作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

雖然你電話里分分鐘談幾個億的生意，地上能開車，天上能駕駛無人機(jī)；看地翻得了墻，也跑得過狗；白天能寫報告，晚上能談陪大佬侃大山，但仍然在這個崗位上過得戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

這要從經(jīng)常聽到一句調(diào)侃的話“行情不好，殺投資狗祭天”說起。

投資崗位的人從2017年整個地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)，而備受各大房企歡迎，不惜重金挖角，特別是高周轉(zhuǎn)的標(biāo)桿房企出來的人。原來的投資主管敢給副總，投資經(jīng)理就敢給副總。實(shí)在是挖不到投資部的人，前策和開發(fā)報建的也接受。

上一波行情給很多人造成了一種“刻板印象”，即只要有點(diǎn)土地信息，認(rèn)識幾個國土局的領(lǐng)導(dǎo)就能干投資。能進(jìn)投資部就意味著高薪，而且輕松。實(shí)際上并不是這么簡單，投資崗是一個專業(yè)性要求比較高的崗位，之前我有文章講述過了。

投資還是一個很忙很苦的崗位，雖然可以見到各種牛逼的老板，大人物，但是晚上才是投拓人真正的工作時間。因此，想進(jìn)投資崗位的人，我建議你謹(jǐn)慎進(jìn)入。因?yàn)?，下面要講的，才是一個真實(shí)的投資崗：

沒編制了 

2017年開始的這一波房地產(chǎn)周期，產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)泡沫，這個泡沫不僅僅指的是金融端，市場端，還表現(xiàn)在地產(chǎn)從業(yè)人員的數(shù)量暴增。除了投拓人員外，連鏈家的二手房中介數(shù)量都增加了幾倍。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，房企之間的兼并浪潮以及更加注重人效比，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量會大量縮減，投資崗位就首當(dāng)其沖。很多本來就是其他崗位轉(zhuǎn)崗過來的人，在投資崗位沒能站穩(wěn)腳跟，又不得不轉(zhuǎn)回原來的崗位。

從今年春節(jié)前后的黃金換崗位時間節(jié)點(diǎn)來看，大部分公司根本沒有放出多少的投資崗位。經(jīng)常是臨時有小道消息知道哪個公司增加了一個崗位，去面試的都是一大幫人，還能在面試等候區(qū)遇到不少“熟人”。

最最最內(nèi)傷的是，經(jīng)過幾次的來回奔波折騰，過五關(guān)斬六將，終于拿到了Offer，做好了心理準(zhǔn)備新入職呢。過幾天臨時被告知，暫時沒有編制了。想殺人的心都有了，合著貴司人力最近工作不飽和，沒事面試人玩兒呢？

給你講個笑話

有個投資總跟我吐槽，在面試的時候被對方區(qū)域總直接問及“如果三個月拿不到地，我就干掉你”并要求面試現(xiàn)場提出三個月內(nèi)行之有效的拿地的方案和思路。

不光是投資總，在很多公司，對投資經(jīng)理級，主管級的投資人員從入職到轉(zhuǎn)正已經(jīng)設(shè)置好了重重障礙等著你。小到平時的培訓(xùn)考試，大到每個月的績效考核，直到轉(zhuǎn)正考核，每一步走過都不容易。

面試時候你談的高薪，在這個時候就充分體現(xiàn)了，沒有哪個房地產(chǎn)公司會輕易就讓你能把高薪拿到手，通過各種扣罰，能省則省。新入職的3-6個月，你不用“007”的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，都不好意思轉(zhuǎn)正！

此前我跟多個獵頭有一些交流，進(jìn)行了總結(jié)，最近一年時間，行業(yè)內(nèi)投拓人員平均換崗位的時間小于9個月，甚至有大量的人半年之內(nèi)三次換工作的。

在試用期就被干掉的，想想都很憋屈。

不知道，聽起來應(yīng)該很不錯

地產(chǎn)其他部門的人，總是覺得投資部很牛逼，牛逼的原因之一就是拿地獎很豐厚。在他們眼里，拿到一塊地獎金應(yīng)該能有一百來萬吧。就是俗話說的，一年不開張，開張吃三年。

我們先說獎金金額的問題，現(xiàn)在大部分房企比較通行的拿地獎算法是，是招拍掛項(xiàng)目投資額的萬分之一到萬分之二，收并購是投資額的千分之一到千分之二。拿最常見的招拍掛項(xiàng)目來說，比如土地款5個億，拿地獎就5萬。但這5萬不是你一個人拿，成本、營銷、成本都有份的，還有就是區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)。

至于收并購項(xiàng)目，獎金確實(shí)多。但是收并購項(xiàng)目談得多，落地的卻很少。投資總級別的，兩年能談成一宗就屬于很牛逼的了。我說的是現(xiàn)在的行情下，不是以前撿漏的年代。

再來說獎金兌現(xiàn)的問題。很多公司拿地獎也都是能兌現(xiàn)的，但是兌現(xiàn)的條件很多，靠譜的公司是現(xiàn)金流回正就分一半獎金，不靠譜的是項(xiàng)目清算再分獎金。

還有跟投制度，按自有資金峰值比例折算強(qiáng)制跟投的那種，來了解一下啊。

公司有錢

總部要求的利潤很高，很多項(xiàng)目測算指標(biāo)都不符合標(biāo)準(zhǔn)，好不容易找到一個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，測算達(dá)標(biāo)，搞定了營銷成本，市場也很OK。滿懷信心地往上面報了。很不幸，都是石沉大海。

還有的區(qū)域公司在集團(tuán)體系里爭取資金和資源不占優(yōu)勢的，項(xiàng)目幾乎很難通過評審會，即使通過了決策會也拿不到集團(tuán)的資金批復(fù)。這個在很多公司里面是很常見的，很多投資總、區(qū)域總拿地前都是去天天守著老板，求支持。

算了，先就這樣看著辦吧。

拿不到地就考核你，扣績效，實(shí)在不行換一撥。

我發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，現(xiàn)在市場上的投拓人員，都在各大地產(chǎn)公司輪流跑，有的甚至兩家公司默契地相互挖人，直接導(dǎo)致互換投資團(tuán)隊(duì)。

寫完這個報告，就可以寫下個報告了

進(jìn)了投資崗，別的本事沒見長，寫報告的能力倒是長進(jìn)不少。不是自己太優(yōu)秀，而是要感謝公司的極力栽培。

新地塊掛網(wǎng)需要做分析簡報，不參拍不拿地就不寫了報告了嗎？并不是，土地成交后需要做分析對比，競爭對手拿地策略比較。還要寫進(jìn)日報、周例會，月度會，半年會報告里面。馬上月底了，不知道各位的月報寫好了沒？

個別公司簡直喪心病狂，同一塊土地成交，僅僅還是未參拍的土地，做的成交快報需要同時報區(qū)域總、地區(qū)公司運(yùn)營部、集團(tuán)投資對接人、集團(tuán)投資總、總裁辦。

除此之外，還有述職報告，總經(jīng)理報告，戰(zhàn)略規(guī)劃報告，市場分析報告，拿地策略報告，半年報，年報。

以至于很多人調(diào)侃，寫完這個報告就可以寫下個報告了。

投資部的過來說一下

這個地怎么拿的

生存是什么呢，先拿一塊地吧。因此在區(qū)域總的積極支持下，奔赴集團(tuán)極盡游說之能，給了一個極高的土拍授權(quán)價，以面粉貴過面包的價格拍下地王項(xiàng)目；或者是罔顧風(fēng)控部門的風(fēng)險提示，草率簽下收購協(xié)議，匆忙付款，結(jié)果被深套其中。這就導(dǎo)致很多激進(jìn)擴(kuò)張的公司，特別是閩系房企（具體哪些就不點(diǎn)名了），爛在手里的項(xiàng)目還真是不少。過了不久，老板終于反應(yīng)過來，事后追責(zé)，發(fā)現(xiàn)全是投資部的責(zé)任，最終一桿子擼到底。就像文章開頭的發(fā)文截圖一樣。

但是地產(chǎn)的江湖很小，拿錯了地的新聞在行業(yè)內(nèi)很快就會傳開，直接影響你下一份工作機(jī)會。

比親媽還操心的

每個干投拓的人，都必須得過得一關(guān)，就是跟集團(tuán)投資中心過關(guān)。

這里我先要說一句公正話，大部分公司的集團(tuán)投資中心的人還是專業(yè)的，公正的。但是個別公司的集團(tuán)投資中心的人，喜歡以管理者自居的，那就很難伺候了。你跟他談專業(yè)問題，他跟你談公司制度，你跟他談公司制度，他跟你談情懷，反正就是他有理。

有的公司，為了上一個項(xiàng)目，需要做繁雜的測算和報告向集團(tuán)的對接人反復(fù)溝通。等你不上這個項(xiàng)目了，也需要做繁雜的測算和報告向集團(tuán)的對接人反復(fù)溝通，證明這個項(xiàng)目為什么不行。

還有的公司集團(tuán)投資中心相當(dāng)負(fù)責(zé)任，每個月都要更新上會模板，每個季度都會對上會模板與測算表進(jìn)行深度魔改。沒點(diǎn)覺悟絕對跟不上步伐，有的人調(diào)侃，請假兩個月回來，能看得懂公司新的測算表，算我輸。

人力突然找你

聊人生 

隨著今年國家層面對房地產(chǎn)融資渠道的進(jìn)一步收緊，上半年迅猛拿地的房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流將非常緊張，中短期內(nèi)將不再繼續(xù)擴(kuò)張拿地，近期內(nèi)成本優(yōu)化以及抓銷售回款將成為工作的重點(diǎn)。

裁員這個事，有的公司還算比較厚道，給你多種選擇，調(diào)崗或者拿現(xiàn)金補(bǔ)償，有的公司就是直接勸退，一分錢沒有，遇到后者只能自己認(rèn)栽了。

在裁員面前，政治正確（跟對領(lǐng)導(dǎo)）和專業(yè)過硬都很重要，政治正確能保證領(lǐng)導(dǎo)在勾選名單時，放你一條生路；專業(yè)過硬讓你完全不慌，即使這里不行還可以去別處。這也是我一直鼓勵大家加強(qiáng)專業(yè)學(xué)習(xí)的原因。

恭喜你

終于換工作，到了一個更大的坑

“發(fā)現(xiàn)上家公司很智障花了三年，后來漲經(jīng)驗(yàn)了，證明這家公司更智障只用三個月”這句話非常準(zhǔn)確地講出了其中的道理。

其實(shí)投資崗位在各大房企都不是一個輕松的崗位，只是看你的上級領(lǐng)導(dǎo)和區(qū)域總的工作作風(fēng)了。因此建議各位，換坑需謹(jǐn)慎，現(xiàn)在的公司能堅(jiān)持的就盡量堅(jiān)持。換了新的坑位，也意味著更大的風(fēng)險。

有很多第二梯隊(duì)的高周轉(zhuǎn)的公司（具體哪些就不點(diǎn)名了，大家都知道），一味追求擴(kuò)張與規(guī)模，用人理念也是十分地急躁和功利，人員流動相當(dāng)?shù)仡l繁。進(jìn)去簡直就是坑。

投資這個崗位還是會長期存在的，薪酬也是屬于各個崗位里面比較靠前的。但是這份高薪并不是你輕易就能勝任的，專業(yè)能力，資源能力，以及吃苦的能力都很重要。沒有哪個崗位是輕輕松松能拿到高薪的。高能級的投資人，市場永遠(yuǎn)歡迎。

大浪淘沙，靠吹牛就能混一個好的投資崗位的時代已經(jīng)過去，最后留下的肯定是有真本事，具有競爭力的專業(yè)人才。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 投拓的鍋，快背不動了！