3月21日，媒體報道稱，中信信托日前收到廣州城投集團來函，稱將通過項目退地方式化解恒大廣東項目風險。如果本次廣州城投介入的處置方案能夠順利落地，那么由地方政府牽頭協調并通過市場化方式實現地產項目風險化解的典型案例很可能將起到示范性的效果，因為相較于資產轉讓或處置等方式，項目退地更有利于快速化解當下債務風險。

需要說明的是，就爆雷房企本身的項目處置而言，目前主要是三種情況：第一種是國央企或者優質民營房企直接收購爆雷房企的一些優質項目，不過目前來看實際成交情況并不樂觀，主要就是因為爆雷房企即便是躺平也還堅持將大部分優質項目握在手上，以待市場反彈后取得“以時間換空間”的效果；第二種是爆雷房企和其他房企的合作項目，因其他房企擔心爆雷房企的財務危機、品牌貶損、控制權變化等對項目造成不利影響，因此主動收購爆雷房企持有的合作項目公司股權，或者是地產投資機構直接債轉股并收購項目公司的剩余股權；第三種是針對那些已經做了超融或者已經爛尾了的項目，目前想指望優質房企來收購或者接盤的可能性比較小，更多的得指望AMC或者其他投資機構帶上代建方的形式進行盤活，或者就是由地方國企或者城投平臺介入后進行紓困和風險化解。

有件事情值得特別提一下，前段時間，UBS做空一家閩系頭部民營房企的消息引起了市場的廣泛關注。UBS的報告中，主要炮轟的是該房企的合作開發項目，UBS認為該房企與其他已爆雷房企的合作項目將會被爆雷房企的財務壓力所拖累，同時推測其表外債務有600-900億，并推斷該房企為避免爆雷房企的風險傳染至合作項目需支付100-570億的權益收購對價，由此將進一步影響其現金流及償債能力。盡管UBS的報告內容在論據方面并不充分，但目前存量的合作開發項目中，優質房企頻繁收購爆雷房企持有的合作項目公司股權的情況卻也是個不爭的事實。前面有提到，今年以來，房地產并購類融資（主要是發債及銀行授信）總金額已超過1200億元，但優質房企取得的并購融資大部分都用在了收購爆雷房企持有的合作項目公司的股權以及項目的開發建設上，也即優質房企取得的并購融資更多的是用于自身的風險緩釋，真正用于對爆雷房企的收購或項目接盤的則非常有限，而這也是UBS據以做空上述房企的核心依據。

我們認為，上述現象短期內肯定會對房企之間的合作開發模式造成沖擊，比如房企之間會更加謹慎地評估合作方爆雷可能給項目帶來的不利影響，而今年的土拍中聯合拍地的情況已非常少見估計就是個典型的反映。除此之外，目前市場上的存量合作開發項目的前融業務中，我們也遇到一些比較棘手的問題，具體舉例如下：

1. 不管是同股同權還是小股操盤的合作開發項目，我們在前融產品的風控方面基本都要求大開發商（一般指征信或評級較好的一方，下同）對項目的融資提供擔保或增信，但這些大開發商大部分時候最多只能在股比范圍內提供擔保，如果合作的一方是國央企或者城投平臺的，為融資提供擔保的可能性則更小，甚至在抵押和股權質押上也無法配合，我們目前則只能退而求其次地找國央企或城投平臺出具“不會對外轉讓、質押合作公司股權”等的承諾性文件。

2. 目前有很多大型房企很熱衷于給中小房企的項目做代建，但是基本都不會給項目的融資提供擔保，因此我們在操作這類項目的前融時仍舊面臨融資主體難以準入的問題。值得一提的是，如果提供代建服務的是央企類的開發商，則其為項目方（中小開發商）的融資提供擔保的可能性會更小，主要原因就是2021年11月19日國務院國資委發布的《關于加強中央企業融資擔保管理工作的通知》（國資發財評規〔2021〕75號）明確規定了“中央企業嚴禁對集團外無股權關系的企業提供任何形式擔保。原則上只能對具備持續經營能力和償債能力的子企業或參股企業提供融資擔保”，而上面提到的合作開發項目中一方股東為央企的，其在擔保問題上遇到的限制也是如此。