作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID:dichandabaozha)
去年3月2日，銀保監會郭樹清提到一句話，房地產是金融體系最大的灰犀牛。
自此，幾百條密集調控頻出，規模房企頻頻出險，市場信心跌到谷底。一年后的3月2日，還是郭主席，但表態出現了180度逆轉，他說，“房地產的泡沫化得到根本扭轉，樓市不像以前那么活躍了，但是住房還是需要的?！?/section>這句話一出，實則是在給各地方政府背書，金融風險已經得到控制，地產該恢復活躍了。于是乎，短短幾天內已經有幾十個城市大腳踩油門，開啟了救市模式。包括佛山、南寧、鄭州、青島、重慶、南通、寧波...仔細看看，它們不是強經濟二線城市就是省會城市。不僅覆蓋范圍廣，而且各種松綁手段毫無保留全都用上，包括降首付、降利率、限售放開等等。冷靜下來想想，這波救市潮真的能提振市場信心嗎？或者說，能帶動一波房價大漲嗎？
2022年以來，中國各地發布房地產相關政策近80次，而這其中，救市政策就占了一半。重慶、贛州、佛山等地，相繼在第一套房首付上放開了口子，允許一部分樓盤首付降到20%。毫無疑問，降首付是吸引剛需上車的大殺器，尤其是對于首次置業的年輕人。想想2012年和2015年樓市啟動，降首付就起到了關鍵作用。降首付其實對于開發商來說也是迫不得已，犧牲短期的銷售額，增加剛需的買房需求，加速去庫存。所有放松動作中，降首付是力度最大的政策，但沒想到，鄭州還可以更狠。這個二線城市真是下狠手了，一連發布18條松綁措施，先是取消認房又認貸，同時放開第三套限購，并重啟貨幣化棚改。還有福州、南寧等二線城市，均是對第二套房降低首付，青島即墨區新房由原來取得不動產權證書滿五年，變更為網簽后5年便可交易，二手房拿證滿2年便可以交易。這些都是為了刺激改善置換需求，對于這些房價橫盤已久的二線城市，必須要出大招清庫存了。同時，也有蘇州、天津、廈門等城市房貸利率降至5個點以下，蘇州甚至降到全國最低的4.7%。 降首付、降利率、松綁限售限購...這場救市狂歡背后釋放一個信號：
二三線城市樓市到了非救不可的地步了。
首先，不像北上廣深這種一線城市，有強大的產業鏈兜底，這些二三線城市的財政收入對房地產依賴度都很高。比如，佛山賣地收入占一般公共預算收入的比例達到了驚人的140%，僅次于杭州的145%。還有上面提到的南寧、福州、南通，其依賴度都超過80%，排名全國前20。如果不重振房地產信心，土地就會流拍，從而影響到稅收，影響到城市建設，進而導致整個城市對資本、人才的吸引力降低。馬上要開啟全國第一輪土拍了，為了不土地流拍，地方政府松綁勢在必行。其次，很多二線城市有著巨大的房屋存量壓力，房價橫盤多年，市場需要一個小陽春來刺激出貨。很多二線城市樓市本來就不景氣，碰到去年調控之年，更是雪上加霜，即使開發商用降價來促銷，成交規模一路走低。一家Top3房企在2021年鄭州市場年報中這樣總結：下半年市場熱度驟降，主城尚能抗壓，郊區全面潰敗。尤其是第四季度整個大鄭州的住宅成交套數同比降幅約6成。像鄭州這種典型的強省會城市，就是通過城市化不斷做大做強，同時城市化也帶來了巨大存量房屋。據貝殼研究院鄭州分院提供的報告認為，大鄭州的廣義庫存成交周期需8.3年才能去化完畢！南寧、福州等強省會城市也是同樣如此，這次救市等同于救城市的未來。
今年以來，很多頭部房企股票都是一路飄紅，比如保利、招商蛇口漲了9%左右，華潤置地漲了16%，旭輝甚至漲了19%之多。這些都說明，即使2022年上半年，房企的各種商票、美元債即將兌現，資本市場對內地樓市的基本面還是看好的。這次大多數城市松綁，都是和政府定調一致的：支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求。包括降首付、降利率、買房補貼等等措施，都是利好剛需買房，或者把限購限售放開，加速二手房流動，支持改善的置換需求。在穩住房價的基礎上，讓銷售市場回暖、土地市場回穩，讓企業銷售恢復正常，進而讓行業恢復正常秩序。所以，抱著房價大漲、抄底樓市心態的人就別幻想了，跟隨這個行業一起穩步向前才是務實之舉。
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力撐樓市，五年之最
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