丁祖昱評樓市 
王彬：法學博士、公司律師。 在娛樂滿屏的年代，我們只做金融那點兒專業的事兒。微信號: fuxianbubin
作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
從公布的數據來看，核心主要有以下幾點：
1.我國總人口為141178萬人，較2010年增加7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%。10年來人口繼續保持低速增長態勢；
2.全國共有家庭戶49416萬戶，較2010年增加23%，平均每個家庭戶的人口為2.62人，家庭戶規模繼續縮小；
3.東部地區人口56371萬人，占39.93%，中部36469萬人，占25.83%，西部38285萬人，占27.12%，東北地區9851萬人，占6.98%。人口向經濟發達區域、城市群進一步集聚；
5.具有大學文化程度的人口為21836萬人，人口素質不斷提高；
7.人戶分離人口為49276萬人，2020年流動人口為37582萬人，與2010年相比增長69.73%。
聚焦房地產市場，“長期看人口”已經成為判斷房地產市場發展的重要因素。隨著時代的發展，自2010年以來，中國人口發展正面臨著顯著變化，人口總規模增長減弱、家庭結構持續縮小、老齡化程度加深等等，未來或將產生更多新特征和新趨勢。
人口數據和房地產需求之間具有極高的相關性，對房地產規模和周期性有全局性的把握，人口總量、家庭規模、人口結構、流動人口、教育水平等多方面數據將對房地產市場的規模走勢以及結構變化都將產生重要影響。
總人口14.12億，家庭規模趨于小型化
人口規模，意味著需求量。
數據顯示，全國人口共141178萬人，接近14.12億人，較2010年增長5.38%，年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。
作為購房需求基本單位的家庭戶，共有49416萬戶，集體戶2853萬戶，平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48人。
雖然從總的人口增速上來看，2020年僅有0.53%，人口保持低速增長趨勢，未來一段時間內我國人口總量會保持在14億人以上，房地產市場需求端空間仍然存在。
由于近年來家庭小型化趨勢愈發顯著，家庭戶規模達49416萬戶，較2010年增幅高達23%，值得注意的是，家庭小型化很大程度上是由于人口流動造成的，2人及以下的“小家庭”的居住需求通常可以通過租房來解決，這類人群最終還是要面臨結婚、生子、養育老人等住房需求。
家庭是購房需求的基本單位，從這一角度來看，總的住房套數需求將呈現增加趨勢。
圖：第五、第六、七次全國人口普查
家庭戶規模和平均家庭戶人口對比
老齡人口達2.6億，養老產品迎來春天
近年來，人口老齡化進程不斷加速。60歲及以上人口從2010年的22245萬人增加至2020年的26402萬人，十年增加4157萬人，占比達到18.7%；65歲及以上老年人口達到19064萬人，十年增加7181萬人，占總人口的比例由8.87%上升為13.50%。
31個省份中，除西藏外，其他30個省份65歲及以上老年人口比重均超過7%，其中，12個省份65歲及以上老年人口比重超過14%。
圖：2020年60歲及以上人口占比前十省市
數據來源：國家統計局
從人口結構變動上來看，我國人口呈現明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。尤其是60歲及以上人口的比重已經高達18.7%，較10年前增加了5.44個百分點，老齡化明顯加劇。按照當前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過20%。這部分人群的養老住房及養老產品需求巨大，尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下，省心、宜居的養老產品將迎來春天。
值得注意的是，15-59歲人口作為我國的主力人口，也是購房的主力客群。這部分人口占比出現明顯下滑，2020年人口占比相較于2010年減少6.79%。
這一部分人口大多為80后、90后，受計劃生育影響更大，他們多為獨生子女，兼具照顧老人和子女的重任，尤其是在現行的教育制度之下，老人還要承擔接送孫輩上學的任務，因此三代同堂家庭也比較常見。在有限的財力之下，總價低的三房、四房產品仍然將是這些人群的“心頭好”。
表：第六、七次全國人口普查
不同年齡結構對比
數據來源：國家統計局
城鎮化率63.89%，“剛需池”規模大增
由于經濟的快速發展、交通的日益便捷以及落戶門檻的逐漸降低，城市之間的空間距離被明顯拉近，流動人口的規模也在明顯提升。數據顯示，2020年人戶分離人口為49276萬人，其中，流動人口為37582萬人，與2010年相比，流動人口增長69.73%。同時這一數據也遠超2018年《中國流動人口發展報告》中2.4億流動人口的總規模，也顛覆了近5年流動人口發展報告中流動人口規模持續下滑的觀點，流動人口規模還在持續上升。
龐大的流動人口規模也帶來了巨大的居住需求，“剛需池”大幅增加。據國家衛健委在對流動人群的調研數據統計，約有三成流動人口在流入地擁有住房，也就是說有1億流動人口在流入地擁有自購房，這一規模不容小覷。
圖：第七次人口普查大幅修正流動人口數據（億人）
數據來源：國家統計局
值得注意的是，2020年城鎮化水平增至63.89%，較2010年增加了14.21個百分點，城鎮人口比例大幅增加，《“十四五”規劃綱要》中明確提出，至2025年常住人口城鎮化率提高到65%。在新型城鎮化的帶動下，未來十年城鎮化水平仍再度提高，但提升速度將放緩，房地產市場需求整體仍有釋放空間。
新型城鎮化仍是房地產行業制度紅利，但未來的增量空間明顯減少，剛需的持續增長將面臨挑戰。
受制于購買力、個人居留意愿等多方面因素，絕大多數流動人口的居住需求往往依靠租房來解決，這也意味著巨大的租賃空間。為實現住有所居，租賃住房相關政策也在進一步提速。
人口向東部發達區域聚集，廣東、浙江十年增量超千萬
人口普查數據顯示，31個省份中，人口超過1億人的省份有2個，分別為廣東和山東。人口最多的五個城市是廣東、山東、河南、江蘇、和四川，這五個省份合計人口總數為4.95億人，占全國人口比重的35.09%。
對比2010年，共有25個省份的人口增加。增長較多的 5個省份依次為:廣東（2171萬人）、浙江（1014萬人）、江蘇（609萬人）、山東（573萬人）、河南（534萬人）。
經濟比較發達的廣東、浙江人口增量最為突出，其占全國總人口的比重增幅均在0.5個百分點以上，尤其是廣東省，占全國總人口的比重由7.79%增至8.93%，增加了1.14個百分點，依然是全國人口第一大省，人口高達1.26億人。浙江總人口也超越湖北和安徽，總人口排名由第10位升至第8位。
分區域看，西部地區人口所占比重上升0.22個百分點，中部和人口所占比重有所下降，分別下降0.79個和1.20個百分點。
總的來看，人口向經濟發達區域、城市群集聚，過去十年，東部地區人口增加至56371萬人，占39.93%，與2010年相比，上升2.15個百分點，潛在購房需求值得重點關注。反之，經濟表現不佳、老齡化突出的東北三省人口減幅最為突出，東北地區人口比重降幅最大，尤其是黑龍江省，常住人口降幅高達17%，購房需求明顯下滑。
圖：2020年31個省份
人口總量排名及增量情況（單位：萬人）
數據來源：國家統計局
值得注意的是，雖然北京、上海雖然人口依然明顯增加，但在高落戶門檻下，青少年人口處于低位，外來剛需轉化為置業需求比例長期處于低位。除此之外，還有河南、廣西、貴州等省份，由于留守家庭龐大，返鄉置業可持續關注。
此外，2020年，全國大學生人口已達到2.2億人，15-59歲人口大學文化程度人口來看，2020年占比高達23.61%，較2010年增加了11.27個百分點，已經接近翻番。這一部分需求不容忽視，他們通常是商品房準客戶群體，一般購買力相對較強，尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學生群體占比相對較高的城市，潛在購房需求更為突出。
從第七次人口普查的數據來看，近10年來我國人口繼續保持低速增長態勢。但受人口流動的影響，家庭小型化趨勢愈發明顯，考慮到家庭是購房需求的基本單位，總購房需求明顯增加。
從產品上來看，由于老齡化水平明顯提升，省心、宜居的養老產品將迎來春天；老齡化與撫養比“雙升”背景下，作為這一代購房主力的80、90后，由于多為獨生子女，兼具照顧老人和子女的重壓，在有限的財力之下，總價低的緊湊型三房、四房產品去化依舊值得看好。
隨著人口流動的加速，以長三角和粵港澳大灣區為核心的東部地區城市仍然為人口聚集高地，而新城城鎮化仍將成為房地產市場發展的制度紅利。
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