資管，即資產(chǎn)管理，其概念源自于金融領(lǐng)域，指的是資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)接受投資者委托，對受托的投資者財產(chǎn)進(jìn)行投資和管理的金融服務(wù)。從定義來看，資管本應(yīng)有三個關(guān)鍵詞，“受托”、“投資”、“管理”。

從睿和智庫提出“不動產(chǎn)資管”以來，資管的概念在不動產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用越來越多，但其叫法也越來越混亂模糊。很多地產(chǎn)基金會將自己稱為資管機(jī)構(gòu)，其對應(yīng)的是金融領(lǐng)域的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)；很多不動產(chǎn)運(yùn)營管理單位，如購物中心、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)的運(yùn)營管理單位，也會將自己稱為資管機(jī)構(gòu)，其對應(yīng)的是自己在做“資產(chǎn)”的管理，這里的“資產(chǎn)”更多指的是實(shí)物資產(chǎn)，而不是在金融領(lǐng)域所定義的財產(chǎn)，這樣，所有圍繞這類實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行管理服務(wù)的行為機(jī)構(gòu)也都樂意于將自己稱之為資產(chǎn)管理，如策劃咨詢、設(shè)計建設(shè)、招商服務(wù)等。

在這里，我覺得有必要對“不動產(chǎn)資管”的概念進(jìn)一步明晰化，我想不動產(chǎn)資管的定義不應(yīng)該局限于金融服務(wù)這一狹窄范圍，但也應(yīng)該符合“受托”、“投資”、“管理”三個要素的要求：接受投資者委托，將投資者的財產(chǎn)在不動產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資，并對不動產(chǎn)進(jìn)行管理服務(wù)。

之所以花了一定篇幅來梳理“不動產(chǎn)資管”的概念，在于本次沙龍中，一位嘉賓提出了，當(dāng)前的大宗交易市場呈現(xiàn)三個重要特征：GP公司FA化，且門檻越來越低，拼盤現(xiàn)象明顯增加；LP公司GP化；運(yùn)管公司GP化（嘉賓提出的是資管公司GP化，我覺得改為運(yùn)管公司可能更好理解一些）。

嘉賓對于上述“三化”在現(xiàn)場做了一個詳盡的解讀，不過我的理解是“三化”背后是“受托”、“投資”、“管理”三個環(huán)節(jié)不順暢導(dǎo)致的。

GP公司做FA并不是一個主動的選擇，其原因在于現(xiàn)階段投資人（LP）在“投資”這一環(huán)節(jié)介入越來越深，反過來GP公司的投資能力不能很好體現(xiàn)；還有，LP對GP還是存在信任問題，“受托”這一環(huán)節(jié)并不穩(wěn)定。

在金融領(lǐng)域，資產(chǎn)管理也一直存在著兩個方向，一是投資化資管，一是融資化資管。前者指的是先有資金，后去尋找項(xiàng)目；后者指的是先有項(xiàng)目，后去找資金。前者屬于投資行為，后者屬于投行行為。

目前大宗交易市場的“三化”，其實(shí)正是屬于融資化資管方向，GP公司更多的是在做投行服務(wù)，也就是FA。

在此前的采訪中，一個國企領(lǐng)導(dǎo)曾解釋，不傾向于通過交易的方式獲得商業(yè)類不動產(chǎn)項(xiàng)目的原因在于，在不動產(chǎn)的交易過程中會遇到很多“坑”，所以還不如拿地新建。在沙龍現(xiàn)場，我向嘉賓們提出了這一說法。

不過，在嘉賓們看來，在交易過程中“坑”的問題是個偽問題，只是出現(xiàn)在技術(shù)層面，可以通過技術(shù)的手段解決，比如通過服務(wù)商盡調(diào)、與原始權(quán)益人股權(quán)合作、通過破產(chǎn)重整等路徑，等等。

對于大宗交易市場的參與者來說，痛點(diǎn)并不在于此，而是在于其自身的投資策略、交易時機(jī)的選擇，等等。

其中，一位嘉賓從賣家的角度、買家的角度對大宗交易市場的痛點(diǎn)進(jìn)行了更系統(tǒng)的總結(jié)，比如賣家的成本線帶來歷史包袱、資管韌性帶來租賃運(yùn)營差異、資金韌性帶來時間約束等；比如買家的市場感知差異、來自投資人及內(nèi)部的投資約束、投資人的信任建立等。

交易在哪，機(jī)會就在哪。

在討論“京滬兩地存量投融資機(jī)會研判”時，與會嘉賓不約而同提出了相同的一些關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)機(jī)會、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商辦資產(chǎn)。顯然，辦公類資產(chǎn)是目前國內(nèi)這些地產(chǎn)基金主要的投資方向。

對于投資機(jī)構(gòu)來說，需要以退為進(jìn)，在投資之前就需要考慮好退出的路徑。在商業(yè)、辦公、公寓等不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)中，辦公有自用需求，標(biāo)準(zhǔn)化程度也最高，在大宗交易市場占比最大，也自然成為了地產(chǎn)基金們的共同選擇。

不過，隨著國內(nèi)公募REITs的推進(jìn)，情況又有了很大的改變。今年產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)入試點(diǎn)范圍，地產(chǎn)基金對于產(chǎn)業(yè)園的興趣也就越來越大了，背后的原因在于LP看到了退出路徑，投資產(chǎn)業(yè)園這類資產(chǎn)的意愿更強(qiáng)了。

所以，隨著之后公寓進(jìn)入試點(diǎn)，公寓的投資和交易也將越來越活躍。

有一位嘉賓還提出公募REITs的另一個影響，不動產(chǎn)交易市場參考價格的形成，目前公募REITs的派息率要求為達(dá)到4%，從市場現(xiàn)狀來看，要達(dá)到這一水平的收益率，就需要壓低交易資產(chǎn)的價格水平。

不過，對于未來不動產(chǎn)資產(chǎn)價格是否會受影響而下降，這次沙龍并沒有提供足夠的時間去討論，沒能聽到嘉賓們的火花。

對于大宗交易市場未來的判斷，嘉賓們明顯有兩類不同的聲音。

一類是比較謹(jǐn)慎的，認(rèn)為疫情、宏觀調(diào)控等的不確定因素仍在，市場看好的資產(chǎn)仍舊局限，而產(chǎn)業(yè)園、辦公、工業(yè)、IDC已經(jīng)發(fā)展到了成熟階段，再提升到2017年高點(diǎn)時的市場規(guī)模很難，3年內(nèi)不太可能。

一類是比較樂觀的，認(rèn)為中國走向全球第一大經(jīng)濟(jì)體的過程中，投資市場產(chǎn)品會越來越成熟，參與玩家傾向機(jī)構(gòu)化，不動產(chǎn)正是其中具有優(yōu)勢的一個領(lǐng)域。