當(dāng)前受房企持續(xù)爆雷、樓市持續(xù)下行的影響，越來越多的地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在積極物色不良資產(chǎn)方向的業(yè)務(wù)機(jī)會。近期我們也明顯感覺到AMC機(jī)構(gòu)在出險項目上的積極行動。當(dāng)下一些AMC積極籌備不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險化解的資金，如有報道稱東方資產(chǎn)在全國銀行間債券市場公開發(fā)行不超過人民幣100億的金融債券，用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置等工作。對于房企而言，少數(shù)尚有一定流動性的房企在尋找在建工程轉(zhuǎn)讓的投資機(jī)會，而大多數(shù)房企則試圖介入出險類項目的代建業(yè)務(wù)。

在我們與AMC機(jī)構(gòu)的溝通過程中，一些AMC反饋表示，受到去年《地方金融監(jiān)督管理條例（征求意見稿）》的影響，地方資產(chǎn)管理公司作為征求意見稿認(rèn)定的地方金融組織，后續(xù)業(yè)務(wù)的開展也需要遵循“地方金融組織應(yīng)當(dāng)堅持服務(wù)本地原則”，即在地方金融監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)的區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)營業(yè)務(wù)，原則上不得跨省級行政區(qū)域開展業(yè)務(wù)。但對于地方AMC而言，仍舊有辦法解決該問題（如通過與信托機(jī)構(gòu)合作）。大部分AMC機(jī)構(gòu)自去年接受審計監(jiān)察以及整改，也表示未來的業(yè)務(wù)將回歸到不良資產(chǎn)的主業(yè)。對于以往操作非金不良業(yè)務(wù)較多的地方AMC而言，相關(guān)業(yè)務(wù)也受到較大的限制，但是一些規(guī)模不大的地方AMC，目前仍在物色一些非金不良的投資機(jī)會。

雖然不少投資機(jī)構(gòu)表示，在這波市場行情下，投資不良資產(chǎn)行業(yè)將是重要的方向。但是在我們財富中心的角度看來，由于長期以來我們國內(nèi)市場上的投資人大多屬于短債的思維，而不良時間周期長及退出的不確定性都非常強(qiáng)，不良資產(chǎn)行業(yè)投資嚴(yán)格意義上屬于充滿高風(fēng)險的非標(biāo)另類機(jī)會型投資，目前不良資產(chǎn)市場實際上十分缺乏資金實力強(qiáng)，并且能跨越周期的愿意做價值投資的專業(yè)投資人。投資不良資產(chǎn)與投資以往的地產(chǎn)前融項目系不同的操作思路，對專業(yè)性要求也更高。而當(dāng)下國內(nèi)的不良資產(chǎn)處置也越來越難，收益率逐漸縮窄；處置方式也不再是傳統(tǒng)的 “打包、打折、打官司”的“三打”模式，而是向“重組、重構(gòu)、重整”的“三重”模式來拓展。當(dāng)下的不良資產(chǎn)的運(yùn)作不再是高利貸式的救活模式以及簡單的債權(quán)管理，而是需要具備投行化思維的專業(yè)投資團(tuán)隊通過深耕細(xì)作一攬子解決問題項目或問題企業(yè)，向資產(chǎn)經(jīng)營與服務(wù)，投行化的管理發(fā)展的業(yè)務(wù)。

為便于說明，我們將近期與AMC合作的不良資產(chǎn)項目的相關(guān)情況與經(jīng)驗進(jìn)行整理，以供同業(yè)人士參考，更多關(guān)于不良項目處置的操作細(xì)節(jié)歡迎在3月5日的交流會上繼續(xù)交流和探討（詳見《20220305交流會：地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的退出路徑與不良項目處置》）。