作者：工商評(píng)級(jí)二部 羅星馳

來(lái)源：聯(lián)合資信

摘要

2026年政府工作報(bào)告將房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容置于“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解和安全能力建設(shè)”部分，明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的總體定調(diào)。這一表述從過(guò)去的“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“著力穩(wěn)定”，標(biāo)志著政策重心正從短期應(yīng)急式的風(fēng)險(xiǎn)防范，過(guò)渡到構(gòu)建市場(chǎng)長(zhǎng)效穩(wěn)定機(jī)制的新階段。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入L型筑底階段，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)已不再僅僅聚焦于資產(chǎn)價(jià)格的企穩(wěn)，更體現(xiàn)在推動(dòng)供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化、提升產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)、促進(jìn)保障房與商品房協(xié)同發(fā)展等更深層次的轉(zhuǎn)型之上。在此背景下，“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”將成為2026年房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要發(fā)力點(diǎn)，政府將在存量商品房盤活、住房公積金制度改革、保障性住房供給、城市更新高質(zhì)量推進(jìn)、“好房子”與“保交房”等方面持續(xù)提供政策支持。

正文

在2025年中央政治局會(huì)議定調(diào)“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，2026年政府工作報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)修改為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售降幅逐步收窄，市場(chǎng)正在進(jìn)入L型筑底階段，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)不止體現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格端，更體現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進(jìn)，涵蓋供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)提升、保障房與商品房協(xié)同發(fā)展等各個(gè)方面。

因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給

點(diǎn)評(píng)：本次報(bào)告將住房供需結(jié)構(gòu)改善總結(jié)為“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”三個(gè)重要方面，通過(guò)供需兩端的共同發(fā)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)和市場(chǎng)健康發(fā)展。從需求端來(lái)看，去庫(kù)存仍是重中之重。截至2025年底，全國(guó)廣義住宅庫(kù)存去化周期1約為23個(gè)月，較2024年庫(kù)存去化周期26個(gè)月的高峰期相比，去庫(kù)存已取得一定成效，但整體庫(kù)存壓力依然較大。這表明市場(chǎng)出清仍在進(jìn)行中，需求側(cè)的復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢固。從供給端來(lái)看，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“縮量提質(zhì)”趨勢(shì)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降13.5%，整體土地供應(yīng)規(guī)模縮減，但北京、上海、杭州、成都等城市推出較核心地段的低容積率優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，多次刷新地塊成交單價(jià)和成交總價(jià)記錄。展望2026年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端分化與調(diào)整態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)將延續(xù)，核心城市將通過(guò)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)滿足改善性需求，而多數(shù)城市則需繼續(xù)以消化存量、控制新增為首要任務(wù)。

多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房

點(diǎn)評(píng)：近兩年各地政府積極推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房，但該項(xiàng)舉措的推進(jìn)受地方財(cái)政壓力的制約，資金來(lái)源成為最大瓶頸。在2024年10月國(guó)務(wù)院出臺(tái)文件允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購(gòu)存量商品房用作保障性住房后，2025年專項(xiàng)債券已成為各地政府收購(gòu)存量商品房的主要資金來(lái)源。此外，2025年政府工作報(bào)告提出要“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，該項(xiàng)政策于2025年7月正式出臺(tái)，并在全國(guó)多個(gè)城市加速落地，預(yù)計(jì)將為2026年各地的存量商品房收購(gòu)提供進(jìn)一步金融支持。政策工具箱的逐步完善，將推動(dòng)存量商品房盤活進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段，既有助于存量商品房去化，也加速了保障性住房體系的構(gòu)建。

深化住房公積金制度改革，激活需求，提升制度普惠性

點(diǎn)評(píng)：“深化住房公積金制度改革”首次被寫入政府工作報(bào)告，標(biāo)志著這項(xiàng)基礎(chǔ)性制度的改革已從地方試點(diǎn)探索上升為國(guó)家層面的重點(diǎn)工作。自2025年初存量個(gè)人公積金貸款利率下調(diào)以來(lái)，全國(guó)多地密集調(diào)整住房公積金政策，提升貸款額度，放寬提取條件。2025年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出深化住房公積金制度改革，為2026年的改革指明了方向。2026年初連云港、沈陽(yáng)、廈門、福州等多個(gè)城市迅速響應(yīng)，從繳存基數(shù)、貸款條件、提取流程等多方面繼續(xù)優(yōu)化住房公積金制度。預(yù)計(jì)2026年住房公積金制度改革將在各城市加速落地，其方向?qū)⒉粌H是簡(jiǎn)單的“擴(kuò)面提額”，更可能涉及優(yōu)化資金使用效率、探索跨城互認(rèn)等更深層次的制度創(chuàng)新，以更好地發(fā)揮其支持合理住房需求的普惠性作用。

高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造

點(diǎn)評(píng)：與2025年政府工作報(bào)告“加力實(shí)施”的表述相比，2026年報(bào)告對(duì)城中村和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的表述調(diào)整為“穩(wěn)步實(shí)施”，并定調(diào)“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”。這一措辭的變化反映出政策層面對(duì)城市更新節(jié)奏與質(zhì)量的再平衡。當(dāng)前，城市更新主要采用因城施策式管理，尚未構(gòu)建起全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)體系，在政策完善性方面仍有一定提升空間。今年以來(lái)，北京、深圳等城市均在城市更新領(lǐng)域出臺(tái)了進(jìn)一步的配套細(xì)則，旨在規(guī)范流程、明晰標(biāo)準(zhǔn)。此外，近兩年來(lái)城市更新“房票安置”試點(diǎn)加快推進(jìn)，有效引導(dǎo)了被安置居民進(jìn)入商品房市場(chǎng)，對(duì)于定向盤活存量商品房、打通更新與去庫(kù)存的循環(huán)起到了積極作用。

有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)

點(diǎn)評(píng)：本次政府工作報(bào)告將“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升”與“房屋品質(zhì)提升工程”共同納入“好房子”的涵蓋范圍，顯著提升了物業(yè)服務(wù)的重要性。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)的附屬環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)貢獻(xiàn)相對(duì)有限，但對(duì)居住品質(zhì)有重要影響。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)商品住宅一二手成交總量同比基本持平，但二手住宅成交占比持續(xù)上升，剛需剛改客群大量流向二手房，一手房以改善客群為主。隨著客群結(jié)構(gòu)的變化，降價(jià)對(duì)于改善性一手房的促銷效果相對(duì)有限，產(chǎn)品力的重要性更加凸顯，這也將促使開發(fā)商更加重視房屋品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。

進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)

點(diǎn)評(píng)：自2024年房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立以來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度持續(xù)優(yōu)化，逐步演變?yōu)楸Ｕ享?xiàng)目交付、防范風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制。2026年初，“白名單”項(xiàng)目貸款政策進(jìn)一步放寬，貸款展期期限上限延長(zhǎng)至5年，為房企提供了更充裕的資金周轉(zhuǎn)空間，有助于防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，金融監(jiān)管總局于2026年監(jiān)管工作會(huì)議中明確推動(dòng)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，融資協(xié)調(diào)機(jī)制也將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。

總體看，2026年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)，體現(xiàn)了在“穩(wěn)”字當(dāng)頭下的深層轉(zhuǎn)型。政策不再單純追求市場(chǎng)數(shù)據(jù)的短期表現(xiàn)，而是致力于通過(guò)供需兩端的結(jié)構(gòu)性改革、基礎(chǔ)性制度的完善以及新模式的加速構(gòu)建，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展筑牢根基。

[1]廣義庫(kù)存去化周期=（累計(jì)新開工面積-累計(jì)銷售面積）/近12個(gè)月移動(dòng)平均銷售面積。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 【政策解讀】著力穩(wěn)定，防范風(fēng)險(xiǎn)——2026年政府工作報(bào)告房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容解讀