被執行人如何用被查封的財產融資

《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》（法發〔2019〕35號）明確為充分發揮查封財產融資功能，賦予被保全人或被執行人申請用查封財產融資的權利。

人民法院查封財產后，被保全人或被執行人申請用查封財產融資的，按照下列情形分別處理：

（1）保全查封財產后，被保全人申請用查封財產融資替換查封財產的，在確保能夠控制相應融資款的前提下，可以監督被保全人按照合理價格進行融資。

（2）執行過程中，被執行人申請用查封財產融資清償債務，經執行債權人同意或者融資款足以清償所有執行債務的，可以準許。

被保全人或被執行人利用查封財產融資，出借人要求先辦理財產抵押或質押登記再放款的，人民法院應積極協調有關部門做好財產解封、抵押或質押登記等事宜，并嚴格控制融資款。

在四川省高級人民法院作出的《成都鴻順置業有限公司、成都市金色谷農資有限責任公司其他案由執行審查類執行裁定書》（（2020）川執復397號）案件中，復議申請人成都鴻順置業有限公司（以下簡稱鴻順公司，被執行人）、成都市金色谷農資有限責任公司（以下簡稱金色谷公司，申請執行人）不服四川省資陽市中級人民法院（2020）川20執異24號執行裁定，向高級法院申請復議。

四川省資陽市中級人民法院在執行申請執行人金色谷公司與被執行人鴻順公司、四川省百森融資擔保有限公司（以下簡稱百森公司）、四川振農投資有限公司（以下簡稱振農公司）、楊秀菊、張巨萍、成都碧瑰源物業管理有限公司（以下簡稱碧瑰源物業公司）、成都碧瑰源投資管理咨詢有限公司（以下簡稱碧瑰源投資公司）、成都廣連建筑工程有限公司（以下簡稱廣連建司）借款合同糾紛一案中，鴻順公司向該院提交執行異議申請書，請求該院依法解除對異議人鴻順公司銀行賬戶（賬號6510××××5125，開戶行浙商銀行股份有限公司成都錦江支行，以下簡稱浙商銀行錦江支行）的凍結措施，以及解除對鴻順公司開發的“雙楠悅天地逸都”項目40套住宅房產的查封措施。承諾將鴻順公司開發的“雙楠悅天地逸都”項目9號樓未抵押未查封的商業房產中，用高于執行標的20%的商業房產來置換本案已經查封的40套住宅房屋及凍結的預售資金監管賬戶。

被執行人鴻順公司異議稱：1.“雙楠悅天地逸都”項目是位于成都市武侯區××的商住綜合體項目，所涉土地建筑面積達25萬平方米，是武侯區政府重點關注的項目。因“雙楠悅天地逸都”項目自2004年開工以來爛尾多年，在此期間，經成都市政府、人大、武侯區委、區政府和區政法委等領導部門多次協調，最終于2019年9月才動員由通號建設集團第一工程有限公司（以下簡稱通號建司）作為施工單位修建該爛尾樓工程。為保障該項目工程的順利修建和按期完工，根據政府部門的協調和施工單位通號建司的要求以及相關法律法規規定，對異議人鴻順公司收取的預售房屋款項由成都市住房和城鄉建設局進行專門監管，并由各方協商一致指定了專門的銀行監管賬戶（即執行法院凍結的賬戶），且該賬戶的資金只能用于該項目的修建和支付農民工工資。執行法院對該監管賬戶凍結后，將直接造成鴻順公司無法向施工單位支付工程款和農民工工資，嚴重影響了鴻順公司對該項目的開發經營活動，從而導致施工單位停止施工和該項目再次爛尾、崩盤。2.案涉“雙楠悅天地逸都”項目在2020年8月取得第一期預售許可證，在剛銷售70余套房屋后，執行法院即對40套住宅房屋進行了查封（其中有20套房屋是剛銷售出去，因系統障礙未來得及辦理備案手續），這將直接導致該樓盤房屋無法正常銷售（因為意欲購買該樓盤房屋的消費者一旦查詢到存在被法院查封情形，可能會放棄購買的想法），從而導致項目資金無法回籠，資金鏈斷裂后就會影響工程的修建和農民工工資的支付，最后是導致該項目再次停工、爛尾，最終執行法院查封的40套房屋也無法執行。同時，執行法院的該查封行為將會造成一系列的連鎖反應和嚴重問題。3.鴻順公司自愿提供高于本案執行標的20%的未抵押未查封（即無任何權利瑕疵）的“雙楠悅天地逸都”項目9號樓商業房產作為置換物，以供執行法院執行本案和確保申請執行人債權的實現。具體置換房產的樓層、房號、面積、備案價格待執行法院批準異議人的請求后，異議人鴻順公司另行提供給執行法院審核并與債權人協商確定。4.根據《中華人民共和國民事訴訟法》及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》和《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》的相關規定，人民法院對企業財產的查封或賬戶的凍結應當以不影響企業的生產經營活動為基本前提，能“活封”的原則上不能“死封”，能用其他財產確保債權得以實現的，原則不能“死封”企業的生產資金來源渠道和生產經營賬戶。結合本案，執行法院的前述兩項保全措施嚴重影響了鴻順公司對該樓盤的開發經營和銷售活動，也將導致建設方的停止施工和該樓盤的再次爛尾，最終會導致鴻順公司無法向購房戶交房和鴻順公司的所有債權人再次查封該爛尾樓在建工程和土地使用權，從而影響社會的穩定和本案申請執行人債權的實現。

2020年9月18日，鴻順公司、被執行人張巨萍向執行法院提出，被凍結賬戶是預售房專項賬戶，屬監管賬戶，提出用取得預售許可的辦公用房置換。金色谷公司拒絕其要求，不同意置換。其后，鴻順公司、被執行人張巨萍等多次向執行法院及有關部門提交《緊急情況反映》《關于避免群體性不穩定事件發生的緊急情況反映》《監管協議》《雙楠悅天地逸都項目封閉運行協議》《申請書》《置換的商業房產信息》等材料，要求解除賬戶凍結和房屋查封，置換成其提供的商業房產。2020年9月24日，金色谷公司向執行法院提交申請書，請求劃撥凍結款項，拍賣查封房產。

執行法院于2020年9月28日立案受理金色谷公司的恢復執行申請，案號（2020）川20執恢42號。

執行法院分別于2020年9月22日、10月29日兩次召開聽證會，并組織鴻順公司、金色谷公司以及被執行人張巨萍等進行協商，均因雙方意見分歧大，未能達成一致意見。

2020年10月27日，鴻順公司向執行法院提交了案涉已查封20套住宅的認購書、交款收據等，稱該20套住宅在執行法院查封前已銷售，請求解除查封。經審查，其中2套為該院查封后銷售。2020年11月2日，鴻順公司向執行法院提交用于置換的“雙楠悅天地逸都”9#樓辦公用房樓盤表一份。

2020年11月12日，執行法院作出（2020）執恢42號執行裁定及協助執行通知書，于同月13日解除了已認購的20套房屋的查封。

四川省資陽市中級人民法院認為，鴻順公司應當按照生效裁判文書確定內容自覺履行金錢給付義務。因其未自覺履行義務而導致權利人向該院申請強制執行，繼而產生的一系列執行行為和采取的相關執行措施均符合法律規定。從鴻順公司提出異議請求自述內容看，該院采取執行措施的標的系案件被執行人鴻順公司銀行賬戶和其開發的商品房項目，即執行標的物正確；從實施執行措施中采取的方式和是否超執行標的看，該院采取凍結其銀行賬戶存款5330萬元（實施執行措施時凍結13025015.73元），同時查封其預售商品房40套的執行措施，控制措施金額及查封財產價值與本案申請執行金額大體相當，該院在執行中未進行超標的凍結和查封，即執行程序合法。鴻順公司以案涉標的涉及穩定并提出變更執行措施，要求解除對其銀行賬戶全部資金凍結和對其預售商品房查封，更換為用其開發的高于現有查封商品房20%的其他商品房進行替換查封的意見，經該院聽證并組織當事人各方進行調解，未能達成一致意見。鴻順公司主張該院凍結的案涉銀行賬戶及其存款，系相關政府職能部門確定的專門用于項目修建和支付農民工工資的監管賬戶，從其所舉證據和查明事實看，該異議主張理由部分成立。該院認為，案涉銀行賬戶及其存款雖經相關行政機關確定為監管賬戶，但該行政行為并不排斥、對抗人民法院執行行為，人民法院依法執行被執行人鴻順公司財產及其存款的執行行為及措施并無不當。由于案涉賬戶凍結后，該賬戶存款隨著鴻順公司預售商品房數量增加而增加，適當執行案涉賬戶存款不會影響鴻順公司其他債務處分。該院在調查、聽證及調解基礎上，為平衡當事人各方利益，對鴻順公司申請解除對案涉銀行賬戶凍結的請求予以部分支持，該院可按照2020年9月16日凍結的13025015.73元金額，執行扣劃給本案申請執行人金色谷公司后，解除對該案涉銀行賬戶的凍結措施。對于異議人（被執行人鴻順公司）申請解除對案涉商品房查封的請求，該院根據查明的事實，在執行中已經解除對案涉查封房屋中20套商品房的查封措施，對該解除案涉商品房查封的措施予以認可。對于鴻順公司主張用其他財產替換已查封商品房的請求，該院認為，人民法院在依法保障權利人合法利益的前提下，應當兼顧各方當事人利益平衡，鴻順公司提出的該異議請求，該院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條、《最高人民法院關于辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第七條、第十六條第一款、第十七條第三項、第三十二條的規定，該院于2020年11月20日作出（2020）川20執異24號執行裁定：一、扣劃鴻順公司在浙商銀行錦江支行6510××××5125號賬戶存款13025015.73元給金色谷公司；二、解除對鴻順公司在浙商銀行錦江支行6510××××5125號賬戶的凍結；三、解除對鴻順公司所有的位于成都市××路××道××房屋（房屋唯一號：X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X）的查封；四、查封鴻順公司開發的“雙楠悅天地逸都”項目9號樓價值約5000萬元的房屋（查封房屋以協助執行通知書載明的具體房號為準）。

復議申請人、申請執行人金色谷公司認為將查封的住宅置換為商業房產違法：1.鴻順公司一方面聲稱對40套住宅進行查封將直接導致該樓盤房屋無法正常銷售（因為意欲購買該樓盤房屋的消費者一旦查詢到存在被法院查封的情形，可能會放棄購買的想法），但另一方面又稱愿意提供該項目商業房產來供法院查封，但是商業房產查封同樣屬于強制執行，與查封住宅并無性質上的不同，且購房者同樣可以在網上查到，為何查封商業房產就不會導致購房者放棄購買呢？所以，該理由純屬借口。2.執行法院裁定解除對賬戶的凍結并將查封的住宅置換為商業房產的理由是“人民法院在依法保障權利人合法利益的前提下，應當兼顧各方當事人利益平衡”，但執行法院的裁定根本就沒有“依法保障權利人合法利益”，也沒有明確說明是如何兼顧各方當事人利益平衡的，也沒有說明哪部法律規定在強制執行中可以“兼顧各方當事人利益平衡”，而且可以不顧金色谷公司強烈反對，直接裁定將已查封的容易處置的住宅置換為難以處置的商業房產。3.根據《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》第5條關于“查封在建商品房或現房后，在確保能夠控制相應價款的前提下，可以監督被執行人在一定期限內按照合理價格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時，應當明確具體的時間節點，避免期限過長影響執行效率、損害執行債權人合法權益”的規定、第6條關于“充分發揮查封財產融資功能。人民法院查封財產后，被保全人或被執行人申請用查封財產融資的，按照下列情形分別處理：（1）保全查封財產后，被保全人申請用查封財產融資替換查封財產的，在確保能夠控制相應融資款的前提下，可以監督被保全人按照合理價格進行融資。（2）執行過程中，被執行人申請用查封財產融資清償債務，經執行債權人同意或者融資款足以清償所有執行債務的，可以準許”的規定，該意見僅明確在確保能夠控制相應價款的前提下，可以監督被執行人在一定期限內按照合理價格自行銷售房屋，或者在確保能夠控制相應融資款的前提下，可以監督被執行人按照合理價格進行融資。但是卻沒有規定法院可以用難以處置的商業房產來替換已經查封的容易處置的住宅。即使按照該意見的規定，執行法院也應當監督被執行人在一定期限內自行銷售房屋或融資來歸還欠付金色谷公司的款項，而不是用根本就銷售不出去的商業房產來替換住宅。而且5000萬元商業房產其價值也難以認定，如5000萬元商業房產無法變現或變現價值遠低于5000萬元，而住宅已經銷售完畢，沒有其他可供執行的財產，屆時金色谷公司將無法足額受償。可見，另行查封5000萬元商業房產沒有可操作性且極大地損害了金色谷公司的利益，也完全違背了《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》的規定。

執行法院完全是以“善意文明執行”為借口在消極執行、拖延執行。執行法院在2020年9月16日就凍結了鴻順公司銀行賬戶并查封了40套房產，但在金色谷公司立即書面提出劃轉銀行存款并積極推進案件執行的申請后，在被執行人沒有提出任何事實和法律依據的情況下，遲遲不向金色谷公司劃轉凍結款項并對查封的房產啟動評估、拍賣程序，完全是在消極執行、拖延執行。《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》第2條明確規定：“人民法院在強化善意文明執行理念過程中，要充分保障債權人合法權益，維護執行權威和司法公信力，把強制力聚焦到對規避執行、逃避執行、抗拒執行行為的依法打擊和懲處上來。要堅決防止執行人員以‘善意文明執行’為借口消極執行、拖延執行，或者以降低對被執行人影響為借口無原則促成雙方當事人和解，損害債權人合法權益。”而且，強制執行本質上是一種強制措施，它是救濟債權人合法權益的最后保障。債務人不履行生效裁判文書，法院就應當通過各種手段強制債務人履行。強制執行重點在“強制”二字上，它不是雙方協商執行，更不能以善意文明執行為幌子消極執行、亂執行。綜上所述，鴻順公司提出的異議不成立，執行法院的裁定不僅沒有事實和法律上的依據，還違反了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》和《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》的相關規定，嚴重損害了申請執行人金色谷公司的合法權益，請求依法支持金色谷公司的所有訴求，維護金色谷公司的合法權益。

高級法院認為，本案爭議焦點系：（一）應否解除對預售款監管賬戶內資金的凍結措施；（二）應否解除對剩余20套住宅的查封措施。分別評述如下：

（一）應否解除對預售款監管賬戶內資金的凍結措施

根據本院查明的事實，執行法院凍結的銀行賬戶系鴻順公司“雙楠悅天地逸都”項目《成都市商品房預售許可證》上載明的項目商品房預售款監管賬戶，賬戶上的資金來源于項目商品房預售款。根據《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦法[2013]17號）要求，各地制定本地區商品房預售資金的監管辦法，建立商品房預售資金監管賬戶，確保商品房預售資金能夠用于工程施工建設，以保障購房者的利益不受損害。由于開發商預售的商品房屬于期房，對于購房者而言，具有比較大的風險，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第三款明確規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”因此，商品房預售款監管賬戶中的資金應當用于工程建設。

根據本院查明的事實，案涉項目尚未竣工，尚未取得《工程竣工驗收備案表》,項目商品房預售款總額尚未達到監管額度，預售款監管賬戶內的資金尚不足以保障建設工程施工正常進行，且項目土地使用權登記有抵押，目前項目土地上商品房的預售款亦不足以償還抵押權人等優先權人的債權，本案申請執行人金色谷公司作為一般債權人，對項目商品房的預售款并不能優先受償，金色谷公司請求在其債權范圍內繼續凍結并扣劃預售款監管賬戶中的款項用于償還其對鴻順公司享有的一般債權，條件尚不成就。即在目前商品房預售款總額尚不足以償還優先權人債權的情況下，即使不解除對預售款監管賬戶內資金的凍結措施，金色谷公司請求執行法院扣劃預售款監管賬戶中的款項用于償還其對鴻順公司的一般債權也不能得到支持。故在目前情況下解除對該項目商品房預售款監管賬戶內資金的凍結措施，對金色谷公司債權的實現并不會產生實質影響。在目前項目商品房預售款總額尚未達到監管額度、尚不足以保證建設工程施工正常進行的情況下，執行法院對被執行人鴻順公司項目商品房預售款監管賬戶中的資金采取凍結措施，執行行為不當，被執行人鴻順公司請求解除對項目商品房預售款監管賬戶內資金的凍結措施，將預售款用于工程建設，符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第三款規定，應予支持。依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第三十一條第一款“有下列情形之一的，人民法院應當作出解除查封、扣押、凍結裁定，并送達申請執行人、被執行人或者案外人：……（六）人民法院認為應當解除查封、扣押、凍結的其他情形”之規定，執行法院應當解除對被執行人鴻順公司項目商品房預售款監管賬戶內資金的凍結措施。執行法院在未查清項目施工進度、預售款監管賬戶收支情況及余額以及抵押權人債權數額的情況下，作出（2020）川20執異24號執行裁定，裁定扣劃鴻順公司在浙商銀行錦江支行6510××××5125號賬戶存款13025015.73元給金色谷公司，屬于認定事實不清，證據不足，依法應予以撤銷。

（二）應否解除對剩余20套住宅的查封措施

根據本院查明的事實，執行法院在執行中共計查封了鴻順公司40套住宅，異議審查過程中，執行法院執行實施部門于2020年11月13日解除了其中20套住宅的查封措施，目前剩余20套住宅仍處于查封狀態。因申請執行人金色谷公司對執行法院解除20套住宅查封措施的執行行為未提出執行異議，故其在復議程序中請求恢復對已解封的20套住宅的查封措施，不屬于本案復議審查范圍。

對剩余20套住宅應否解除查封，依據《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》第5條“靈活采取查封措施。對能‘活封’的財產，盡量不進行‘死封’，使查封財產能夠物盡其用，避免社會資源浪費。……（3）查封在建商品房或現房后，在確保能夠控制相應價款的前提下，可以監督被執行人在一定期限內按照合理價格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時，應當明確具體的時間節點，避免期限過長影響執行效率、損害執行債權人合法權益”之規定，執行法院查封剩余20套住宅，并不會影響鴻順公司對該20套住宅的銷售，被執行人鴻順公司可以按照合理價格自行銷售，但該剩余20套住宅的預售款應存入該商品房預售款監管賬戶，接受政府相關部門、監管銀行以及各債權人組成的監管小組的監管，本案申請執行人金色谷公司有權了解該剩余20套住宅預售款的入賬情況及支出情況，該剩余20套住宅的預售款應依法用于案涉項目工程建設。故被執行人鴻順公司復議請求解除對剩余20套住宅的查封措施，于法無據，本院不予支持。申請執行人金色谷公司復議請求繼續查封剩余20套住宅，符合法律規定，本院予以支持。

另外，被執行人鴻順公司提出用項目一期已取得預售許可的9號樓相應價值的商業房產置換已被查封的住宅，該請求應依法向執行法院執行實施部門提出，不屬于執行行為異議、復議審查的范圍，對鴻順公司該項復議請求，本院不予審查。執行案件交流微信號：13523578426。

綜上，四川省資陽市中級人民法院（2020）川20執異24號執行裁定認定部分事實不清，適用法律不當，裁定結論不當，依法應予以撤銷。金色谷公司和鴻順公司的部分復議理由成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第三款、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第三十一條第一款第六項、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十三條第一款第三項之規定，裁定如下：

一、撤銷四川省資陽市中級人民法院（2020）川20執異24號執行裁定；

二、責令四川省資陽市中級人民法院解除對成都市鴻順置業有限公司在浙商銀行股份有限公司成都錦江支行6510××××5125號賬戶內資金的凍結措施。

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