土拍規(guī)則，決定著開發(fā)商在地塊參拍和獲取上的策略，同時(shí)也是政府-開發(fā)商之間的博弈。

而無論哪種方式都有其利弊，要么是動(dòng)了政府土地出讓金的奶酪，要么是擠壓了開發(fā)商的利潤空間。

進(jìn)而最直接的影響是房子品質(zhì)下降，后期維權(quán)事件頻發(fā)！

而為了控制溢價(jià)率，起到市場維穩(wěn)的作用，傳統(tǒng)的土拍規(guī)則包括溢價(jià)封頂后競配建、溢價(jià)封頂后競自持、溢價(jià)封頂后現(xiàn)房銷售、溢價(jià)熔斷后搖號等形式。

圖片來源：南京樓市話事人

NO. 1｜壹  

總結(jié)下，南京土拍的競品質(zhì)模式規(guī)則主要包括以下幾個(gè)方面

一、進(jìn)一步提高競買要求

除了對競買保證金提高到50%、競買主體資格滿足二級以上開發(fā)資質(zhì)等硬性要求外，還與開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、三道紅線、風(fēng)險(xiǎn)評估等方掛鉤，具體如下：

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率上限為70%；

凈負(fù)債與股本之比的上限為100%；

現(xiàn)金與短期債務(wù)比的上限為1；

此外，開發(fā)建設(shè)階段更是要求1個(gè)月內(nèi)付清土地款。

二、什么時(shí)候競品質(zhì)？

根據(jù)細(xì)則，南京的競品質(zhì)環(huán)節(jié)大概率是在限時(shí)競價(jià)結(jié)束之后，對于單幅超過20家以上搖號的，根據(jù)企業(yè)提交的材料按照“競品質(zhì)”要求打分，選定出前5名參與搖號。

三、“競品質(zhì)”的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

南京的“競品質(zhì)”評價(jià)的維度主要包括公共空間、建筑單體、建筑立面、陽臺(tái)設(shè)計(jì)、停車設(shè)施、BIM技術(shù)等6大維度。其中：

1、公共空間：居住區(qū)內(nèi)應(yīng)打造優(yōu)良的公共空間與景觀綠地。物業(yè)管理用房、垃圾房、變配電間、開閉所等公共設(shè)施與配套建筑統(tǒng)籌布置。

2、 建筑單體：整體要求規(guī)整平齊，并且規(guī)定了18層以下不得采用外廊內(nèi)天井戶型；18層以上不得采用兩梯四戶的戶型結(jié)構(gòu)等設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

3、建筑立面：建筑里面宜采用耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)板材，鼓勵(lì)使用石材、鋁板、一體化板材等板材幕墻體系，鼓勵(lì)使用經(jīng)綠色認(rèn)證的綠色建材，不得使用低品質(zhì)涂料和面磚等材料。

4、陽臺(tái)設(shè)計(jì)：統(tǒng)一要求結(jié)合立面設(shè)置封閉陽臺(tái)。

5、BIM技術(shù)：方案報(bào)審需運(yùn)用南京市工程建設(shè)項(xiàng)目智能審查系統(tǒng)進(jìn)行BIM規(guī)劃報(bào)建、施工圖報(bào)審和竣工驗(yàn)收管理等

NO. 2｜貳 

參照北京和南京，杭州將會(huì)在第二批集中供地中試點(diǎn)“競品質(zhì)”。據(jù)坊間消息，主要調(diào)整可能集中在以下幾點(diǎn)：

一、第二批集中供地并不全面鋪開，而采取試點(diǎn)形式，各行政區(qū)上報(bào)一宗，說白了就是摸索排雷。

二、 “競品質(zhì)”宅地要求更加苛刻，據(jù)悉現(xiàn)房+限售可能是標(biāo)配，堵死了開發(fā)商快周轉(zhuǎn)的主意。

三、先報(bào)品質(zhì)方案打分（建筑技術(shù)占30分，公共配套占44分，工程保修占6分，裝修標(biāo)準(zhǔn)占20分），暫定取前6名（具體還未定）進(jìn)入競價(jià)環(huán)節(jié)，封頂后競配建保障房。

以上幾點(diǎn)非官方說法，僅供參考！期待杭州的政策細(xì)則也盡快出爐