在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1. 房屋出賣人依法解除房屋買賣合同，被執(zhí)行人的相應(yīng)債權(quán)請求權(quán)喪失，可以排除對房屋的執(zhí)行。

案例1：《浙江光大置業(yè)有限公司與史金惠案外人執(zhí)行異議之訴糾紛上訴案》【(2017)浙10民終825號】

臺州中院認為，本案爭議焦點在于上訴人光大置業(yè)對訟爭房屋享有何種權(quán)利，以及該種權(quán)利能否阻卻人民法院的強制執(zhí)行。對此，現(xiàn)結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定作如下分析：（一）根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第四條、第五條的規(guī)定，預(yù)售商品房預(yù)告登記所保全的權(quán)利是以物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)。預(yù)告登記的權(quán)利人對不動產(chǎn)享有的是物權(quán)期待權(quán)，其在產(chǎn)權(quán)登記前，并未取得不動產(chǎn)物權(quán)。因此，案涉預(yù)售商品房雖經(jīng)預(yù)告登記，但不影響其物權(quán)仍歸屬于上訴人光大置業(yè)的事實。（二）人民法院的預(yù)查封措施雖具有固定權(quán)利現(xiàn)狀、排除物權(quán)變動的效力，但該措施本身并不改變涉案房產(chǎn)的物權(quán)歸屬，故法院預(yù)查封的對象并非房屋權(quán)屬本身，而是被執(zhí)行人基于商品房買賣合同享有的期待性財產(chǎn)權(quán)利，并且該種財產(chǎn)權(quán)利會隨著合同履行狀況發(fā)生變化而具有不確定性。本案中，原審第三人泮廣統(tǒng)未能按時償還按揭貸款，且已向上訴人光大置業(yè)明確表明自己收入降低無力按時還貸并提出退房要求，該種意思表示符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”情形，上訴人光大置業(yè)可行使法定解除權(quán)解除雙方之前訂立的商品房買賣合同。現(xiàn)上訴人已明確要求解除合同，且本案上訴人并未收到預(yù)查封裁定，現(xiàn)有證據(jù)亦不能證明本案存在合同當(dāng)事人惡意串通之事實，故本院認定涉案商品房買賣合同已有效解除，原審第三人泮廣統(tǒng)亦因此喪失了以涉案房產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)。在此情況下，原審法院繼續(xù)對涉案房屋采取執(zhí)行措施，缺乏事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)予糾正。綜上，上訴人光大置業(yè)的上訴請求合法有理，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：一、撤銷浙江省仙居縣人民法院（2016）浙1024民初4393號 民事判決；二、停止對光大·晶都誠園（城北西路以北，原三橋造漆廠廠區(qū)地塊）4號樓1單元402號房屋的執(zhí)行。本判決為終審判決。

2. 商品房買賣合同解除后，房屋出賣人只有在返還價款的情況下，才能排除對房屋的執(zhí)行。

案例2：《新鄉(xiāng)市正商置業(yè)有限公司、王清現(xiàn)再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2021)豫民申1021號】

河南高院認為，根據(jù)正商公司的再審申請，本案再審審查的焦點問題是：正商公司對涉案房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“對案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：(一)案外人是否系權(quán)利人；(二)該權(quán)利的合法性與真實性；(三)該權(quán)利能否排除執(zhí)行”。本案中，喬增正與正商公司簽訂商品房買賣合同，并通過支付首付款和銀行按揭貸款方式支付了購房款，辦理了商品房預(yù)告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權(quán)，但對涉案房屋享有取得物權(quán)的期待權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定，執(zhí)行法院可以對被執(zhí)行人喬增正購買的涉案房屋采取預(yù)查封措施，預(yù)查封的效力等同于正式查封。新鄉(xiāng)市牧野區(qū)人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061號民事判決，解除正商公司與喬增正于2015年6月15日簽訂的商品房買賣合同，該判決作出時間在法院預(yù)查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據(jù)該判決對抗對涉案房屋在先執(zhí)行的申請執(zhí)行人。在商品房買賣合同解除的情況下，雙方互負返還義務(wù)，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會使申請執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價款的情況下，才能排除普通債權(quán)人的執(zhí)行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執(zhí)行。本案中，作為雙務(wù)合同的商品房買賣合同解除后，雙方互負返還義務(wù)，正商公司未將喬增正已經(jīng)支付的首付款以及償還的銀行按揭款等部分交付執(zhí)行法院，在此情況下，原二審法院認為正商公司對涉案房屋不能排除執(zhí)行，并無不當(dāng)。

綜上所述，正商公司提出的再審事由不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形，對其再審申請予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：駁回再審申請人新鄉(xiāng)市正商置業(yè)有限公司的再審申請。

3. 商品房買賣合同解除后，房屋出賣人不能申請排除對房屋的執(zhí)行。出賣人未全額收取購房款的，可從房屋拍賣所得款項中優(yōu)先受償。

案例3：《陳堅強旺達恒潤實業(yè)（福建）有限責(zé)任公司、福州市臺江區(qū)旺野服裝店案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【(2018)閩01民終8075號】

福州中院認為，首先，案涉房產(chǎn)雖初始登記在開發(fā)商旺達公司名下，但因其已出售該房產(chǎn)并預(yù)登記在購房人陳堅強名下且已交付于購房人，故旺達公司對案涉房產(chǎn)已不享有《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條關(guān)于“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”所規(guī)定的占有、使用、收益及處分等權(quán)利；并且，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、第三十條之規(guī)定，購房人作為購買商品房消費者，其對案涉房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及開發(fā)商的其他債權(quán)，據(jù)此亦可知房屋權(quán)屬初始登記在開發(fā)商名下并不能對抗購房人對房屋享有的財產(chǎn)權(quán)利；再者，根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第（三）項關(guān)于“下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”之規(guī)定，案涉房產(chǎn)亦可作為被執(zhí)行人陳堅強的責(zé)任財產(chǎn)進行預(yù)查封。故旺達公司請求確認案涉房產(chǎn)歸其所有，實質(zhì)上系要求確認其對案涉房產(chǎn)仍享有具對世及排他效力的完整的不動產(chǎn)所有權(quán)，依法不能得到支持。其據(jù)此請求排除案涉房產(chǎn)的強制執(zhí)行，不能成立。……綜上，旺達公司所主張的所有權(quán)及合同解除權(quán)并不能排除對案涉房產(chǎn)的強制執(zhí)行。但本院亦注意到，開發(fā)商為購房人承擔(dān)代為償還銀行按揭貸款的擔(dān)保責(zé)任，實質(zhì)上導(dǎo)致其收取銀行支付的按揭貸款后又需向銀行承擔(dān)相應(yīng)金錢給付責(zé)任，與開發(fā)商未全額收取購房款在結(jié)果方面并無實質(zhì)性差別，結(jié)合案涉房產(chǎn)權(quán)屬仍初始登記在開發(fā)商名下，案涉房產(chǎn)處置后的權(quán)屬轉(zhuǎn)移亦需開發(fā)商的協(xié)助配合，故參照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十九條關(guān)于“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。”之規(guī)定，開發(fā)商墊款本息可參照“剩余價款從案涉房產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付”的規(guī)則處理。并且，開發(fā)商擔(dān)保墊款亦導(dǎo)致貸款主債權(quán)金額相應(yīng)減少，銀行對于案涉房產(chǎn)可期待的優(yōu)先受償（銀行的優(yōu)先受償權(quán)問題將在下文中論述）金額亦相應(yīng)減少，故開發(fā)商就其所墊款本息對房產(chǎn)處置價款的優(yōu)先受償順位僅次于貸款銀行，并未損害其他債權(quán)人的對案涉房產(chǎn)處置價款主張權(quán)益的合理預(yù)期，亦避免了開發(fā)商通過行使合同解除權(quán)（本案雖因預(yù)查封在先而不支持開發(fā)商行使合同解除權(quán)，但若開發(fā)商解約在先則可對抗預(yù)查封）而影響交易穩(wěn)定。