最及時的信用債違約訊息,最犀利的債務(wù)危機(jī)剖析
作者:觀點新媒體
來源:觀點(ID:guandianweixin)
誰也沒想到,咬牙扛過了“至暗”關(guān)鍵期后,融創(chuàng)“回頭”了。
觀點網(wǎng) 融創(chuàng)與華發(fā)從“杠桿聯(lián)姻”到“回購羅生門”,這場博弈究竟為何?
“深圳沒有雪,但有鈔能力。” 在這座造型酷似藍(lán)色鯨魚的華發(fā)冰雪世界項目里,藏著世界最大的室內(nèi)滑雪場——10萬平方米的體量、1569米長的雪道、83米的最大垂直落差、463米的最長單道,再加上5條賽事級雪道,規(guī)模震撼業(yè)界。
如今,這座耗資超百億打造的冰雪地標(biāo),已成為了華發(fā)股份流動的“現(xiàn)金池”。今年9月開業(yè)后熱度飆升,試運(yùn)營一個月累計接待游客超40萬人次,單日最高客流量突破4萬人次,其中港澳游客整體占比超三成。
就在華發(fā)沉浸于項目紅利之際,“老朋友”融創(chuàng)的突然出現(xiàn),打破了這份歲月靜好的和諧。
11月21日,距離項目回購權(quán)到期僅剩2天,華發(fā)股份收到了融創(chuàng)文旅的通知函,沒有意外的“放棄”,只有一句顛覆過往的表態(tài):“選擇行使回購權(quán),但原條款全部作廢,需重新協(xié)商。”
這記猝不及防的“回購?fù)灰u”,撕開了兩家房企最后的體面,讓這場延續(xù)六年的合作博弈再次浮出水面。
杠桿式“閃婚”
博弈的開端,是一場各取所需的“商業(yè)聯(lián)姻”。
2019年底,正值鼎盛時期的融創(chuàng)高調(diào)宣布,與深圳寶安區(qū)政府達(dá)成合作,計劃在前海片區(qū)總投資367億元打造“全球最大的室內(nèi)冰雪世界文旅項目”。
超三百億元的總投資足見其含金量——該項目并非單一的冰雪場館,而是以“雪”為起點,涵蓋10萬平方米的全球最大室內(nèi)雪世界冰雪中心、30萬平方米的人才房社區(qū)華發(fā)新城、74萬平方米的辦公集群華發(fā)廣場以及10萬平方米的主題商業(yè)華發(fā)商都的超級綜合體。
當(dāng)時的華發(fā)正迫切想要打開深圳市場,而融創(chuàng)也正好相中了華發(fā)作為珠海最大綜合型國有企業(yè)背后的資金實力,于是雙方一拍即合,共同出資成立項目公司——融華置地,由融創(chuàng)持股51% 、華發(fā)持股49%。
不過,在拿地環(huán)節(jié)上,融創(chuàng)上演了一次“教科書級”的杠桿操作。
2020年11月,融創(chuàng)聯(lián)合華發(fā)以底價127.1億元競得該項目地塊,融創(chuàng)持股51%主導(dǎo)項目,不過其應(yīng)繳的32.41億元出資款,是通過質(zhì)押項目股權(quán),向華發(fā)關(guān)聯(lián)公司借的款。
但對華發(fā)而言,這次合作是其進(jìn)軍深圳的跳板。彼時雙方曾約定,華發(fā)負(fù)責(zé)開發(fā)最易變現(xiàn)的人才房,有權(quán)在建成后退出商辦及冰雪業(yè)態(tài)。
2021年3月,項目正式動工,命名為“融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城”,總投資計劃182.9億元,涵蓋全球最大室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)深潛基地、城市中軸綠洲客廳等七大業(yè)態(tài),一時風(fēng)光無兩。
不過,雙方的甜蜜期很快便隨著融創(chuàng)流動性危機(jī)的爆發(fā),戛然而止。2022年5月,融創(chuàng)債務(wù)爆雷,無力支付剩余地價款,項目也陷入停滯,兩棟公寓只建了一半,冰雪世界主體工程擱淺,沒有了當(dāng)初的意氣風(fēng)發(fā)。
時間到了2023年1月,華發(fā)自救,其公告以35.7億元現(xiàn)金方式收購融創(chuàng)所持有的項目公司51%股權(quán)以及相關(guān)債權(quán)0.12億元。這也意味著,華發(fā)接下來需要獨自承擔(dān)剩余的65.55億元地價款和項目后續(xù)上百億元的投入。
但無意中,雙方在收購協(xié)議中埋下了“拉扯伏筆”:融創(chuàng)保留2025年11月23日前的回購權(quán),卻未明確回購價格的調(diào)整機(jī)制。這一模糊條款,為日后的爭端埋下了種子。
冰雪的暗戰(zhàn)
接盤后的華發(fā),面對著這巨無霸項目也不由地陷入兩難境地。
一方面,彼時的華發(fā)正處于向核心城市大舉擴(kuò)張階段,2020年、2023年華發(fā)權(quán)益拿地金額分別為299億元、280億元,直沖全國排名前十。
加速外拓之下,不僅需要大量資金的投入,同時進(jìn)軍核心城市也使得項目開發(fā)成本上升,造成盈利壓力。2023年,華發(fā)股份歸母凈利同比下滑30%至18.38億元;2024年歸母凈利潤僅有9.51億元,幾乎腰斬。
另一方面,冰雪項目商辦業(yè)態(tài)遇冷,周邊大量人才房滯銷,繼續(xù)開發(fā)可能面臨更大虧損。2023年初,人才房項目華發(fā)新城正式開盤,可項目均價為3萬元/平方米,最低單價可到2.7萬元/平方米,遠(yuǎn)低于人才房最高限價4萬元/平方米。
在大環(huán)境不穩(wěn)定之下,華發(fā)擱淺了“超創(chuàng)方舟辦公集群”板塊的打造,直至2025年7月做出了剝離資產(chǎn)的重大決定。
這一決定也讓華發(fā)的賬面出現(xiàn)赤字。今年7月,華發(fā)將項目中7塊商業(yè)用地以44.05億元賣給政府收儲,較賬面原值虧損14億元,虧損額超2024年凈利潤的50%。
“雖然虧了十幾億,但拿到真金白銀總比被套牢好。” 此次“割肉”也讓華發(fā)剝離了低效資產(chǎn),聚焦項目價值,其中冰雪業(yè)態(tài)成為絕對核心。
據(jù)國金證券研報對華發(fā)冰雪世界的盈利預(yù)測顯示,中性預(yù)期下,該項目進(jìn)入成熟期后每年可貢獻(xiàn)營收6.5億元、凈利潤1.3億元。
然而,誰也沒想到,咬牙扛過了“至暗”關(guān)鍵期后,融創(chuàng)“回頭”了。
2025年11月21日,在回購權(quán)到期前2天,融創(chuàng)發(fā)來通知函,明確告知其選擇行使回購權(quán),但提出“原方案中的回購方式、實施時間、交易價格等核心內(nèi)容已不適用于當(dāng)前情況,誠望就回購方式、回購價格及回購時間等事宜重新展開討論”的附帶條件。
按照原協(xié)議,回購對價需覆蓋華發(fā)35.8億元收購成本及兩年資金成本,預(yù)計不低于40億元,且融創(chuàng)需在30個工作日內(nèi)搞定融資、足額付款,否則視為放棄。
但融創(chuàng)顯然認(rèn)為,如今項目核心資產(chǎn)升值,原條款“不公”——畢竟華發(fā)已通過人才房銷售回款72.5億元,又收回44.05億元地價款。
對華發(fā)而言,融創(chuàng)的“回頭”無疑打亂了資金回籠計劃。當(dāng)前華發(fā)仍面臨凈利潤下滑、資金鏈緊繃的問題,若回購談判陷入僵局,不僅年末資金計劃泡湯,還可能影響后續(xù)項目運(yùn)作。
也許如今回購暗戰(zhàn)的本質(zhì),是地產(chǎn)行業(yè)“風(fēng)險與收益不對等”的縮影——但在這場跨越六年的博弈里,沒有絕對的贏家。
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原標(biāo)題: 冰雪的暗戰(zhàn) 華發(fā)世界最大室內(nèi)滑雪場遭融創(chuàng)“回購?fù)灰u”

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