新房供應(yīng)逐月回落

四季度預(yù)期階段性放量

2021年三季度，受上半年新開工進(jìn)度放緩影響，房企推盤積極性下降，三季度商品住宅供應(yīng)面積繼續(xù)回落，相關(guān)增速驟降并進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。自二季度5月起全國(guó)新房供應(yīng)規(guī)模已低于過去兩年同期水平，至三季度8月新房供應(yīng)面積較2020年和2019年跌幅已分別擴(kuò)大至17%和13%。

9月，28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估供應(yīng)面積約2531萬平方米，受市場(chǎng)下行影響規(guī)模較2020年同期降39%，對(duì)比7-8月來看供應(yīng)已開始放量，環(huán)比增10%。

各能級(jí)城市新房供應(yīng)規(guī)模均低于往年同期，其中一線城市規(guī)模相對(duì)平穩(wěn)，二三線城市三季度內(nèi)則回落顯著，分化加劇趨勢(shì)下北海、惠州、江陰、莆田等供應(yīng)面積較二季度均有明顯縮減。

圖：2020年1月-2021年8月全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)面積（單位：萬平方米）

02

新房成交一降再降，全年規(guī)模看跌

2021年三季度，全國(guó)新房成交由二季度“由穩(wěn)轉(zhuǎn)跌”趨勢(shì)進(jìn)一步下行，至8月百城商品住宅成交規(guī)模連續(xù)4個(gè)月縮減，單月較2020年和2019年同期降幅擴(kuò)大至22%和12%，連續(xù)6個(gè)月縮減。

7-8月，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積8386萬平方米，較2020年和2019年同期分別下降18%和9%，月均成交面積相較二季度下降18%。其中，三四線下行加劇，24%的跌幅超百城平均。二線城市中，輪動(dòng)與分化現(xiàn)象在三季度愈發(fā)凸顯，此前沿海高熱城市受政策調(diào)控作用明顯降溫，小部分區(qū)域中心城市則初見翹尾行情。

表：2021年7-8月全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積及增速（單位：萬平方米、%）

9月，28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)成交面積約2000萬平方米，“金九”銷售表現(xiàn)冷淡收?qǐng)觯h(huán)比齊跌，環(huán)比降5%，較2020年和2019年同期分別降23%和15%。

具體城市而言，重點(diǎn)城市保持較高市場(chǎng)熱度，廈門、成都、合肥、濟(jì)南、杭州和長(zhǎng)沙成交面積較2019年同期上漲30%以上；武漢、西安、蘇州、南京規(guī)模環(huán)比再增。部分城市樓市下行壓力加大，如南寧、昆明、長(zhǎng)春、福州等市場(chǎng)動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱，規(guī)模同環(huán)比及較2019年同期均有不同幅度下降。

表：2021年9月28個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）

二手房成交降至2019年水平

進(jìn)入2021年三季度，二手房市場(chǎng)持續(xù)走低，對(duì)比上半年“小陽春”行情，自4月起各大城市發(fā)布“二手房指導(dǎo)價(jià)”、“限貸升級(jí)”等調(diào)控政策頻出，市場(chǎng)進(jìn)入下行通道。截至季度末，核心城市成交規(guī)模回歸2019年水平。

具體數(shù)據(jù)來看，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年一季度1-8月二手房累計(jì)成交面積11364萬平方米，同比增長(zhǎng)23%，雖市場(chǎng)表現(xiàn)好于往年同期但同比增速較上半年顯著回調(diào)。基于去年下半年以來二手房市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲，在“因城施策”的調(diào)控下各熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控新政，一線城市廣深“帶頭”出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，東莞、成都等緊隨其后，至今已有12城先后出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)控市，市場(chǎng)熱度自4月起逐步降溫，月成交量實(shí)現(xiàn)“5連降”。

圖：2019年以來各能級(jí)城市二手房月度成交面積（單位：萬平方米）

以深圳為例，深圳二手房市場(chǎng)仍顯低迷，前8月累計(jì)成交面積301萬平方米，累計(jì)同比跌幅擴(kuò)大至5成以上，7-8月累計(jì)成交量?jī)H去年1/5，其原因在于調(diào)控政策持續(xù)加碼抑制需求，疊加房?jī)r(jià)居高不下購(gòu)房者觀望情緒加重，深圳市場(chǎng)長(zhǎng)期下行趨勢(shì)已定。

二線城市中，杭州也較為典型，三季度杭州二手住宅市場(chǎng)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，成交規(guī)模弱于去年同期，前8月累計(jì)同比下降15%。

三季度末，二手住宅成交規(guī)模持續(xù)下行，9月全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量為359萬平方米，環(huán)比回落18%，同比跌44%。從日成交數(shù)據(jù)具體來看，10個(gè)核心城市環(huán)比普遍回落，僅南京同比增長(zhǎng)32%市場(chǎng)堅(jiān)挺，北京、大連、杭州、青島、廈門環(huán)比回落30%左右；同比來看，降幅持續(xù)擴(kuò)大，其中深圳市場(chǎng)長(zhǎng)期低位運(yùn)行，同比回落77%，三季度杭州、青島市場(chǎng)顯著回落，本月同比均有6成以上下降。 

表：2021年9月全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量（單位：萬平方米）

04

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)“見頂”，二三線漲跌參半

2021年以來，全國(guó)各能級(jí)城市房?jī)r(jià)指數(shù)“先揚(yáng)后抑”，尤其是步入三季度，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比普遍回落，整體市場(chǎng)進(jìn)入“調(diào)控時(shí)代”，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)得到抑制。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比月度變化規(guī)律來看，三季度全國(guó)房?jī)r(jià)的平均同比增速水平開始普遍回落。至8月末同比漲幅已收窄至3.7%。

聚焦2018年6月以來70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)來看，各能級(jí)城市增速均呈現(xiàn)下滑，其中一線顯著回落、二三線穩(wěn)步下行。70個(gè)大中城市在二季度以來環(huán)比漲幅已有下行跡象，至三季度增速持續(xù)收窄，8月環(huán)比增長(zhǎng)0.16%，低于5月高點(diǎn)0.36個(gè)百分點(diǎn)。各能級(jí)城市出現(xiàn)分化，一線城市大幅回落，環(huán)比增速0.38%，較6月高點(diǎn)“腰斬”；二線城市持續(xù)下跌走勢(shì)，8月末環(huán)比增速收至0.25%。

圖：2018年6月至2021年8月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比變化

CRIC監(jiān)測(cè)的2021年8月105個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，長(zhǎng)三角與珠三角沿海熱點(diǎn)城市依舊處于房?jī)r(jià)前列，核心一二線城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生分化，其中，深圳新房均價(jià)突破85000元/平方米“一枝獨(dú)秀“，高出第二的上海近30000元/平方米，其原因在于8月南山區(qū)單價(jià)破10萬元高價(jià)盤集中入市拉高城市均價(jià)，而部分高房?jī)r(jià)城市相繼出臺(tái)限價(jià)政策調(diào)控市場(chǎng)，上海、北京、廈門等城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)受到抑制。

在同比漲幅上，江浙及中西部三四線城市出現(xiàn)補(bǔ)漲，一二線核心城市如深圳、杭州、重慶等均有20%以上較高漲幅，深圳更是高達(dá)58%。對(duì)比去年同期，房?jī)r(jià)漲幅TOP10城市入榜門檻上升至18%。

值得一提的是，房?jī)r(jià)漲幅前列的城市由東南沿海城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，德陽、西寧等中西部城市在輪動(dòng)效應(yīng)的作用下出現(xiàn)明顯的補(bǔ)漲行情，基于城市本身房?jī)r(jià)基數(shù)較低，本輪補(bǔ)漲房?jī)r(jià)漲幅仍處健康區(qū)間。

表：2021年8月105個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)和價(jià)格漲幅TOP10（單位：元/平方米）

基于年內(nèi)以“避免房?jī)r(jià)大漲大跌”的主要目的新政三季度已初見成效，加之新房市場(chǎng)熱度持續(xù)回落，在“房住不炒”主基調(diào)不變下，我們預(yù)判四季度全國(guó)整體房?jī)r(jià)水平或保持穩(wěn)中有降。

全年新房銷售規(guī)模預(yù)計(jì)將微降，四季度樓市情緒與市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步悲觀，各能級(jí)全年新房銷售規(guī)模增速預(yù)計(jì)較前三季度將進(jìn)一步降低。一線城市受制于供應(yīng)不足和調(diào)控政策收緊，預(yù)計(jì)全年新房銷售規(guī)模增速將降至20%；二線城市中強(qiáng)市與弱市分化加劇，兩相作用下預(yù)計(jì)全年新房銷售規(guī)模增速將降至10%；三四線城市將更廣范圍量?jī)r(jià)雙降，“以價(jià)換量”效用邊際遞減，市場(chǎng)觀望情緒加劇，同時(shí)信貸政策收緊與利率提高使當(dāng)前成交較熱的部分強(qiáng)三線城市同樣面臨較大下行壓力，預(yù)計(jì)三四線城市全年新房銷售規(guī)模將同比下降10%。

二手房市場(chǎng)方面，當(dāng)前全國(guó)核心熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)經(jīng)歷數(shù)月持續(xù)回落已回歸理性市場(chǎng)，成交同、環(huán)比均有不同程度回落，考慮到近期市場(chǎng)信貸政策仍不容樂觀，預(yù)計(jì)各熱點(diǎn)城市四季度成交規(guī)模或保持環(huán)比回落、同比持穩(wěn)的走勢(shì)，整體成交價(jià)格將進(jìn)一步下探，比新房市場(chǎng)更加慘淡。