為睿資產 作者：文刀不良
來源：為睿資產(ID：VeryAsset)
一、4.29“天價”法拍房事件回顧
據海豚選房提供的數據顯示：2020年4月29日，上海共成交10套法拍房，住宅1套，商鋪9套，平均成交價為評估價的287.43%，商鋪成交價為評估價的305.44%。其中，嘉定國際五金城的9套商鋪引來了205人競拍出價，其中一套一樓152平的商鋪出價次數達到了70次，最后以1010萬的“天價”成交，溢價率高達660%。?
“天價”法拍房事件一出，引來了無數吃瓜群眾的圍觀，也在不良資產朋友圈引發了熱議。不少吃瓜群眾把好奇心和想象力都發揮到了極致，紛紛揣測“天價”背后的原因：
有的說是債權人找人惡意抬價，結果該人被坑，不小心把自己抬到坑兒里了......
有的說是嘉定五金城要拆遷了，大家都爭相搶購，撿漏來了......
更有想象力的朋友還推測，很久以前，房子的主人在地下埋了金子，消息不小心走漏，大家明面上是拍房，實際上是來搶金子的.....
二、還原事件真相
本人作為9套商鋪對應債權投資人委托的處置服務商，覺得本次拍賣的確有超出意料之外的驚喜，充分體現了網絡司法拍賣對實現資產價值最大化的優勢。但面對各種荒誕的留言與揣測，也想稍微多說幾句，盡可能還原事件真相，以正視聽：
1.關于拍賣標的：9套商鋪地處嘉定國際五金城，那個地方以福建人為主的外地人居多，主要經營五金生意，獨棟商鋪可商住兩用，下面鋪子可開門做生意，上面可以做倉庫和居住，9套商鋪類型在當地市場屬于十分稀缺的類型。
2.關于拆遷傳言：坊間確有拆遷傳聞，但在政府正式的拆遷公告出來之前，一切都只是傳言，況且，本人從公開的政府信息網站上也并未查詢到任何和拆遷直接相關的信息。
3.關于資產推介：9戶商鋪對應的債權投資人在資產上拍之前，資產推介非常充分且精準，公司項目總監親自帶隊，深入到國際五金城市場，挨家挨戶地發資產推介傳單，把資產上拍時間、上拍網站準確無誤地及實地傳遞給市場里潛在的買家，同時指導他們參與法拍。
4.關于處置服務商：由于拍賣標的本身帶租，且有年紀較大的被執行人的近親屬居住，加上被執行人對評估價格提異議，本案在資產推進上拍的過程中可謂是一波三折。在資產掛拍過程中，因被執行人對價格提異議，拍賣被中止后，我們第一時間與執行法官溝通，通過執行法官與評估機構和提異議的被執行人取得聯系，在評估機構就拍賣價格出具書面回復意見，法官與被執行人做好筆錄后，15天之內又將資產重新推進上拍，將中止拍賣對處置時間延遲的影響降到了最低，確保處置進程得以順利推進。
5.關于本案執行法官：本案執行法官法官在執行推進過程中，秉持公正立場，堅持司法為民，切實為申請執行人和被執行人雙方利益著想，反復做執行相關各方的工作，主持達成補償安置協議，最大限度地確保標的物能順利推進上拍，實現了執行辦案法律效果和社會效果目標的統一。
6.關于疫情對標的成交的積極影響：受疫情影響，疫情期間法院上拍標的相對較少，國際五金城的法拍房標的更是稀缺，而由于非滬籍人士限購，一直久居當地市場的外地人就近置業的需求非常旺盛。因此，受疫情影響，五金城商鋪貨源的稀缺與當地非滬籍人士就近置業需求旺盛之間的矛盾，是推高本次成交價的主要原因。
三、拍到心儀法拍房的小竅門
傳統策略：在傳統購買法拍房的理念中，大多人都抱著“守株待兔，看天吃飯”的心態，等待合適的法拍房訊息出現在自己眼前，整體呈一種被動的姿態。這種被動尋房策略的缺陷主要體現在：
1.不能及時獲取最新的法拍房源和開拍信息，錯失購買優質資產的機會；
2.雖然及時關注到了房源信息，但是開拍時間迫在眉睫，手中的流動資金卻不能及時到位，結果就是錯失良機；
3.好不容易找到心儀的房源并且提前準備好了資金，但是競拍價格遠超過自己的預估價，也只好扼腕嘆息；
4.還有人在競拍過程中因為各種原因沒有做到理性競拍，使得最終獲取法拍房的成本過高，買的并不便宜。
作為經驗豐富的處置服務商，我們根據法拍房市場的變化規律，總結了購買法拍房的新策略，能夠有效規避傳統策略的弊端，迎合新的市場需求，即：收購優先債權，變被動為主動。
此種策略的優勢主要體現在以下幾個方面：
1.作為新的債權人，可以直接掌握司法處置的進度，鎖定債權上一對一的房源信息；
2.如果司法推拍發生流拍的情況，新債權人也可以申請以物抵債，從而取得法拍房的所有權；
3.如果司法推拍過程中競價激烈，新債權人可以通過該筆債權潛在的溢價收益，作為競價程序中加價的籌碼，在法拍環節獲取一定的競價優勢。
然而，特別需要指出的是，通過收購債權去實現物權的方式畢竟存在一定的不確定性和風險，是更符合專業人士的選擇路徑。因此，如果想選擇新策略參與法拍房投資，從專業角度出發，給各位如下建議：
1.購買法拍房時，可以選擇金額較大的標的物，比如優質地段的商鋪、辦公樓、廠房和土地等；
2.最好是有較長周期和較低成本的資金來源和資金規劃；
3.最重要的是，要想在法拍房的市場里不踩雷，必須找專業機構做好輔助工作，從前期盡調、交際結構設計到競拍中加價指導和貸款咨詢、輔助過戶等全部事項都需要專業的輔助機構來完成。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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