房屋是否具有居住功能，與房屋系商業(yè)房還是住宅的屬性并無直接對應(yīng)關(guān)系。在沒有證據(jù)證明案外人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用于自住的情況下，案涉房屋對案外人即具有了居住保障功能，案外人有權(quán)以購房消費者身份排除執(zhí)行。

1. 2004年9月7日，陳鶴亭購買時風(fēng)公司開發(fā)建設(shè)的酒店式公寓并支付購房款。但房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成后，時風(fēng)公司未為陳鶴亭辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)，案涉房產(chǎn)仍登記在時風(fēng)公司名下。陳鶴亭和時風(fēng)公司共同確認(rèn)，在時風(fēng)公司將案涉房產(chǎn)實際交付給陳鶴亭后，陳鶴亭即委托時風(fēng)公司統(tǒng)一出租，時風(fēng)公司按時向陳鶴亭支付收取的租金。

2. 2014年7月21日，蘇州中院在執(zhí)行住安公司（申請執(zhí)行人）與時風(fēng)公司（被執(zhí)行人）建設(shè)工程施工合同一案過程中，查封時風(fēng)公司名下案涉房產(chǎn)。陳鶴亭以案涉房產(chǎn)系其所有提起執(zhí)行異議。

3. 2017年3月16日，蘇州中院裁定駁回陳鶴亭執(zhí)行異議，陳鶴亭據(jù)此提起案外人執(zhí)行異議訴訟。

4. 蘇州中院一審認(rèn)為，案涉房屋為酒店式公寓，陳鶴亭并非購房消費者，判決駁回陳鶴亭的訴訟請求。陳鶴亭上訴至江蘇高院。

5. 江蘇高院二審認(rèn)為，陳鶴亭在較長時間內(nèi)一直未辦理過戶手續(xù)存在過錯。因此,陳鶴亭不能依據(jù)無過錯買受人規(guī)定排除執(zhí)行，判決駁回其訴訟請求。陳鶴亭向最高人民法院申請再審。

6. 2019年6月24日，最高人民法院再審認(rèn)為，案外人陳鶴婷有權(quán)排除執(zhí)行，判決撤銷原審裁判文書，不得執(zhí)行案涉房產(chǎn)。

本案中，最高人民法院在審查案外人請求排除的房屋是否屬于“系用于居住”的房屋時，認(rèn)為應(yīng)從房屋是否具有居住功能、案外人是否實際居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，認(rèn)定房屋是否屬于“系用于居住”。

在認(rèn)定酒店式公寓是否屬于“用于居住”的房屋時，最高人民法院認(rèn)為，在案外人僅購買一套房屋且實際居住時，該房屋是否具有居住功能，與房屋系商業(yè)房還是住宅的屬性并無直接對應(yīng)關(guān)系，雖然酒店式公寓可歸于商業(yè)房范疇，但酒店式公寓的設(shè)計仍可用于居住，且不排除自住。在沒有證據(jù)證明案外人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用于自住的情況下，案涉房屋對案外人而言即具有了居住保障功能。故，相對于申請執(zhí)行人享有的普通金錢債權(quán)，案外人的居住、生存權(quán)益就有了優(yōu)先保護的價值和意義。

本所律師認(rèn)為，最高人民法院在本案中一改之前“客觀標(biāo)準(zhǔn)”的審查思路，采取一種更為符合司法實踐需要的“實際用途”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，正是對《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的正確理解與適用?；趯彿肯M者生存權(quán)這一更高價值的維護，賦予購房者對買受房屋的物權(quán)期待權(quán)，進而排除金錢債權(quán)人申請強制執(zhí)行的效力。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1. 酒店式公寓等商住兩用的房產(chǎn)，如案外人實際用于居住且案外人無其他可供居住房屋的，有權(quán)以購房消費者身份排除執(zhí)行。我們注意到，在審查案外人請求排除的房屋是否屬于“系用于居住”的房屋時，最高人民法院最新裁判觀點從房屋是否具有居住功能、案外人是否實際居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，認(rèn)定房屋是否屬于 “用于居住”。需要注意的是，如果案外人購買多套“商住兩用”類型的房產(chǎn)，明顯超出生活居住需要，即使該房屋具有居住功能，案外人亦無權(quán)以購房消費者身份排除執(zhí)行

2. 注意，最高人民法院認(rèn)定案外人購買的房屋是否為“居住需要”裁判思路轉(zhuǎn)變。分析最高人民法院近幾年審查購房者購買的房屋是否“用于居住”的裁判觀點，最高人民法院的裁判思路存在由“客觀標(biāo)準(zhǔn)”到“實際用途”的轉(zhuǎn)變：

（1）從最高人民法院前幾年處理案件的裁判觀點來看，基本形成了以案外人購買房屋的性質(zhì)作為判斷的“客觀標(biāo)準(zhǔn)”，即：如果案外人購買的房屋性質(zhì)為居住用房，則認(rèn)定為消費者；如果案外人購買的房屋性質(zhì)為商鋪、寫字樓等經(jīng)營性用房，則不是消費者。房屋性質(zhì)以政府規(guī)劃主管部門規(guī)劃批準(zhǔn)的該房屋的使用性質(zhì)為準(zhǔn)。

（2）但是，根據(jù)最高人民法院最新裁判觀點顯示，最高人民法院在具體案件中判斷購房者購房是否“為生活需要”，已經(jīng)漸漸在摒棄上述“客觀標(biāo)準(zhǔn)”，認(rèn)為：不管是單純的居住用房還是商住兩用住房，只要是有居住功能并且該房屋系購房者唯一用于居住的房屋，即應(yīng)視為該房屋系“用于居住”。

3. 商鋪不是居住用房，案外人不能以購房消費者身份排除執(zhí)行。商鋪的性質(zhì)為經(jīng)營性用房，購房者購買商鋪后，一般對外出租或者用于經(jīng)營。由于購房消費者要求購房人購買房屋目的和實際用途用于居住，因此，購房人無權(quán)以購房消費者身份，依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定排除執(zhí)行，而是以無過錯買受人身份排除執(zhí)行。關(guān)于商鋪排除執(zhí)行更為全面的裁判觀點和實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)，我們將在其他文章中作出詳細(xì)闡述，敬請關(guān)注

4. 工業(yè)用地上的廠房，案外人不能以購房消費者身份排除強制執(zhí)行。因《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條明確規(guī)定，案外人以購房消費者身份排除執(zhí)行必須滿足“所購商品房系用于居住”的條件，國有工業(yè)用地上的廠房明顯系用于生產(chǎn)經(jīng)營，非用于居住，不涉及購房者生存權(quán)的保護，故案外人不能以該條規(guī)定排除對工業(yè)用地上廠房的強制執(zhí)行。

5. 購房者將商品房出租，不影響其作為購房消費者排除執(zhí)行。最高人民法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條系針對房屋消費者物權(quán)期待權(quán)的保護條件所做的規(guī)定，該條規(guī)定的“所購商品房系用于居住”應(yīng)當(dāng)做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要是有居住功能的，即應(yīng)視為用于居住的房屋。房屋被出租，但不能以此否定該房屋系用于居住的房屋性質(zhì)。申請執(zhí)行人不能以案涉房屋用于經(jīng)營而未實際居住為由，主張案涉房屋不符合“所購商品房系用于居住”的條件。

6. 案外人購買商品房數(shù)量明顯超出居住需要，應(yīng)推定購買房產(chǎn)的目的并不是用于消費性居住，而是商業(yè)性投資，案外人無權(quán)排除執(zhí)行?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，購房消費者排除對所購房屋的強制執(zhí)行，必須滿足“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一條件，即所購房屋必須為購房人名下唯一的可用于居住的房屋。一般情況下，購房人名下用于居住的房屋應(yīng)為一處，但是，在已有的房屋不能滿足買受人居住需要的情況下，其名下房屋的數(shù)量可以大于一處。如何認(rèn)定購房人只有“一套房”以及在購房人名下房屋數(shù)量大于一套時，如何認(rèn)定其符合購房消費者條件，我們將在其他文章中詳細(xì)闡述，敬請關(guān)注。

7. 案外人購買房產(chǎn)目的是通過轉(zhuǎn)賣回籠資金實現(xiàn)債權(quán)，不屬于購買商品房用于居住的普通消費者，無權(quán)排除執(zhí)行。由于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護的是購房消費者的生存權(quán)，是基于特定的社會基礎(chǔ)，對購房人利益的特殊優(yōu)先保護。該種優(yōu)先保護具有優(yōu)先于房屋抵押權(quán)人和其他優(yōu)先債權(quán)人的效力，因此必須從嚴(yán)掌握和適用。對于以單純牟利為目的的案外人，顯然無法律給予特殊保護居住權(quán)之必要，因此，無權(quán)排除執(zhí)行。

8. 購房消費者應(yīng)為自然人，但是，法人或者其他組織（如村委會）以組織名義購買房屋并分配給職工個人居住的，可以認(rèn)定為消費者。根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第二條、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法實施條例》（送審稿）第二條規(guī)定，并未明確指出消費者僅限于自然人。參考部分地方司法文件關(guān)于消費者是否僅限于自然人的解答，消費者包括為生活消費購買、使用商品或者接受服務(wù)的個人和單位。最高人民法院有觀點認(rèn)為，在執(zhí)行異議之訴中，購房消費者的自然屬性應(yīng)當(dāng)是自然人，但是，法人或者其他組織（如村委會）以單位名義購買房屋并分配給職工個人居住的，可以認(rèn)定為消費者。

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十九條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

2.《消費者權(quán)益保護法》

第二條  消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護；本法未作規(guī)定的，受其他有關(guān)法律、法規(guī)保護。

3.《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法實施條例》(送審稿)

第二條  消費者為生活消費需要而購買、使用商品或者接受服務(wù),其權(quán)益受本條例保護。但自然人、法人或其他組織以牟利為目的購買、使用商品或接受服務(wù)的，不適用本條例。

《陳鶴亭、上海市住安建設(shè)發(fā)展股份有限公司再審民事判決書》【（2019）最高法民再49號】