作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

最近在市場(chǎng)風(fēng)雨中紛紛擾擾的貝殼找房，8月12日發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，貝殼營(yíng)業(yè)收入達(dá)449億元，同比增長(zhǎng)64.6%，調(diào)整后凈利潤(rùn)為31.40億元。

于期內(nèi)，貝殼總交易額（GTV）達(dá)2.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)72.3%。上半年，貝殼找房存量房業(yè)務(wù)GTV為1.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.1%；新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)8417億元，同比增長(zhǎng)70.7%；貝殼新興及其他業(yè)務(wù)營(yíng)收突破12億元，同比增長(zhǎng)68.9%。

不過(guò)，貝殼找房的凈利潤(rùn)卻在二季度中出現(xiàn)下滑。二季度，貝殼找房營(yíng)收242億元；同比增長(zhǎng)20%；凈利潤(rùn)為11億元，同比下降60.7%；總交易額（GTV）達(dá)1.22萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%。

貝殼找房自身亦對(duì)未來(lái)狀況不太樂(lè)觀。根據(jù)其對(duì)第三季度的指引，營(yíng)收將在145億元-155億元之間，較2020年同期下降約24.6%-29.4%。

實(shí)際上，伴隨著調(diào)控及行業(yè)監(jiān)管帶來(lái)的不確定性考量，無(wú)論是業(yè)績(jī)、輿論或是資本市場(chǎng)，貝殼找房都面對(duì)著不同的“考題”。

“第二季度，貝殼發(fā)生的最大一件事，就是創(chuàng)始人和永遠(yuǎn)的榮譽(yù)董事長(zhǎng)左暉先生的離去。貝殼失去了一位奠定我們事業(yè)和使命的創(chuàng)始者，居住產(chǎn)業(yè)失去了一位始終在探索和價(jià)值創(chuàng)造的引領(lǐng)者。”

貝殼找房靈魂人物左暉的離世，一度讓市場(chǎng)擔(dān)憂這家中介巨頭的發(fā)展航向。

在今年Q2投資者電話會(huì)上，管理層稱，左暉的家族信托近期簽署并交付了不可撤銷的授權(quán)，將所持有公司B類股票的投票權(quán)，授權(quán)給貝殼公司的百會(huì)合伙人計(jì)劃，目前由彭永東和執(zhí)行董事單一剛組成。與此同時(shí)，左暉家族、公司董事和核心管理層全部自愿將股票再鎖定一年。

縱觀整場(chǎng)電話會(huì)，彭永東罕見(jiàn)和與會(huì)投資者，進(jìn)行了關(guān)于宏觀與市場(chǎng)環(huán)境的交流。

一場(chǎng)更偏向“宏觀”的交流，是如今市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)雨雨下的縮影。

在過(guò)去一個(gè)季度，相關(guān)監(jiān)管消息頻出，反壟斷和數(shù)據(jù)安全等成為主要話題。監(jiān)管部門(mén)對(duì)多個(gè)行業(yè)陸續(xù)發(fā)布了一系列監(jiān)管政策和指導(dǎo)意見(jiàn)，市場(chǎng)自然亦對(duì)貝殼找房所在的中介行業(yè)有同樣的關(guān)注。

彭永東對(duì)外傳遞積極的聲音。“我們不僅收獲了來(lái)自相關(guān)主管部門(mén)對(duì)我們?cè)诜慨a(chǎn)交易行業(yè)里做出的正面貢獻(xiàn)的肯定，也同時(shí)進(jìn)行了持續(xù)向內(nèi)歸因的思考。”

在他看來(lái)，貝殼找房和房住不炒政策并不違背，價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)是最好的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)的政策從來(lái)都是穩(wěn)定當(dāng)頭，不希望房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，絕沒(méi)有希望否定整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

他分享了自己關(guān)于行業(yè)周期性的看法。“從過(guò)去十幾年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從季度、年度和3年為周期來(lái)看市場(chǎng)，會(huì)有很不一樣的解讀。”

在他看來(lái)，行業(yè)每三年一個(gè)周期，房?jī)r(jià)會(huì)在這個(gè)過(guò)程中穩(wěn)定有序上漲，一個(gè)城市的成熟度也在變化，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾開(kāi)始，房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)應(yīng)的抑制政策則會(huì)出臺(tái)。

他以貝殼找房總部所在的北京為例：“北京有800-900萬(wàn)套存量房，每年換手率1%是交易量的低點(diǎn)，換手率4%是交易量的高點(diǎn)。每個(gè)城市都有穩(wěn)定的交易量，前兩年圍繞交易量上下波動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，第三年交易量和價(jià)格大幅上漲，市場(chǎng)均衡被破壞，就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的政策，市場(chǎng)逐漸降溫，直至下一個(gè)循環(huán)。”

換言之，市場(chǎng)并不用過(guò)度憂慮近段時(shí)間的調(diào)控政策。

彭永東這一場(chǎng)分享并非沒(méi)有原因，近期，多城市升級(jí)調(diào)控，陸續(xù)出臺(tái)“上調(diào)二手房貸利率”“二手房指導(dǎo)價(jià)”等調(diào)控措施，二手房交易熱度和成交量有所降低。

今年2月，深圳率先發(fā)布了二手房指導(dǎo)價(jià)，此后成都、西安、寧波、無(wú)錫、三亞、紹興和上海等城市紛紛出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)或二手房核驗(yàn)政策。

從業(yè)績(jī)上看，貝殼找房二季度的業(yè)績(jī)，的確受到了二手房市場(chǎng)降溫的影響。

二季度，貝殼找房營(yíng)收242億元，同比增長(zhǎng)20%；凈利潤(rùn)為11億元，同比下降60.7%；總交易額（GTV）達(dá)1.22萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%。

從業(yè)務(wù)類型劃分，期內(nèi)，貝殼找房二手房房屋交易服務(wù)營(yíng)收為96億元，同比增長(zhǎng)4%；新房交易服務(wù)營(yíng)收為139億元，同比增長(zhǎng)31.9%；新興服務(wù)和其他服務(wù)營(yíng)收為6.6億元，同比增長(zhǎng)50.6%。能夠發(fā)現(xiàn)，貝殼找房的新房業(yè)務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二手房業(yè)務(wù)，且實(shí)現(xiàn)了更快的增長(zhǎng)。

另外，調(diào)控措施也一定程度影響了公司毛利率。數(shù)據(jù)顯示，貝殼找房二季度毛利潤(rùn)為53億元，上年同期為66億元；毛利率為22.1%，上年同期為32.5%。

財(cái)報(bào)中將毛利率下降歸因于三點(diǎn)：2020年毛利率較高，因?yàn)樾鹿趯?dǎo)致Q1業(yè)務(wù)擠壓至Q2；2021年Q2二手房交易受市場(chǎng)降溫措施影響，對(duì)凈收入貢獻(xiàn)相對(duì)較低；2021年Q2新房交易由關(guān)聯(lián)代理及其他銷售渠道完成的比例增加。

“我們第一個(gè)季度是爆發(fā)性增長(zhǎng)的，在第二個(gè)季度相較于去年同期明顯感受到了市場(chǎng)的壓力，第三個(gè)季度往往是風(fēng)險(xiǎn)較大的季度，包括下行壓力和房屋供給不足等，我們預(yù)感Q3會(huì)有下降，但是我們?cè)赒4會(huì)恢復(fù)依靠我們較強(qiáng)的流動(dòng)性。”

根據(jù)貝殼找房的指引，第三季度營(yíng)收在145億元-155億元之間，較2020年同期下降約24.6%-29.4%。

管理層坦承：“二季度單一城市（深圳）成交量下降，三季度業(yè)績(jī)指引下降，原因是各主要城市（包括上海、廣州、東莞等）的超預(yù)期調(diào)控政策都發(fā)生在6月中下旬，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)3季度成交量有比較明顯的影響。”

據(jù)其判斷，下半年二手房市場(chǎng)將持續(xù)承壓，新房市場(chǎng)在4季度將有回升，全年的業(yè)績(jī)因此也會(huì)受到一定影響，但依然保持高速增長(zhǎng)。

一位投資者分析，貝殼找房基本面并未發(fā)生變化，仍具備行業(yè)較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，業(yè)績(jī)下滑是監(jiān)管增強(qiáng)所帶來(lái)的影響。

在彭永東看來(lái)，今年初各地陸續(xù)出臺(tái)一系列以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)的調(diào)控措施，各城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲得到了有效抑制，多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)相應(yīng)進(jìn)入又一個(gè)量?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)期，也表示著公司進(jìn)入更加穩(wěn)步增長(zhǎng)的階段。

值得關(guān)注的是，貝殼正在延伸圍繞“家”的服務(wù)鏈，目前至少包括家裝、家居、家服三大業(yè)務(wù)，分別在北京、成都、上海落地。

二季度，貝殼自營(yíng)被窩家裝在北京完成單量同比增長(zhǎng)十倍以上，Home SaaS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)銷售（CRM）、BIM設(shè)計(jì)、交付、供應(yīng)鏈、中臺(tái)管理等五大模塊落地。

貝殼找房顯然將家裝作為下一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)，并加大在該領(lǐng)域的投資。

7月6日，貝殼找房宣布與圣都家裝達(dá)成協(xié)議，將收購(gòu)圣都100％的股權(quán)，總對(duì)價(jià)不超過(guò)人民幣80億元。該公司于2002年成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)是為消費(fèi)者提供整裝模式的家庭裝修服務(wù)。目前，該公司已發(fā)展成為華東區(qū)域頭部家裝公司，業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)7省/直轄市。

事實(shí)上，上半年，貝殼找房遇到了種種挑戰(zhàn)，靈魂人物左暉的離世、地產(chǎn)政策調(diào)控、中概股關(guān)注等等的影響之外，其股價(jià)一路下行。

2020年8月13日，首日上市的貝殼找房便受到資本市場(chǎng)追捧，當(dāng)日在發(fā)行價(jià)20美元/ADS的基礎(chǔ)上大漲87.2%，總市值達(dá)422億美元。

在這之后，貝殼找房股價(jià)起起伏伏，數(shù)次逼近80美元/ADS的高點(diǎn)，市值一度突破900億美元，超萬(wàn)科、保利、綠地等房企總和。

不過(guò)，受到近期市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的情緒影響，近期貝殼找房股價(jià)已達(dá)至歷史底部。

美東時(shí)間8月6日盤(pán)中，貝殼股價(jià)最低跌至17.95美元/ADS，跌破發(fā)行價(jià)。8月12日消息，摩根大通將貝殼評(píng)級(jí)從跑贏大市下調(diào)至中性，目標(biāo)價(jià)從86美元下調(diào)至24美元。

而關(guān)于貝殼及中介行業(yè)的討論更是市場(chǎng)焦點(diǎn)，投資者會(huì)上，CFO徐濤接連“辟謠”。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，近期，一張關(guān)于調(diào)整中介費(fèi)的傳言截圖在網(wǎng)上傳播，圖上顯示“最新指示：房產(chǎn)交易的中介費(fèi)不得超過(guò)當(dāng)?shù)厣缙焦べY的3倍”。也就是說(shuō)，房產(chǎn)中介的傭金將被大幅調(diào)低。

市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，隨后即便鏈家、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等大型房產(chǎn)中介公司都稱“并未收到相關(guān)通知”，但依舊引起了恐慌情緒。

投資者會(huì)上，徐濤回應(yīng)稱，這則具有煽動(dòng)性的消息為假新聞，謠言源頭來(lái)自一家上海的中介。同時(shí)，貝殼也與住建部進(jìn)行溝通和求證，住建部明確回應(yīng)目前才知道這樣的信息。

不過(guò)，管理層也注意到，市場(chǎng)的確出現(xiàn)租客抱怨傭金率高的問(wèn)題。但其認(rèn)為，傭金率反映服務(wù)質(zhì)量、效率，貝殼會(huì)不斷加強(qiáng)對(duì)員工能力的培養(yǎng)。?

而貝殼找房受到的爭(zhēng)議遠(yuǎn)不止這一項(xiàng)。

作為行業(yè)龍頭，貝殼找房還面臨著市場(chǎng)關(guān)于其“壟斷”的質(zhì)疑。58同城CEO姚勁波曾實(shí)名舉報(bào)，貝殼通過(guò)利益的不同分配方式，強(qiáng)制讓房企進(jìn)行“二選一”，以獲得獨(dú)家房源進(jìn)行壟斷，并呼吁國(guó)家反壟斷按照4%的標(biāo)準(zhǔn)罰款貝殼40億元。

隨后，外媒報(bào)道“中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)管總局已對(duì)貝殼找房啟動(dòng)反壟斷調(diào)查”，該消息導(dǎo)致當(dāng)日貝殼美股盤(pán)前股價(jià)下跌9%，貝殼找房緊急辟謠。

徐濤再次否認(rèn)這一消息：“我們相信政府會(huì)理解貝殼的模式，關(guān)于反壟斷法，關(guān)于我們壟斷的言論是假的，貝殼沒(méi)有做過(guò)任何關(guān)于壟斷的行為，會(huì)尊重相關(guān)法律法規(guī)。”他稱，目前，公司未接受任何與反壟斷問(wèn)題相關(guān)的正式檢查。

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原標(biāo)題： 解局|貝殼業(yè)績(jī)里的調(diào)控、輿論之考