摘要

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”

以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸的擔(dān)保，這樣的現(xiàn)象非常普遍，出借人究竟是以買賣合同提起訴訟，還是以借貸關(guān)系提起訴訟，更能夠得到法院的支持，以保護(hù)自己的利益呢？

以筆者處理的該類案件來看，則不可一概而論，還應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人雙方簽訂相關(guān)合同的時間、約定內(nèi)容、實際履行情況、房屋現(xiàn)狀、債務(wù)人的償還能力等等進(jìn)行具體的分析，以有效維護(hù)債權(quán)人的利益。

今天通過一個案例分析，來說明雙方當(dāng)事人簽訂相關(guān)合同的時間順序也對最終認(rèn)定雙方法律關(guān)系存在著影響。

案例索引

北京XX建安裝飾有限公司與湖南XX置業(yè)投資有限公司、劉XX商品房銷售合同糾紛一審民事判決書

湖南省長沙市中級人民法院（2014）長中民三初字第00654號

案由：　房屋買賣合同糾紛     裁判日期：2016年04月25日

基本案情

2012年12月13日，原告（甲方）與被告XX公司（乙方）簽訂了《借款協(xié)議》約定：

因乙方建設(shè)國際商務(wù)大廈項目的需要，特向甲方借款人民幣3000萬元，借款期限為2012年12月14日至2013年6月30日；乙方同意按所借款項的1%／月的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付利息。

為確保乙方如期還款，乙方同意，以國際商務(wù)大廈的辦公樓B區(qū)第五、六層房產(chǎn)作抵押，但因乙方尚未取得相關(guān)部門頒發(fā)的相關(guān)預(yù)售許可，暫與甲方簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，并于2012年12月20日前完成內(nèi)部認(rèn)購手續(xù)；待乙方在政府相關(guān)部門辦妥預(yù)售許可手續(xù)后五日內(nèi)，為甲方辦理上述房屋預(yù)售登記手續(xù)。

2012年12月14日，原告向被告XX公司支付了500萬元，于2012年12月21日向被告XX公司支付了2500萬元。

2012年12月21日，被告XX公司（甲方）與乙方簽訂了一份《太和廣場（國際商務(wù)大廈）認(rèn)購協(xié)議書》，認(rèn)購“太和廣場”項目辦公樓B區(qū)第五、六層6261.04平方米，認(rèn)購單價為4791.26元/平方米，認(rèn)購總價為3000萬元，認(rèn)購定金3000萬元。雙方約定，乙方于2012年12月14日轉(zhuǎn)給甲方的500萬元，及2012年12月21日轉(zhuǎn)給甲方的2500萬元，共3000萬元作為定金和購房款，甲方須在政府相關(guān)部門辦妥預(yù)售許可手續(xù)后五日內(nèi)，與乙方簽訂本認(rèn)購協(xié)議之約定物業(yè)的《商品房買賣合同》，乙方所交納的定金，在簽訂《商品房買賣合同》后將自動轉(zhuǎn)作購房款。

2013年6月30日，借款期限屆至，被告XX公司仍未按《借款協(xié)議》的約定還款。在被告XX公司取得涉案房屋預(yù)售許可證后，2013年12月18日，原告北京XX公司與被告XX公司簽訂了一份《長沙市商品房買賣合同》約定：1、被告XX公司將其開發(fā)的長沙市天心區(qū)芙蓉南路XX國際商務(wù)大廈辦公樓第五、六層出賣給原告，房屋的首付款500萬元原告北京XX公司已于2012年12月14日支付，剩余房款2500萬原告北京XX公司已于2012年12月21日支付。

該合同最后手寫備注：此合同是根據(jù)雙方于2012年12月21日簽訂的《太和廣場（湖南心星國際商務(wù)大廈）認(rèn)購協(xié)議書》約定的內(nèi)容補(bǔ)簽。

2014年3月8日，被告XX公司（甲方）與原告北京XX公司（乙方）簽訂了一份《協(xié)議書》（協(xié)字（2014）第05號），該協(xié)議書的有關(guān)內(nèi)容為，甲乙雙方以前簽訂了各種合同和協(xié)議，現(xiàn)就合同和協(xié)議的履行情況，雙方進(jìn)行溝通，達(dá)成如下協(xié)議：1、甲方應(yīng)于2013年6月30日，還乙方3000萬元和支付利息，現(xiàn)還款期限已過，乙方要求甲方按照約定盡快履約，并承擔(dān)違約責(zé)任，甲方承諾盡快還款并承擔(dān)違約責(zé)任；同時，雙方還就本金、利息、滯納金以及違約金進(jìn)行結(jié)算（截止2013年12月20日，乙方應(yīng)付金額合計47049041元）。2、根據(jù)借款協(xié)議和認(rèn)購協(xié)議約定，雙方協(xié)商同意，為確保甲方能夠如期還款，保障乙方利益，甲乙雙方法定代表人于2013年12月18日，簽訂了《商品房買賣合同》，雙方同意，為防止房價下跌給乙方帶來的風(fēng)險，在原基礎(chǔ)上增加國際商務(wù)大廈（太和廣場）辦公樓B區(qū)第七層。3、甲方可以在2014年3月31日前以5500萬元的價款回購房屋，若甲方不能在約定的時間內(nèi)回購房屋或支付乙方欠款47049041元及其利息、違約金，則甲方需要把協(xié)議中的房產(chǎn)按協(xié)議所約定的價格（3000萬元）及面積過戶給乙方，乙方無需再向甲方支付購房款或溢價。

同日，雙方又簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議載明：1、本協(xié)議（即上述協(xié)字（2014）第05號《協(xié)議書》）基于2012年12月13日雙方簽訂的若干合同、協(xié)議，因被告XX公司沒有按照約定履約，導(dǎo)致XX公司依據(jù)合同、協(xié)議產(chǎn)生了違約責(zé)任，XX公司統(tǒng)一按約定的違約條款執(zhí)行，并承擔(dān)違約責(zé)任。2、本協(xié)議第二條所涉利息、滯納金、違約金等具體金額，經(jīng)雙方依據(jù)約定核算作為結(jié)算依據(jù)。3、本協(xié)議除第二條所涉具體金額待核外，其它條款都予認(rèn)可。

另查明，涉案房屋所在樓棟共22層，其中地上20層，地下2層，規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公，至今該樓棟未進(jìn)行消防驗收，且全部辦理了在建工程抵押。

雙方爭議焦點

【原告訴訟請求】：

一、確認(rèn)原被告簽訂的《長沙市商品房買賣合同》合法有效；

二、判決被告繼續(xù)履行合同，將國際商務(wù)大廈（太和廣場辦公樓B區(qū)）的五、六、七層交付給原告；同時，在房屋交付使用后365個工作日內(nèi)將涉案房屋所涉樓宇辦理好初始登記，并在辦理初始登記后180個工作日內(nèi)為原告辦妥涉案房屋的所有權(quán)證，并在辦妥涉案房屋所有權(quán)證后365個工作日內(nèi)為原告辦妥涉案房屋的土地使用權(quán)證。

【被告答辯】：

原告與被告XX公司之間簽署的《長沙市商品房買賣合同》是基于被告與案外人之間的借款協(xié)議而產(chǎn)生的一種借款擔(dān)保形式。原、被告之間并無真實的商品房買賣意思表示，因此請求法院查明事實，駁回原告關(guān)于取得涉案房屋所有權(quán)的訴訟請求。

法院認(rèn)為

一、關(guān)于原告與被告XX公司簽訂的《長沙市商品房買賣合同》是否有效的問題：

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”

本院認(rèn)為，該規(guī)定中“以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保”的內(nèi)容應(yīng)理解為，雙方當(dāng)事人在簽訂民間借貸合同時，又另行就借款人所有的房屋或其他財產(chǎn)簽訂買賣合同，以保證借款人能如期履行借貸合同；而在借款到期后，借款人未能按期還本付息的情況下，雙方另行簽訂的以借款人的房屋或其他財產(chǎn)抵債的買賣合同并不屬于上述規(guī)定所指的情形。

本案中，《借款協(xié)議》約定的還款期限在2013年6月30即已屆滿，而《長沙市商品房買賣合同》在2013年12月18日才由雙方正式簽訂，因此，該商品房買賣合同并非在《借款協(xié)議》簽訂時或協(xié)議履行期間所簽訂，故其并不具有擔(dān)保《借款協(xié)議》履行的作用；

  同時，《長沙市商品房買賣合同》系在XX公司未能按期還本付息的情況下，雙方經(jīng)協(xié)商后所簽訂，其具有以房抵債的性質(zhì)，因此，本案中不宜認(rèn)定《長沙市商品房買賣合同》系作為雙方民間借貸合同的擔(dān)保。綜上，《長沙市商品房買賣合同》系原告與被告XX公司的真實意思表示，且無法定的無效情形，其應(yīng)認(rèn)定為合法有效，故原告要求確認(rèn)《長沙市商品房買賣合同》合法有效的訴訟請求應(yīng)予支持。

二、關(guān)于原告要求被告XX公司交付涉案房屋，并按合同約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證的訴訟請求是否成立的問題：

《中華人民共和國消防法》第十二條第二款規(guī)定：“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。”本案中，涉案房屋所在樓棟達(dá)22層，且規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公，屬于應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗收的建設(shè)工程，而其至今未進(jìn)行消防驗收，因此，其不得交付使用，故原告要求被告交付涉案房屋的訴訟請求暫時不能支持。此外，因涉案房屋尚未進(jìn)行消防驗收，且已辦理了在建工程抵押，因此，原告要求被告辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證的請求暫時亦不能支持。