杠桿地產 
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作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID:Property-Market)
2022年1月6日，國辦對外發布了《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》（下文簡稱“方案”）。方案是2021年12月21日印發的。
這個方案對房地產行業是有深遠影響的，同時影響的方面很多，杠桿地產挨重點談。
1、如果兌現，極大利好經濟。方案開宗明義，為深入貫徹落實中央《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，然后制定本方案。
事情要回到2年前，2020年的3月，當時印發了上述意見。回溯一下，當時的意見2019年11月審議通過的。
只不過，等幾個月才發布。經濟說一千道一萬，不就是要把各類市場要素搞好，讓經濟有足夠活力。
在杠桿地產淺薄的理解里，構建更加完善的要素市場化配置體制機制，是對2013年前那次全會的莊嚴承諾和推進。
那次會議說，“使市場在資源配置中起決定性作用”——還記得那一天，我非常高興。當時，完全是蜜月期，全社會、甚至全球，都對我國繪就的前景，感到無比的希望。
此次，也再強調了一遍。
當然此后的這些年，發生了很多事。所以，如何整體推進我們要搞的全面深化改革，得有個突破口。
甚至有學者說，是要重啟整體改革的信號。
記得2020年寫文章時，我剛去過某大型工業企業調研，感觸經濟必須必須必須，重要的事說三遍，得好好搞搞了。如果僅僅是房地產、基建那一套，完全走不通。
從2021年的經濟操盤看，確實在努力試探，當然也遇到了內外困難，到了2021年末政策又開始求穩。杠桿地產是堅定的市場經濟者喜愛者，希望要素市場化改革能更好推進。
在維護全國統一大市場前提下，支持具備條件的地區結合實際大膽改革探索，尊重基層首創精神，注重總結經驗，及時規范提升，為全國提供可復制可推廣的路徑模式。
其實，改革開放的歷史，也是一部地方探索、首創，然后推廣的歷史。從包產到戶，到個體工商戶、小企業擴大雇工人數，到允許外資企業做加工貿易，引進很多外國獨資企業參與到我們產業分工中……
最終受益的一定是經濟，一定是就業，也一定是敢于長期探索，敢闖敢干的地方。
方案還說，聚焦要素市場建設的重點領域、關鍵環節和市場主體反映最強烈的問題，鼓勵地方結合自身特點開展差別化試點探索。
比如土地、人口的流動遷徙，比如資金更好服務經濟，比如數字資源的更好利用和保護……下文杠桿地產會進一步寫。
3、中心城市、不錯的城市群、都市圈率先受益。方案說：
圍繞推動國家重大戰略實施，根據不同改革任務優先考慮選擇改革需求迫切、工作基礎較好、發展潛力較大的城市群、都市圈或中心城市等，開展要素市場化配置綜合改革試點，嚴控試點數量和試點范圍。
且明確說，要素市場化配置的改革探索任務，原則上優先在試點地區開展。
試點期限為2021-2025年。
因為方案是2021年末印發的，所以方案的工作目標說2021年，啟動要素市場化配置綜合改革試點工作。2022年上半年，完成試點地區布局、實施方案編制報批工作。
然后2023年，試點工作取得階段性成效，力爭在土地、勞動力、資本、技術等要素市場化配置關鍵環節上實現重要突破，在數據要素市場化配置基礎制度建設探索上取得積極進展。
到2025年，基本完成試點任務，取得標志性成果，為完善全國要素市場制度作出重要示范。
強者恒強，如果非要說點地產，大概保障的道理也是如此。
4、方案具體的試點第一項就談土地，更多地方或許納入土地自主權試點。嚴格保護耕地、節約集約用地的前提這些必然要說的，接著說：
探索賦予試點地區更大土地配置自主權。允許符合條件的地區探索城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑使用機制。
探索建立補充耕地質量評價轉換機制，在嚴格實行耕地占補平衡、確保占一補一的前提下，嚴格管控補充耕地國家統籌規模，嚴把補充耕地質量驗收關，實現占優補優。
支持開展全域土地綜合整治，優化生產、生活、生態空間布局，加強耕地數量、質量、生態“三位一體”保護和建設。
我朋友杠桿游戲，2020年在國發《授權和委托用地審批權的決定》授予京津、長三角、大灣區和重慶一些特別試點權時寫過一個文章《給地、送錢！京津、長三角、大灣區和重慶為何獲得最大支持？》（2020年3月12日）。
他把道理說得很明白了。
而今，或許有更多地方會參與試點，獲得更大的土地自主權。
5、給企業用地靈活性，減輕他們負擔，才能激活經濟效率。方案說，鼓勵優化產業用地供應方式，比如：
優化工業用地出讓年期，完善彈性出讓年期制度。
支持產業用地實行“標準地”出讓，提高配置效率。
探索增加混合產業用地供給……
企業怎么用地，要靈活，根據人家當時的實際需要。這樣企業負擔才能減輕，才有更多機會成長。
同時，也只有更加靈活的產業用地方式，才能鼓勵更多人創業、辦企業。杠桿地產覺得，不能傷了搞實業的人的心。
同樣“第七條推動以市場化方式盤活存量用地”，也是讓國企事業單位及其他企業、農民、農村集體可以有更多收益和可能，也為更多企業獲得需要的土地，提供便利。
6、多口徑供地，建設用地市場城鄉統一，更多農民必須富起來，經濟才能好，房地產才能更健康。方案說得很明確：
在依法自愿有償的前提下，允許將存量集體建設用地依據規劃改變用途入市交易。
支持建立健全農村產權流轉市場體系。
農村集體建設用地多多少少，得搞起來，不能只是地方政府、國有土地在那里玩。那個玩法，農民分享的收益、農村集體獲益太少。
阻力可想而知。但唯有如此，農民、農村集體才能富起來。土地變成更多的財富，更多農民和集體有機會，房地產才更健康、經濟才更好。
動作可以慢慢推進，但一定要搞起來，一定要試點起來。
一句話，只有獲益的人多了，消費才能真的啟動，經濟才能有活力。一切財富附著在土地上。
填海方面，最近不是剛好恒大的事，其實還有很多企業有類似情況。未來，怎么平衡環保和經濟效益？
7、讓更多人自由遷徙、市民化，房地產受益，同時強調住房供應保障機制。方案第三部分“推動勞動力要素合理暢通有序流動”，談到支持具備條件的試點地區在城市群或都市圈內開展戶籍準入年限同城化累計互認、居住證互通互認，試行以經常居住地登記戶口制度，實現基本公共服務常住地提供。
還如：
建設人口發展監測分析系統，為重大政策制定、公共資源配置、城市運行管理等提供支撐。建立健全與地區常住人口規模相適應的財政轉移支付、住房供應、教師醫生編制等保障機制。
這些改革試點，對于人口的自由遷徙、就地市民化很有價值，同時市民化之后的消費是非常利好消費和經濟的。同時對于比較強的城市群、都市圈利好顯然更多。
還值得一說的是，杠桿地產認為，這必然對于房地產穩定有好處，甚至部分地方是很大利好。當然，方案也強調供應保障。
房地產大起大落都不希望發生。
方案還提到不搶挖中西部和東北地區合同期內高層次人才的前提下，人才的合理有序流動，支持事業單位科研人員按照國家有關規定離崗創新創業等。
8、迫切希望資本市場搞好，服務實體經濟，希望好運。方案強調增加有效金融服務供給，比如推廣“信易貸”模式，用好供應鏈票據平臺、動產融資統一登記公示系統、應收賬款融資服務平臺，鼓勵金融機構開發與中小微企業需求相匹配的信用產品等。
特別強調發展多層次股權市場。
創新新三板市場股債結合型產品，豐富中小企業投融資工具。選擇運行安全規范、風險管理能力較強的區域性股權市場，開展制度和業務創新試點。
探索加強區域性股權市場和全國性證券市場板塊間合作銜接的機制。
上述部分試點，不久前央行等多部門在《成渝共建西部金融中心規劃》中，剛好給了重慶部分試點，詳見我朋友杠桿游戲寫的《西部金融中心到底多牛？重慶成都能否拿下證交所，萬字詳解》（2021年12月27日）
比如全國幾乎每個省份都有一家區域性股權市場，這是比新三板（全國中小企業股份轉讓系統）更低一個層次的資本市場，也是多層次資本市場的組成部分。
同步探索與全國證券市場對接機制，這些支持，意味著重慶等地的股權市場，未來比一般省份的又躍升了一個層次，可以和全國市場更好銜接。
而所有這一切，歸根結底是希望服務實業。
金融服務實業好了，企業的生存創新方式更好，融資和發展渠道更多，公眾“唯房地產投資”的理念，也會改變，整個社會投資好企業的心態會逐步滋生，讓我國經濟走上更好循環。
當然，這些想法很多年了，杠桿地產要說，以前也說過，做起來不容易。
但如果哪怕做好了一點點，都比今天有很大進步，經濟都可能更好。
9、技術要素、數據要素、資源環境市場的轉化保護和利用就不多說。
小結一下：杠桿地產雖然主要關心地產，但方方面面和地產也都是緊密關系的。
各類市場要素搞好了，經濟自然有活力，經濟好了一方面不需要過分倚重房地產，另一方面住房消費本身也會受益，各自走上健康循環，這是大家都期望的。
希望2022年好運，可以開啟一個好的征程。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 重磅！影響地產和經濟的大消息來了
