我們注意到，越來越多的地產投資機構在大力地往國央企類開發商、地方國企、城投平臺、國央企類施工單位等的非標融資業務方向調整。以我們自身的情況為例，自從地產前融業務需求銳減后，我們當前主攻的就是城投平臺的非標融資以及國央企施工單位的保理融資業務，畢竟在房地產行業國進民退的大背景下，國央企的信用更值得信賴。

有不少同行認為，城投平臺的融資業務其實也很雞肋，比如 2022 年開年以來，多個城市的城投平臺非標產品曝出了逾期的傳聞，其中包括了經濟發達省份的弱資質城投，違約區域也從西部逐漸擴散到東部，城投信仰也受到了新一波的沖擊。從監管層的角度來看，2021年 7 月發布的《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》（銀保監發[2021]15號）勢必會引起一輪城投平臺爆雷的后果，這跟此輪房地產行業去杠桿、去負債的監管風暴所引起的房企爆雷潮大同小異，只是監管層考慮到城投企業信用狀況會對省級區域融資環境產生較大影響，因此目前市場上除了一些城投子公司的破產案例以外，尚未出現真正意義上的城投破產重整或清算的案例，而這也是我們地產投資機構在房地產業務難以為繼的情況下轉向城投非標業務方向的主要原因。

當然，從城投平臺非標業務的風險角度來看，因為 2022 年城投平臺將迎來償債高峰，房企的爆雷潮也會嚴重影響土地財政收入，因此對弱資質城投的非標業務還是得保持謹慎，比如截止當前，交易所發債已明顯收緊，城投發債占比下降，其中被終止審核的城投發債主體多為區縣級、弱資質城投，也即區縣級城投再融資壓力非常大。除此之外，在信托壓降非標規模，監管嚴查金交所定融的大背景下，市場方面也會進一步加劇城投平臺資金緊張的局面，借新還舊也將難以為繼。

就我們自身的業務情況而言，我們認為城投平臺的非標融資業務還是有很多可以切入的空間，至少在當前環境下的投資風險方面會比普通民營房企的前融業務好上一些。具體來說，一是在業務模式和風控邏輯方面與地產非標融資業務高度相近，二是在基金產品存在備案難、募集難的情況下，我們通過“信托計劃+有限合伙”的產品形式操作城投的非標業務，投資人對底層資產的接受度高出不少，這類信托非標在當前的理財市場也仍舊比單純的房地產信托產品更受歡迎。除上述以外，最近風頭日盛的銀行理財子資金也有很多介入城投平臺融資業務的空間，這也為我們通過銀行理財子、券商、保理等機構一起介入城投平臺的標類與非標融資提供了更多的操作路徑選擇。

為便于說明，我們就當前正在操作的城投平臺非標融資架構做簡要說明，以供同業人士參考：

需特別注意的是，城投平臺的非標融資應嚴格遵守《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》（銀保監發[2021]15號）的相關規定，具體條文如下：“二、嚴禁新增地方政府隱性債務 （二）不得以任何形式新增地方政府隱性債務。銀行保險機構應嚴格盡職調查，提供融資應符合以下要求：一是不得違法違規提供實際依靠財政資金償還或者提供擔保、回購等信用支持的融資。二是不得要求或接受地方黨委、人大及其常委會、政府及其部門出具承諾或擔保性質的文件，包括但不限于決議、會議紀要、協議、各類函件等。三是不得要求或接受以機關、事業單位、社會團體的國有資產為相關單位和個人融資進行抵押、質押以及以售后回租、售后回購等的方式變相抵押、質押。四是不得要求或接受以政府儲備土地或者未依法履行劃撥、出讓、租賃、作價出資或者入股等公益程序的土地抵押、質押。不得提供以預期土地出讓收入作為企業償債資金來源的融資。五是參與政府和社會的合作（PPP）、政府投資基金等，不得約定或要求由地方政府回購其投資本金、承擔其投資本金損失、保證其最低收益，不得通過其他明股實債的方式提供融資及相關服務。六是不得將融資服務作為政府購買服務內容。七是企事業單位在本行、本公司存量地方政府相關融資，已經在抵押擔保方式、貸款期限、還款方式等方面整改合格。八是不得以其他任何形式新增地方政府隱性債務。健全新增隱性債務發現機制。銀行保險機構應在合同中約定，一旦發現客戶違規新增地方政府隱性債務將終止提供融資，已簽訂融資合同的終止提款，同時及時將有關情況報告相關監管機構。”