自2021年下半年房企進入集中爆雷潮以來，地方龍頭房企一直有逆市崛起之勢，比較明顯的反應(yīng)就是近半年的土地招拍掛市場，除了國央企和城投平臺外，剩下的拿地主體基本都是地方龍頭房企或者地方性的中小民營房企。從我們目前的業(yè)務(wù)操作情況來看，該類融資主體主要分兩種類型，第一類是以房地產(chǎn)開發(fā)為主營，但穩(wěn)健發(fā)展，比如一般是開發(fā)完這個項目的現(xiàn)金流再去拿新項目，也即現(xiàn)金流穩(wěn)定；第二類是集團旗下有實業(yè)+地產(chǎn)等板塊的業(yè)務(wù)，且實業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，從而帶動地產(chǎn)的勾地+穩(wěn)健開發(fā)。上述開發(fā)商的常規(guī)融資需求主要是凈地抵押融資（主要原因是在建工程的抵押融資存在難度），比如這些開發(fā)商一般是自有資金先拿地，但因目前形勢下銀行針對非國央企和優(yōu)質(zhì)百強龍頭的開發(fā)貸放不出來，因此才尋求外部抵押融資合作。需要說明的是，我們雖然也樂于操作他們的土地前融業(yè)務(wù)，奈何目前招拍掛市場基本是國央企開發(fā)商和城投平臺的“天下”，除了勾地項目，上述類型房企能成功競拍的項目并不多，從而導(dǎo)致前融需求相對不大。具體業(yè)務(wù)操作方面，以下再做簡單示例：

融資金額：土地款50%-70%之間。

融資期限：一般是6+6個月。

放款方式：一般是明股實債或者委貸。

風(fēng)控措施：股權(quán)質(zhì)押、土地后置抵押和集團擔保。需注意的是，針對民企開發(fā)商，這些風(fēng)控條件為必備項，也即基本沒有松動的空間。

為便于說明，我們簡單總結(jié)一下當前各類投資機構(gòu)需注意的業(yè)務(wù)操作要點：

1. 目前行情下，雖說大部分地產(chǎn)投資機構(gòu)都能允許城投平臺或者國央企開發(fā)商類融資主體的準入，但最終還是得看項目本體和當?shù)厥袌鲣N售去化情況等，因此對區(qū)域的選擇仍然是重點，比如西南區(qū)域（成渝地區(qū)外）和西北區(qū)域的項目機構(gòu)端就一直非常謹慎。

2. 去年上半年，很多開發(fā)商積極拿地并引入了土地前融機構(gòu)，目前到了土地前融機構(gòu)的退出時期（一般土地前融的融資期限都不超過一年），但行情變化后開發(fā)商又拿不到銀行的開發(fā)貸，因此目前上一手前融機構(gòu)退出后，大部分開發(fā)商想在抵押的土地釋放出來后繼續(xù)做凈地/在建工程的抵押融資。近段時間，上述前融資金置換類的融資需求找我們的還比較多，但要么是主體已無法準入，要么是當?shù)厥袌鲎兓^大（特別是疫情影響下），因此我們也不再考慮這類業(yè)務(wù)。當然，如果是項目特別優(yōu)質(zhì)且當?shù)厥袌龃_實堅挺的，則個案處理，只不過融資成本有所提高，開發(fā)商也不得不去接受。

3. 有個問題需要注意，目前的市場行情仍舊不太穩(wěn)定，由此導(dǎo)致機構(gòu)端對融資主體和項目研判容易出現(xiàn)短期內(nèi)的態(tài)度變化，比如在研判某個開發(fā)商的時候，當天還是正常的，過幾天就出現(xiàn)暴雷和負面信息，這時要過風(fēng)控的這一關(guān)就非常難了。簡單來說，投資機構(gòu)和開發(fā)商都需要關(guān)注機會成本的問題。

4. 從合作方式來看，不同性質(zhì)的開發(fā)商已有不同的融資需求，比如部分國央企開發(fā)商出于降負債的考慮，目前只考慮真股或者股+債的融資模式，而部分國央企開發(fā)商則仍然堅持明股實債或者純債權(quán)的融資模式。相比之下，民營開發(fā)商對融資模式的接受度則高出不少，不管是真股、股+債、眀股實債，目前能融到錢就是王道，因此具體的融資產(chǎn)品、放款模式反而變得更為次要。