作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

“太古里”要落地西安。

這是港資開發商太古地產，自2004前后進軍內地市場以來，即將慢火熬出的第四座“里系列”產品。從北京三里屯太古里、成都遠洋太古里、上海前灘太古里再到西安，四個項目時間跨度長達二十余年。

但太古地產從來相信歷久彌新。2008年投入運營的三里屯太古里，作為太古在中國內地首個落成的商業綜合體項目，至今仍是皇城根下的潮中之潮。

從不受理解到火出圈，三里屯太古里為北京留下了極強的城市文化烙印。成都項目和上海項目亦是如此。

2008年開業的三里屯太古里是“里系列”的定調之作，如今行業內普遍公認的太古里相關標簽，如“開放型街區”“首店經濟”甚至“潮”，均從這里開始。

進入中國內地市場以來，太古地產先后打造了太古匯、太古里和頤堤港三條產品線。

其中頤堤港是偏社區、家庭客戶定位。項目引入的品牌屬中等檔次，例如北京頤堤港打造得比較有特色的商鋪是家居類和輕餐飲的。

太古匯的定位是頂奢購物點，屬于盒子式的購物中心。而太古里的定位是部分頂奢加潮流的開放型、低密度街區形態購物中心。品牌傾向時尚零售、美食餐飲、文化品牌。

但這可能并非從一開始便有如此超前的規劃理念。至少市場并不這樣想。

相較于其他項目，從獲取、規劃、建設、開業直到成熟全程主持，三里屯太古里是太古地產從原業主北京國峰置業手上買下的存量項目，原名為“新三里屯”。太古地產介入時，項目已經進行到招商階段。

雖然后續太古對該項目進行過不小規模的改造修繕，卻也基本保留了由19棟獨立建筑組成的空間框架，從而定下了開放型商業街區的基調。

但當時業界普遍認為開放型街區的購物中心，可能在氣候較為寒冷的北方水土不服，因此并不看好太古地產的這種嘗試。不過后來事實證明，年青的潮流一代似乎不太在乎冷不冷的問題。

資料顯示，三里屯太古里占地面積5.3萬平方米，商業建筑面積17.2萬平方米，整個項目分南北兩個區域。在最初的5年，項目以“三里屯VILLAGE”為品牌打入市場，首期引入了蘋果、星巴克、阿迪達斯、優衣庫等流量品牌旗艦店，再搭配同樣能聚集人氣的電影院、超市等業態。

2013年4月，項目更名“三里屯太古里”并將品牌升級為“Let's play fasion”，潮流定位正式確立。從此以后，項目的招商亦更傾向于與輕奢潮流定位掛鉤的小眾品牌或首店。如2017年讓人大排長龍的喜茶北京首店。

曾任太古地產（中國）投資有限公司常務總裁的安格里（Gordon Ongley）曾稱，三里屯太古里作為一個商業地產項目，已經成為一個極具商業價值的IP和旅游景點，而后續遠洋太古里項目的大獲成功，則進一步深化了年輕消費群體心中“太古里=低密度高品質開放式商業”的印象。

成都遠洋太古里自2015年開業以來，熱度居高不下。該項目是太古地產一種新型的商業嘗試，它是基于成都錦江區大慈寺歷史片區的保護性開發理念下的商業產物，歷史建筑與現代商業相融合是其重要特點之一。

據了解，除位于商街中央的大慈寺外，項目內還包含廣東會館、欣廬、馬家巷居士禪院、章華里7號院8號院、筆帖式街15號院等5座歷史建筑。

太古地產對它們進行了最大程度的利用。除大慈寺維持不變外，其余5棟建筑均全部重新利用。包括章華里7、8號院及筆帖式街15號院被改造成為博舍精品酒店。

成都遠洋太古里項目以大慈寺為中心，構建快慢商業線，項目定位“快耍慢活”，配合成都的特色引入大量潮流店鋪和創意文化生活品牌。但建筑風格上，則保留了古老街巷與歷史建筑的風味，大量沿用了當地特色川西風格的青瓦坡屋頂與格柵。

2021年第四季度開業的前灘太古里，是目前最新落成的太古里項目。其同樣采用開放型、里巷交錯的建筑布局，但也引入更多自然元素，天空跑道、花園市集等融入其中。前灘太古里已成為上海新晉的商業地標。

而在三亞、海口、深圳、廣州、上海、武漢、成都、西安及北京等諸多城市轉了一圈，太古最終選擇了西安落地。而隨著3月4日一則拿地消息的傳出，就讓外界能一窺西安太古里的初步輪廓。

當日，小雁塔歷史文化片區綜合改造友誼路以南、體育場北路以北、長安路以西、朱雀大街以東，一幅面積11.99萬平方米的商業用地，由騰運有限公司與西安城桓文化投資發展有限公司組成的聯合體競得，代價25.75億元。

其中，騰運有限公司是太古地產旗下企業，而西安城桓文化投資發展有限公司由西安曲江新區管理委員會持有98%股權。按照約定，地塊由太古地產持有70%股權，后者持有30%。

小雁塔位于西安碑林區，是這座歷史文化名城的一個重要文化遺產。它是一座中式方形密檐式磚塔，與靜謐寧靜的公園相得益彰，但其周邊卻是熱鬧繁華的商業區。

按規劃，西安太古里總投資達到100億元，是小雁塔歷史文化片區改造項目的其中一個部分。其將發展成以零售為主導的項目，繼續采用太古里獨特的開放型、低密度街區式模式，整體項目包含購物中心、文化設施、酒店、服務式公寓和商業公寓等業態。

項目預計2025年底建成，總建筑面積超26.92萬平方米。

強調“在地經營”、“本地文化”，完善遺址保護并為之引入新的商業內涵，增強區域經濟活力，是太古里系列的傳統優勢，亦與目前多數城市老城區的復興升級需求相迎合。太古地產的加入，也將填補西安當地長期缺乏港資開發商涉足的遺憾。

從項目股權安排上看，西安太古里將是太古地產旗下中國內地物業里，持股比例較多的項目。據了解，對北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古匯以及上海前灘太古里，太古地產均僅持有50%股權。

超過50%股權的持股，此前則只有北京三里屯太古里和廣州太古匯有如此待遇。其中太古地產在北京三里屯太古里、廣州太古匯匯坊持有100%權益，而廣州太古匯主體則持股97%。

同時，西安太古里超過10萬平方米的占地面積，比過往3個同系列項目都要龐大。資料顯示，北京三里屯太古里面積5.72萬平方米，成都遠洋太古里面積7.08萬平方米，上海前灘太古里占地6萬平方米。體量大、投資高，西安太古里自然被寄寓了更大的商業期望。

貼上潮流、文化地標標簽，太古里系列項目從來都是人氣聚集地。

來自成都遠洋太古里的數據顯示，該項目工作日平均客流量能達到11萬人次左右，而周末更能到13-15萬人次。

另據去年的數據，開業不足一個月的前灘太古里，其日均客流量已超10萬。這個太古地產最新落地的項目共吸引約250個品牌入駐，其中超20%為首次在上海亮相。

截至2021年上半年，兩個運營成熟的項目中，北京三里屯太古里出租率達100%，零售銷售額上升85%；成都遠洋太古里零售銷售額上升66%，總出租率達95%。

至此，或許還不能全面了解太古里系列的歷史發展、定位打點背后的商業邏輯……但也無需太過認真糾結，太古里項目絕對能給你帶來最強烈最直觀的感受，因為它足夠吸引眼球，足夠好玩。

開放型街區，雕塑藝術品，潮人、潮店、潮玩是它的外在，濃厚的城市文化又形成其內涵。

而西安，從來都不缺歷史文化景點。這座十三朝古都的太古里，將能帶來怎么不一樣的感覺？

這是市場拭目以待的。

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原標題： 秦磚漢瓦 太古里第四城的金石策略