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地產(chǎn)人必關(guān)注的老字號
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 一家企業(yè)的風格總是不會輕易改變，貼上穩(wěn)健標簽多年的中海，應(yīng)該是喜歡這樣的腳步，無關(guān)外界保守質(zhì)疑。
3月29日，中海發(fā)展舉行2020年度業(yè)績發(fā)布會，副主席、執(zhí)行副總裁、運營總監(jiān)兼總建筑師羅亮，行政總裁張智超，副總裁郭光輝等管理層在深圳出席會議，財務(wù)總監(jiān)呂世杰則在香港出席此次會議。
顏建國罕見地缺席本次業(yè)績會，只是以視頻形式短暫露面，仍繼續(xù)強調(diào)中海的穩(wěn)健表現(xiàn)，并稱未來“繼續(xù)堅守穩(wěn)中求進的長期主義，致力于確定的增長”。
可預(yù)見接下來很長一段時間里，中海的規(guī)模水平、盈利表現(xiàn)、財務(wù)管理等多維度的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)，依舊會保持一貫的風格。
先以2020年報數(shù)據(jù)一窺究竟。
2020年，中海實現(xiàn)收入1857.9億元，同比上升13.53%；經(jīng)營溢利為652.3億元，同比上升4.6%；公司股東應(yīng)占溢利為439.0億元，同比上升5.5%；扣除稅后投資物業(yè)公允價值變動58.7億元后的股東應(yīng)占溢利為380.3億元，同比上升10.9%。
從盈利指標看來，這份年報其實沒有給投資者帶來太多驚喜成分，盡管營業(yè)收入、扣估股東應(yīng)占凈利潤都實現(xiàn)了雙位數(shù)增長，但增幅相較往年略顯乏力。
“去年無論是從銷售額、營收還是凈利潤、利潤總額、利潤率方面，中海都如期地完成了原來設(shè)定的‘十三五’規(guī)劃目標。”羅亮于業(yè)績會上披露。
或是顏建國不在場的緣故，整場業(yè)績會對于中海未來的發(fā)展目標未述及過多，羅亮回應(yīng)關(guān)于“十四五”規(guī)劃目標的問題時，也僅僅表示：“未來5年，銷售規(guī)模肯定會按年實現(xiàn)兩位數(shù)的增長，商業(yè)收入、物業(yè)出租的租金也應(yīng)該會按照兩位數(shù)增長。”
同時強調(diào)，“有堅定的信心，能夠?qū)崿F(xiàn)‘十四五’規(guī)劃的目標。”
目標邊界
上述提及的營收、凈利增速放緩，歸因于中海合約銷售增速放緩。
根據(jù)顏建國在2017年定下的目標指引，中海要在2020年實現(xiàn)合約銷售4000億港元規(guī)模。
郭光輝介紹，十三五期間，中海合約銷售增長了1.5倍，年復(fù)合增長率達到20.4%。根據(jù)數(shù)據(jù)，中海去年實現(xiàn)合約銷售額3607.2億元，同比增長12.5%，對應(yīng)銷售樓面面積1917萬平方米，同比上升6.8%，超額完成年度目標。
據(jù)披露，中海在主流城市銷售份額持續(xù)提升，“2020年一線城市北上廣深、香港的銷售額達1126億元。”
龍頭房企之中，中海的規(guī)模增長表現(xiàn)不算突出。根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的房地產(chǎn)全口徑銷售榜單，2018年、2019年中海銷售排名都是第七名，2020年超越綠地成為第六名，但與第五名保利相比，中海還相差約1359億元。
中海為人所稱道的是利潤調(diào)節(jié)之術(shù)，在多數(shù)公開場合，中海都強調(diào)實現(xiàn)規(guī)模與效益之間的平衡，核心目標并非規(guī)模做到第幾位，而是利潤持續(xù)穩(wěn)定增長。
早前顏建國曾對外界表示，中海對利潤的要求是毛利率不低于30%。
2020年，中海利潤率則保持著基本水平，期內(nèi)實現(xiàn)毛利率30.05%，恰好在目標邊界，且該指標已經(jīng)連續(xù)兩年下降；凈利潤率則為23.6%，雖保持著行業(yè)內(nèi)的較高水平，但同樣呈下降趨勢。
顏建國此前公開提及，在政府限價的條件下，中海凈利潤率在“十四五”期間大概率還是會有所下降，這種情況下規(guī)模必須保持適度增長。
在會上，郭光輝亦表示，中海并不是通過高杠桿、高融資、高負債去推動銷售，靠的是精準投資、精益建造、精細管理、精誠服務(wù)、精確營銷等，“這對于中海融資的增信幫助相當大。”
另一方面，中海秉持穩(wěn)健的財務(wù)資金管理理念，目前未觸及三條紅線中的任何一條，為綠檔房企。截至2020年末，中海資產(chǎn)負債率60.1%，凈借貸比率32.6%，而且近五年來資產(chǎn)負債率水平基本都是60%左右。
中海具備低融資成本優(yōu)勢，去年還率先提出了綠色金融的框架安排。據(jù)悉，其中發(fā)行的67億元CMBS當中，37億元是規(guī)模最大、國內(nèi)首單綠色CMBS，底層資源全部獲得LEED認證。
年報數(shù)據(jù)披露，截至2020年12月31日止，中海銀行及其他借貸為1368.1億元，應(yīng)付票據(jù)為761.7億元，有息負債合共為2129.8億元，其中一年內(nèi)到期的有息負債為438.0億元，占有息負債總額的20.6%。有息負債總額當中，港幣占25.9%、美元占19.8%、人民幣占53.5%、英鎊占0.8%，定息債項占整體有息負債總額39.1%，其余為浮息債項。
同期，流動資產(chǎn)凈值為3322.9億元，流動比率為2.1倍，而利息倍數(shù)比率為7.8倍，加權(quán)平均借貸成本為3.8%。
在資金流入與支出之間，中海依舊試圖保持平衡。
年內(nèi)，中海境內(nèi)外債務(wù)資金流入共達640.9億元，歸還到期債務(wù)373.3億元。另外，銷售回款上升13.6%至2273.8億元。
資本支出則為1972.6億元（其中用于支付地價為1348.2億元，建安相關(guān)支出為624.4億元），稅務(wù)費用、分銷費用、行政費用和財務(wù)費用為424.9億元。于12月底，中海未付土地費用為281.7億元。
通過資金輪回，中海保證了一定量的資金在手。截至2020年12月31日止，銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1104.7億元，加上未動用銀行授信額度633.8億元，可動用資金達1738.5億元。
值得一提的是，2020年中海分銷及行政費用僅占收入3.3%，保持行業(yè)低位。
土儲焦慮
事物都有其兩面性，不可能做到面面俱到。中海的發(fā)展也是如此，即便盈利能力、費用管控、融資成本等各方面均保持一貫優(yōu)勢，但不足之處亦有所顯現(xiàn)。
比如去年在土地竣工、土地投資等上面，目標完成率一般。
年內(nèi)，中海系列公司（但不含中海宏洋）在中國內(nèi)地28個城市及香港項目竣工的總面積達1786萬平方米。結(jié)轉(zhuǎn)交樓面積低于市場預(yù)期，原本中海設(shè)定了16%的增長目標，2020年要達到目標竣工面積1900萬平方米。
另外，中海去年新增64幅土地，新增總樓面面積為1349萬平方米，實際權(quán)益面積1328萬平方米，總地價1357.9億元，權(quán)益地價1318.4億元，同比增長16.3%。按照權(quán)益目標地價1400億元計算，完成進度94%。
不過按照郭光輝在會上披露，中海系列公司于2020年新增權(quán)益購地金額達1705億元，除了權(quán)益購地金額1318億元，還加上已支付部分金額的落地項目，包括上海建國東路項目、北京中信城項目、蘇州太湖項目，新增權(quán)益購地金額共1447億元，超額完成全年投資預(yù)算。
雖說近幾年加大了土地投資力度，但隨著土地逐漸轉(zhuǎn)化銷售，實際上土儲增加幅度不明顯。2017年至2019年，中海實際權(quán)益土地儲備分別為5378萬平方米、5697萬平方米以及5317萬平方米。
截至2020年12月31日止，中海系列公司（但不含中海宏洋）土地儲備為6179萬平方米，實際權(quán)益為5236萬平方米，為近四年最低水平。
主要聯(lián)營公司中海宏洋年內(nèi)新增土地儲備1157萬平方米，截至2020年12月31日止，中海宏洋土地儲備為3011萬平方米（實際權(quán)益為2662萬平方米）。以此計算，中海系列公司合計土地儲備達9190萬平方米。
可見，中海的土儲焦慮一直存在，或是其目前最為頭疼的問題。
自開啟顏建國時代以來，中海便不斷加大土地投資力度，于2019年還成立投資拓展及產(chǎn)業(yè)合作部，采取多種渠道進行土地獲取。2019年中海拿地權(quán)益地價里，非公開市場獲取部分大約僅占15%。
及至2020年，中海推進藍海戰(zhàn)略，在大市場找大業(yè)主、造大項目。2020年多元化渠道拿地購地金額達327億元，占權(quán)益購地總金額的24.8%，包括大型城市更新項目、棚戶區(qū)改造項目、產(chǎn)業(yè)資源整合項目和大型的商業(yè)綜合體項目。
具體包括上海紅旗村項目、武漢漢陽建橋項目、太原綜改區(qū)項目、上海建國東路項目等一批超大型項目，每個項目的開發(fā)建筑面積均超百萬平方米，貨值均達數(shù)百億元。
2020年下半年，中海不斷搶收土地，拿了不少高溢價、高總價地塊，包括北京2020年內(nèi)總價最高的地塊，所拿地塊溢價率普遍在10%-30%，個別甚至達到70%。
至于當前土地市場實施供地“兩集中”政策，張智超認為對中海而言是面臨著更多的機會和機遇，“對于一二線相對聚焦的企業(yè)更關(guān)鍵一些”。
因為中海土地投資策略為“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”。年內(nèi)，中海新增土地投資59.6%位于三大都市圈，一線城市（含香港）權(quán)益購地金額達435億元，占比33%。
2020年雖未定下營收目標，但中海唯獨透露了具體的土地投資目標：“將繼續(xù)保持主動進取，全年新增土地權(quán)益投資額預(yù)算1650億元，同比增長25.2%。”
張智超稱，將充分利用財務(wù)穩(wěn)健和保障力，充分地把握住市場的機會，無論是在投資空間上，還是在收并購上面，都會積極關(guān)注市場、行業(yè)機會。
業(yè)績會上也有意著重提及香港市場：中海于2019年及2020年先后購入香港兩宗地，截止2021年3月21日港澳在手項目7個，貨值達1321億元。
“我們對香港市場還是充滿信心，也會尋找合適的機會投資。”呂世杰最后稱。
以下為中國海外發(fā)展有限公司2020年度業(yè)績會問答實錄：
現(xiàn)場提問：近期房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼，包括針對房地產(chǎn)企業(yè)的三條紅線、針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的三道紅線、22個城市試點集中供地等，請問管理層如何看待這些調(diào)控政策？如何應(yīng)對？
張智超：這是近期關(guān)注度比較高的熱點問題。
應(yīng)該說國家這幾年的調(diào)控政策總體都趨于穩(wěn)定，都是緊密圍繞房住不炒和三穩(wěn)（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期）目標，在這種情況下，公司去年也作為國家房企三道紅線的試點房企，參加住建部相關(guān)會議。
包括近期又出臺了兩集中的政策，上周國家也對房地產(chǎn)經(jīng)營貸方面進一步加強規(guī)范化管理，都屬于圍繞住房長期政策的系統(tǒng)性安排，這些政策的安排體現(xiàn)出國家對于房住不炒政策的全面性和系統(tǒng)性。
就政策影響面來說，更利于房地產(chǎn)行業(yè)長期、穩(wěn)健發(fā)展，從現(xiàn)在的過程來看，特別是房企和金融企業(yè)相關(guān)紅線政策，對于高杠桿發(fā)展模式進行抑制和規(guī)范，若干年前可能有一些發(fā)展是依賴于高杠桿的模式，到了目前新的階段，這種模式蘊涵一定風險，為了規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展，在這個背景下出臺了相應(yīng)的政策。
這個政策也是在資金面、投資機會、企業(yè)資源和能力等上面出現(xiàn)了顯著分化，現(xiàn)有政策對于財務(wù)健康、穩(wěn)健、經(jīng)營質(zhì)量比較高，以及管理比較精細化的企業(yè)是具有顯著優(yōu)勢，特別是兩集中的政策，對于一二線相對聚焦的企業(yè)更關(guān)鍵一些。現(xiàn)在公布22個城市里面有4個是一線城市，還有18個是重點二線城市，在這里面中海可能面臨著更多的機會和機遇。
圍繞未來的發(fā)展，中海現(xiàn)在的凈資產(chǎn)負債率僅是60%左右的水平，凈借貸比也僅32.6%，將充分利用財務(wù)穩(wěn)健和保障力，充分地把握住市場的機會，無論是在投資空間上，還是收并購上，都會積極關(guān)注市場和行業(yè)的機會。
去年中海就實施了土地藍海戰(zhàn)略，也取得了比較好的效果，近期在國內(nèi)的核心城市積極地在參加舊改、棚改和產(chǎn)業(yè)帶動的資源型投資，也收獲了幾個重點糧倉型的特大型項目，包括繼續(xù)投資的上海建國東路項目，總投資額要達到590億元，在北京中信城項目總投資額超過250億元，這些都充分地發(fā)揮了中海資源的優(yōu)勢，把財務(wù)優(yōu)勢發(fā)揮到最大化。
在地產(chǎn)的下半場，中海另一個突出優(yōu)勢就是專業(yè)化和精細化管控，從成果來看，在盈利能力上面是在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先的水平，在無論是費用管控、融資成本，還是全數(shù)字化管控，都在行業(yè)前列，所以就這個趨勢來看，中海將積極地用好財務(wù)優(yōu)勢，另一方面也要把精細化、專業(yè)化管理發(fā)揮到最大，在這個過程里繼續(xù)面向未來，圍繞主業(yè)做好相關(guān)的多元化發(fā)展，包括在商業(yè)地產(chǎn)、供應(yīng)鏈管理，以及物流園、產(chǎn)業(yè)園等方向都做好充分布局和提前介入。
現(xiàn)場提問：今年是十四五規(guī)劃的第一年，請問中海十四五規(guī)劃目標是怎樣的？
羅亮：去年是中海十三五的收官之年，無論是從銷售額、營收還是凈利潤、利潤總額、利潤率方面，都如期地完成了公司設(shè)定的十三五的目標。
今年是十四五的開局之年，有一條原則，既要速度又要質(zhì)量，就是一貫確定的又好又快的目標。
如果要具體來說一些數(shù)據(jù)，未來5年，銷售規(guī)模肯定會按年兩位數(shù)增長。商業(yè)的收入、物業(yè)出租的租金，也應(yīng)該會按照比較好的兩位數(shù)增長。當然，這是需要克服各種困難的，但是有堅定的信心，能夠?qū)崿F(xiàn)十四五的目標。
現(xiàn)場提問：中海常年保持行業(yè)最低的融資成本，中海是如何做到的？中海是否會利用資金優(yōu)勢實施同業(yè)并購？
郭光輝：中海的融資成本一直保持在最低區(qū)間，想從這么幾個方面跟大家分享一下。
第一，中海一直以來是行穩(wěn)致遠，保持財務(wù)穩(wěn)健的公司。在這個過程當中，經(jīng)營發(fā)展的高質(zhì)量和融資的水平是高度相關(guān)、相互促進而又相互增信。過去5年的發(fā)展，中海銷售合約額按年增長20.4%，去年達到了12.5%的增長。但這5年來，資產(chǎn)負債率的水平基本上是在60%左右。換句話說，中海并不是通過高杠桿、高融資、高負債去推動銷售發(fā)展，靠的是精準投資、精益建造、精細管理、精誠服務(wù)、精確營銷等。所以它對整個融資的增信幫助相當大。
第二，由此公司也是受到了資本市場評級機構(gòu)的青睞，擁有國際評級機構(gòu)A-的最高評級，國內(nèi)各家評級機構(gòu)也給AAA的評級，這樣的評級使得合作伙伴以及金融機構(gòu)對公司是高度認可的。在三道紅線出臺之前，中海有比較強的自律性，也沒有觸碰任何一條紅線，隨著金融調(diào)控收緊，三道紅線出爐，金融機構(gòu)和合作伙伴會更加高度地認可和向戰(zhàn)略級的客戶進行傾斜，無論是動公的公司債、票據(jù)、開發(fā)貸，還是業(yè)主客戶的按揭，都會實施傾斜。
第三個方面靈活地運用了境內(nèi)境外雙平臺的融資，比如說規(guī)模與期限的動態(tài)管理、窗口與機會的動態(tài)管理、動態(tài)與模式的動態(tài)，境內(nèi)境外資產(chǎn)配置與流動性的動態(tài)管理，這些是貫穿在融資過程中的重要工作。
最后一點，公司是利用一些微創(chuàng)新引領(lǐng)整個行業(yè)，在2020年率先提出了綠色金融的框架安排，也踐行了綠色融資，去年67億元CMBS有37億元是規(guī)模最大的、國內(nèi)首單綠色CMBS融資，底層資源全部是獲得了LEED認證的，這樣使得在不動產(chǎn)峰會上獲得了前沿獎，也助力了整個融資成本進一步降低。
另外還提到公司在未來的發(fā)展中會不會進行并購，或者用并購來進一步拓展業(yè)務(wù)。當然，這也是中海一直以來的一個重要決策，曾經(jīng)在過去已有不少成功的收購案例，市場上也都耳熟能詳，要說是有經(jīng)驗、有能力、有資源，在未來通過并購助力發(fā)展的。
現(xiàn)場提問：請介紹集團在香港發(fā)展的部署，包括在香港的可銷售貨值，會否繼續(xù)在港投地等。
呂世杰：在未來繼續(xù)要做好港澳地產(chǎn)這個市場的投資和發(fā)展，因為香港是公司的發(fā)源地，而且是具備國際影響力的市場，如果有合適的投資機會，公司會繼續(xù)積極地參與。
分析香港市場的情況，香港的經(jīng)濟有機會在2020年下半年陸續(xù)從疫情中恢復(fù)，而且在全球資金充裕的情況下，可以支持市場的發(fā)展。
香港一直存在一個問題，就是土地供應(yīng)不充足，土地資源非常稀有。過去半年，各個發(fā)展商在疫情下抓緊生產(chǎn)，而且銷售情況是非常好的，中海目前的項目銷售情況也非常理想，到2021年2月底的時候，銷售已經(jīng)超過1569個單位，手頭上在香港現(xiàn)在的土儲有20.84萬平方米，土地的總貨值1342億港幣，權(quán)益貨值有505億港幣，公司對這個市場還是充滿信心，也會尋找合適的機會來投資香港市場。
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