他受疫情影響較大的行業(yè)，受益于辦公資產(chǎn)在大宗市場的活躍表現(xiàn)和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，2020年，辦公資產(chǎn)成為僅次于物流資產(chǎn)最易發(fā)行的存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品，發(fā)行周期由2019年的98天大幅縮短至76天，而受疫情影響最大的酒店、長租公寓資產(chǎn)，ABS產(chǎn)品發(fā)行越發(fā)艱難，長租公ABS產(chǎn)品的發(fā)行周期更是超過了200天。
本文存量資產(chǎn)特指商業(yè)業(yè)態(tài)存量資產(chǎn)（包括:辦公、購物中心、酒店、公寓、物流、產(chǎn)業(yè)園）
發(fā)行速度：ABS產(chǎn)品發(fā)行成功上市日期與審批通過日期之差，按自然日計算
數(shù)據(jù)來源：Wind, 公開市場資料，CAIC整理
在“靈活穩(wěn)健”的貨幣政策總基調(diào)下，央行多次釋放流動性呵護市場。疫情背景下，機構的投資策略則趨于保守，大量資金涌向國企一線城市核心地段優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)ABS產(chǎn)品。按ABS優(yōu)先A級產(chǎn)品發(fā)行票息由低到高排行，發(fā)行票息最低的前5位均為一線城市核心地段國企辦公資產(chǎn)，發(fā)行利率均不高于3%。而在發(fā)行票息最低的TOP10存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品中，辦公資產(chǎn)占據(jù)了7席，均為一線城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)，發(fā)行主體方面，國企更是占據(jù)9席，“優(yōu)質(zhì)主體“+“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的雙保險成為市場資金的“最優(yōu)選擇”。
數(shù)據(jù)來源：Wind, 公開市場資料，CAIC整理
隨著國內(nèi)疫情長期的穩(wěn)定受控以及各行業(yè)的復蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟大環(huán)境較去年將明顯改善，辦公需求的大幅提升繼續(xù)成為推動全國整體市場的核心因素；同時，伴隨預計供應疊加延遲入市項目的體量，多數(shù)重點城市仍面臨較大的去化壓力，去化周期位于近年高位。
寫字樓歷來為中國經(jīng)濟的晴雨表，2020的經(jīng)歷讓我們看到了適時的政策調(diào)節(jié)所發(fā)揮的關鍵作用，市場本身在危機面前積極調(diào)整所伴隨的機遇和優(yōu)秀企業(yè)發(fā)展的十足韌性。2021，新形勢下的樓宇經(jīng)濟發(fā)展，新興商務區(qū)的崛起，行業(yè)和企業(yè)模式創(chuàng)新將繼續(xù)引領全國辦公市場的前行。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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