作者：劉韜

2020年12月11日，最高人民法院第二巡回法庭與黑龍江省高級人民法院同時對蘇華建設(shè)集團有限公司（以下簡稱“蘇華建設(shè)公司”）與黑龍江鴻基米蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鴻基米蘭開發(fā)公司”）及63名被冒名購房者執(zhí)行異議之訴系列案作出宣判，對實施虛假訴訟行為的鴻基米蘭開發(fā)公司合計罰款6300萬元。這是近年來人民法院針對虛假訴訟行為開出的最大罰單。

該系列案件中，鴻基米蘭開發(fā)公司因與工程承包人蘇華建設(shè)公司建設(shè)工程施工合同糾紛被訴至黑龍江高院，該院于2016年12月5日裁定查封鴻基米蘭開發(fā)公司名下268套房產(chǎn)。為阻卻法院對查封房屋的執(zhí)行，鴻基米蘭開發(fā)公司幕后組織部分購房者向黑龍江高院提出執(zhí)行異議，該院于2019年5月先行裁定支持了第一批33名“購房者”的異議請求，中止對案涉房屋的執(zhí)行，蘇華建設(shè)公司遂提起執(zhí)行異議之訴，請求繼續(xù)查封。黑龍江高院就涉及該33名“購房者”的執(zhí)行異議之訴審理后，判決駁回蘇華建設(shè)公司的訴訟請求。蘇華建設(shè)公司不服，于2020年8月向最高人民法院提起上訴，最高人民法院第二巡回法庭分別組成合議庭對該33案進行了審理。2020年初，黑龍江高院對另外95名案外人的執(zhí)行異議作出裁定，中止對案涉房屋的執(zhí)行。蘇華建設(shè)公司提起執(zhí)行異議之訴，請求繼續(xù)查封。黑龍江高院在審理涉及該95名“購房者”的執(zhí)行異議之訴案件中，在進一步核實“購房人”身份時，發(fā)現(xiàn)部分案件涉嫌虛假訴訟問題。同時，最高人民法院第二巡回法庭在審理有關(guān)上訴案件中也發(fā)現(xiàn)部分案件“購房者”身份和購房合同及有關(guān)票據(jù)的真實性存疑，涉嫌虛假訴訟。

最高人民法院第二巡回法庭和黑龍江高院對上述涉嫌虛假訴訟問題高度重視。黑龍江高院第一時間對上述全部128件執(zhí)行異議之訴案件中“購房者”身份和相關(guān)購房及占有使用的證據(jù)進行了全面核查。最高人民法院第二巡回法庭先后4次開庭審理和詢問，重點調(diào)查涉嫌虛假訴訟問題。為確保全面準(zhǔn)確查清案件事實，最高人民法院第二巡回法庭于2020年11月12-17日指派主辦合議庭審判長和承辦法官等5人趕赴哈爾濱市和案涉房屋所在地雙鴨山市進行實地調(diào)查取證，通過向雙鴨山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、雙鴨山市自然資源局、自來水公司、物業(yè)公司、小貸公司調(diào)查和利用周末時間逐戶登門查看、逐人當(dāng)面詢問等，查明最高人民法院正在審理的33件上訴案中，有17名所謂“購房者”系基于虛假事實并冒用他人名義提起執(zhí)行異議。黑龍江高院經(jīng)查核確認(rèn)，該院一審中的95件執(zhí)行異議之訴案件中有46名“購房者”身份系偽造。對最高人民法院二審的17件虛假購房案件，經(jīng)合議庭評議，最終判決：撤銷一審判決，改判支持蘇華建設(shè)公司的訴訟請求，即準(zhǔn)予繼續(xù)查封案涉17套房屋。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2014年12月29日最高人民法院審判委員會第1638次會議通過，根據(jù)2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于人民法院扣押鐵路運輸貨物若干問題的規(guī)定〉等十八件執(zhí)行類司法解釋的決定》修正）第29條，有且只有在金錢債權(quán)執(zhí)行中，作為買房人的消費者才能對登記在作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的房產(chǎn)提出執(zhí)行標(biāo)的異議及執(zhí)行異議之訴。

金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，在房管局備案網(wǎng)簽與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同只是合同簽訂的方式，不具有優(yōu)先效力，也不具有預(yù)告登記的效力；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，一般可以理解為購房人在涉案房產(chǎn)所在的同一設(shè)區(qū)的市或縣級市范圍內(nèi)沒有用于居住的房產(chǎn)，或者雖然有一套房產(chǎn)，但購買的面積仍然屬于滿足基本居住需要，這里特別注意如果案外人在長期生活所在地以外的地方還有多套房屋，或購買的房產(chǎn)用于投資理財性質(zhì)，如溫州炒房團，不屬于保護消費者生存權(quán)的情況，法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行該房產(chǎn)；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十，付款接近50%，如45%也可以，且將合同約定的剩余價款按照法院要求交付執(zhí)行。

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