作者：黃小妹

來源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

6月21日，深交所格外熱鬧。

“熱烈祝賀深交所首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS成功上市”。這行字印在紅色背景板上十分醒目。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT是其中主角之一。招商局集團(tuán)總經(jīng)理胡建華、總會計(jì)師周松，招商蛇口董事長許永軍、總經(jīng)理蔣鐵峰等一眾高管在背景板前一字排開。鐘聲敲響，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS在深交所上市。最終募集基金份額9億份，發(fā)售單價(jià)2.31元/份，基金募集資金凈額20.79億元。

與招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS一同上市的共計(jì)9只公募REITS，涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理和垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，覆蓋京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域。首批公募REITS中，來自北京的項(xiàng)目數(shù)量與發(fā)行規(guī)模，均居全國首位。

這是屬于資本市場的歷史時刻，標(biāo)志著國內(nèi)公募REITS試點(diǎn)正式落地。對招商蛇口而言，公募REITS的上市意味著打通了投融管退的完整資金鏈，進(jìn)一步加速存量布局，亦可以優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

更值得關(guān)注的是，公募REITS上市對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一大利好。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITS上市利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)流動性及資產(chǎn)價(jià)值之外，有助于企業(yè)更好融資，相關(guān)REITS產(chǎn)品的運(yùn)作，和產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營掛鉤，側(cè)面鞭策企業(yè)管理層強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)園的管理。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS底層資產(chǎn)競爭力一般

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS以當(dāng)日最高漲幅14.72%成為市場焦點(diǎn)。最終募集基金份額9億份，發(fā)售單價(jià)為2.31元/份，基金募集資金凈額為20.79億元，存續(xù)期為50年。

公開資料顯示， 招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS底層資產(chǎn)是深圳市蛇口工業(yè)區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園中的萬融大廈和萬海大廈，建筑面積合計(jì)約9.53萬平方米，2020年12月末的平均加權(quán)出租率達(dá)90%、平均租金約為128元/平方米/月和146元/平方米/月，屬于行業(yè)及所處區(qū)域的較高水平。萬融大廈和萬海大廈兩處基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目估值為25.28億元。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的來源主要是租金收入，占比超85%，另有物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)作為補(bǔ)充。萬融大廈和萬海大廈兩棟大廈2018-2020年?duì)I業(yè)總收入分別為1.33億元、1.31億元、1.15億元（2020年萬融、萬海大廈分別減免了784萬元、1,083萬元租金），若不考慮疫情影響，整體來看營業(yè)收入平穩(wěn)，并沒有增長趨勢。分個體來看，萬海大廈的可租賃面積、平均租金、出租率都高于萬融大廈，整體現(xiàn)金流來源優(yōu)于萬融大廈。

專業(yè)人士分析，評價(jià)產(chǎn)業(yè)園公募REITS，首先要關(guān)注產(chǎn)業(yè)園REITS底層架構(gòu)的搭建，以及底層資產(chǎn)質(zhì)量。蛇口產(chǎn)園REITS在ABS持有項(xiàng)目公司過程中，采用了設(shè)立SPV并反向吸收合并的方式。通過對比產(chǎn)業(yè)園附近以及產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的租賃競品，萬融、萬海大廈的競爭力稍顯一般，并沒有特別的優(yōu)勢。

上述專業(yè)人士表示，收益性方面，REITS投資人則更看重產(chǎn)業(yè)園這類底層資產(chǎn)的現(xiàn)金分紅水平否穩(wěn)定并兼顧成長性，主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)園所在的區(qū)域、租金、出租率及租戶質(zhì)量，這些是運(yùn)營現(xiàn)金流及資產(chǎn)是否具備增值條件的保證。從大環(huán)境來講，深圳寫字樓目前是供過于求，處于謹(jǐn)慎判斷，蛇口產(chǎn)園REIT增值存在可預(yù)見的上限。

“流動性方面，蛇口產(chǎn)園REITS投資者結(jié)構(gòu)較為多元化，券商、保險(xiǎn)及銀行理財(cái)?shù)葏⑴c度較高。另外，REITS對于原始權(quán)益人和戰(zhàn)略配售方都設(shè)了不同時間的限售期，且從蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS收益更偏股性的屬性來看，投資者更看重其長期的成長性。”

匯生國際融資有限公司總裁黃立沖則表示，現(xiàn)在REITS大環(huán)境不好，因?yàn)楝F(xiàn)在受到疫情和中外的矛盾影響產(chǎn)業(yè)都不景氣。“就行業(yè)而言，供求過剩、租金回報(bào)率過低（稅務(wù)過重導(dǎo)致和供求失衡導(dǎo)致）是REITS的最大硬傷，國際上REIT至少要有5%的每年股息分配。”

公募REITs上市有效降低招商蛇口負(fù)債率

事實(shí)上，此次招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS上市是招商蛇口多年來的REITS、私募基金等資本通道的嘗試的成果。

2017年底，招商蛇口通過地產(chǎn)基金模式，以3.2億元的出資額，打包北京和上海三處商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，并獲得了50億元離岸人民幣，成為招商蛇口探索REITS融資通道的起點(diǎn)。

2019年12月，招商蛇口發(fā)起招商局商業(yè)房托基金（REITS）于港交所掛牌，基金投資組合包括旗下深圳前海自貿(mào)區(qū)的5個商業(yè)物業(yè)，資產(chǎn)估值65.17億元。

2020年底，招商蛇口成功發(fā)行了“申萬宏源-招商蛇口-泰格明華資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，為招商蛇口首單酒店公寓類REITS產(chǎn)品。

如果加上此次國內(nèi)公募REITS，招商蛇口涉及的底層物業(yè)類型已涵蓋了寫字樓、購物中心、酒店公寓及產(chǎn)業(yè)園。

資深地產(chǎn)人士張波分析，從公開的信息來看，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS募集資金將與深圳博海產(chǎn)業(yè)園管理有限責(zé)任公司獲取金額為3億元的并購貸款一起用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資，而基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目則是蛇口網(wǎng)谷，引入的目的也是為了提升運(yùn)營的市場化、解決運(yùn)營效率低下、重復(fù)建設(shè)和投資不足的問題。因此，對于招商蛇口的工業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目起到的作用更為明顯，可有效提升基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)行管理效率。

“公募REITS本身可以有效降低企業(yè)的負(fù)債率水平。基礎(chǔ)設(shè)施REITS屬于權(quán)益類產(chǎn)品，資產(chǎn)所帶負(fù)債能一并出表，上市融資也不占用企業(yè)負(fù)債額度，有利于企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債率。” 張波說。

年報(bào)顯示，2020年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%，凈負(fù)債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。按照“三道紅線”要求，屬“綠檔”房企，全部達(dá)標(biāo)。

招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰曾表示，招商蛇口“三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)全部綠檔，擁有更大的舉債融資空間，有利于未來繼續(xù)加速拿地，在擴(kuò)大土儲規(guī)模，在融資受限的大環(huán)境下更具資金優(yōu)勢。

公募REITs利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

中國公募REITS備受行業(yè)期待的同時，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITS將有利促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，尤其是利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，從地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值的角度看，確實(shí)需要積極給予關(guān)注。本身REITS產(chǎn)品在房地產(chǎn)本身的領(lǐng)域雖有探索，但是進(jìn)展很慢。這兩年明顯在此類領(lǐng)域形成了政策支持，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和長租公寓領(lǐng)域。類似政策支持，有助于促進(jìn)此類企業(yè)的更好發(fā)展。

柏文喜認(rèn)為，公募REITS對相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資人而言是重大利好消息。房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的自持與運(yùn)營型物業(yè)如商業(yè)零售、辦公、酒店、公寓、停車場、文旅康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等類型的物業(yè)，一方面需要以公募REITS等金融工具來提升資產(chǎn)流動性和凝聚社會資源襄助開發(fā)與運(yùn)營，另一方面也需要通過這一金融手段實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人的投資退出與收益實(shí)現(xiàn)，另外公募REITS也為廣大社會投資人提供了投資與參與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的渠道與工具，為普通投資人提供了風(fēng)險(xiǎn)與收益恰當(dāng)配置的投資品種選擇機(jī)會，因而對行業(yè)發(fā)展的意義是不言而喻的。

“尤其對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，公募REITS讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一原本因?yàn)橘Y產(chǎn)專用性較強(qiáng)而導(dǎo)致流動性較差的地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)的資產(chǎn)流動性得以大大提升，成為投資進(jìn)入和退出都相對便利的地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，因此除了因流動性提升而使得資產(chǎn)價(jià)值得以提升之外，也會吸引更多的投資進(jìn)入和凝聚更多的資源，因此公募REITS將重塑產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值的說法是有道理的。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于此類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，其運(yùn)營周期比較長，但現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，同時也面臨較大的政策支持，所以從這個角度看，公募REITS上市具有積極的作用，有助于此類企業(yè)更好地獲得融資。而相關(guān)REIT產(chǎn)品的運(yùn)作，也和此類產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營掛鉤，側(cè)面也鞭策企業(yè)管理層強(qiáng)化此類產(chǎn)業(yè)園的管理。

資深地產(chǎn)人士張波認(rèn)為，從國家十四五期間鼓勵的公募REITS來看，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用更多還是會體現(xiàn)在住房租賃，以及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)。而交易性住宅以及商業(yè)地產(chǎn)并非鼓勵的對象，因此總體來看對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說影響有限，對于偏向于高科技創(chuàng)新類，并位于核心城市群產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會有相對利好。

但廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，在房地市場中推行公募REITS并非易事。他表示，“主要存在的難點(diǎn)，一個對物業(yè)的估值，產(chǎn)權(quán)的存在對資產(chǎn)的到期收益有較大的折扣或者不確定性；此外，目前公募REITS在試點(diǎn)階段，仍聚集于基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域，存在一定的體制性障礙。”

柏文喜強(qiáng)調(diào)，由于中國商用不動產(chǎn)估值體系和租金體系的嚴(yán)重不對稱與不匹配，導(dǎo)致本來誕生于商用不動產(chǎn)領(lǐng)域的REITS，反而暫時很難在國內(nèi)的商用不動產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)廣泛實(shí)施。

柏文喜建議，推動商業(yè)地產(chǎn)REITS落地，一方面要改進(jìn)土地、規(guī)劃和金融管理體制，充分發(fā)揮市場對商業(yè)地產(chǎn)市場的資源配置作用，讓商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值在供求調(diào)節(jié)之下回歸到符合商業(yè)邏輯和能夠發(fā)行REITS需要具備的收益水平上來。同時，要解決好雙重稅收的問題，對商業(yè)地產(chǎn)公募REITS逐步開放資本市場。此外，還要開展投資者教育，讓投資者在收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡中將商業(yè)地產(chǎn)REITS產(chǎn)品作為投資組合中的基礎(chǔ)性投資品。

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原標(biāo)題： 招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS上市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎春風(fēng)