根據(jù)宏觀數(shù)據(jù)的顯示，人民幣貶值至2019年11月后開始觸底反彈，外資機構(gòu)的外匯換成人民幣的金額在持續(xù)增加，以賺取人民幣資產(chǎn)價格的升值。另外2019年11月7日國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步做好利用外資工作的意見》，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍限制，由此引起了外資入境的回流潮。

受外匯管制和跨境投資審批等政策的影響，大部分外資都已建立境外和境內(nèi)的資金池，另外受人民幣走勢的影響，目前大量偏好房地產(chǎn)的外資在海外發(fā)債獲取低成本資金后大量輸入境內(nèi)參與房地產(chǎn)投資。盡管在風(fēng)控層面外資相較境內(nèi)機構(gòu)會總體嚴格一些，但外資對貸款主體（尤其是房企前30強）的認可度又同時促成了他們對信用貸的認可，因此在近期的外資放款中，我們看到很多外資都在參與地產(chǎn)前融，包括土地保證金融資、土地款配資、開發(fā)建設(shè)資金融資等前融業(yè)務(wù)，不少外資甚至可做項目資金池業(yè)務(wù)。

根據(jù)西政財富近期募集的外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)項目的前融產(chǎn)品案例，我們對外資的此類產(chǎn)品操作總結(jié)了如下操作要點：

一是額度和用途方面，大部分外資機構(gòu)都傾向于對單一客戶給予3-7億的額度（即1億美元以下），以降低審批難度和盡調(diào)、風(fēng)控、投后管理難度，融資款倒可以用于土地保證金、土地款、開發(fā)建設(shè)等用途，也即外資更看重主體的償債能力，對資金監(jiān)管一般無明確要求；

二是在放款主體和付息方式上，很多外資都是選擇自己在境內(nèi)的關(guān)聯(lián)企業(yè)作為放款主體，付息方面可選擇境外付息，也可以選擇境外支付咨詢服務(wù)費后豁免境內(nèi)付息義務(wù)（也即境外付息），不過境內(nèi)付息比境外付息的比例一般高出年化3%左右，因涉及到境內(nèi)對境外付息的跨境擔保、資金出境和稅費等問題；

三是放款產(chǎn)品和風(fēng)控措施方面，目前大部分外資都傾向于股加債的做法，風(fēng)控措施方面特別側(cè)重母公司的擔保以及母公司或其關(guān)聯(lián)方對項目公司債權(quán)的劣后求償。除此之外，很多外資出于機會成本的考量會要求融資方先行支付盡調(diào)、財顧、會所、律所等的相關(guān)費用，因該費用需前期支付，因此融資方需充分評估。

近兩個月來，西政財富操作的外資機構(gòu)LP的前融產(chǎn)品對開發(fā)商放款的綜合成本基本都在年化15%-18%左右（此為境內(nèi)付息的成本，境外付息一般少2%-3%）。為便于同業(yè)人士了解外資融資的具體融資，西政財富團隊特以近期操作的外資對境內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的土地保證金及土地款融資為例，對外資資金投資房地產(chǎn)項目的相關(guān)前融操作進行詳細說明。